買賣二手房必須牢記的七個規(guī)則

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　　核實房主真實身份

　　簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗證買賣雙方的真實身份，確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對交易行為進(jìn)行制約。

　　維修基金要結(jié)清

　　買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付；而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

　　附屬設(shè)施最好在合同中約定

　　一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進(jìn)行驗收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設(shè)施不像簽訂買賣合同時那么完好和數(shù)量齊全，不少二手房交易還因此產(chǎn)生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時就根據(jù)合同約定進(jìn)行驗收附贈的家電、家具。

　　房款分兩次支付最安全

　　購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產(chǎn)過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險。

　　戶口遷出要慎約時間和責(zé)任

　　按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進(jìn)行約定，約定戶口遷出時間及違約責(zé)任。作為買方，為了維護(hù)自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重態(tài)度。

　　約定違約償付時間

　　雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對等。

　　前期費用要結(jié)清

　　如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業(yè)交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用一定要認(rèn)真結(jié)清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進(jìn)行結(jié)算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結(jié)算為時已晚，這類問題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。