二手房庫(kù)存量增加，亟待釋放

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　　有業(yè)內(nèi)人士指出，任志強(qiáng)上述觀點(diǎn)的謬誤之處，在于故意忽略了一個(gè)問(wèn)題，即庫(kù)存不應(yīng)僅僅是新房，而是社會(huì)化的庫(kù)存，包括巨大的存量房市場(chǎng)。

　　以北京為例，2011年北京住宅銷售面積為1035萬(wàn)平方米，過(guò)去10多年，北京的住宅銷售面積也幾乎都在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米，這累積了大量的二手房房源。

　　全國(guó)最大的二手房網(wǎng)站安居客數(shù)據(jù)顯示，北京有865025套二手房正在出售。即使剔除房源重復(fù)的部分，這個(gè)存量依然驚人。

　　房地產(chǎn)全社會(huì)化去庫(kù)存的難點(diǎn)在于，如何“驅(qū)動(dòng)”天量的二手房進(jìn)入流通領(lǐng)域。當(dāng)前，許多城市的二手房陷入僵局：業(yè)主不愿降價(jià)，購(gòu)房人不愿出手。

　　仍以北京為例，8月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。9月上旬連續(xù)兩周成交量低于3000套，買賣雙方陷入僵持。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)分析師張磊認(rèn)為，3-8月的集中交易是市場(chǎng)的非常態(tài)表現(xiàn)，在政策壓力保持不變的情況下，新增需求有限，市場(chǎng)必然回歸理性。9月份上半月各城市的新房交易表現(xiàn)，預(yù)示著今年的反彈行情已漸趨尾聲，金九銀十很難達(dá)到期望的高峰。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，金九上半月北京、深圳等地二手房成交量呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，金九低成交基調(diào)確定，9月份成交量環(huán)比上月降幅將超過(guò)10%。

　　有市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，如果開(kāi)征較高稅率的房產(chǎn)稅，將促進(jìn)手持多套住房的業(yè)主進(jìn)入流通領(lǐng)域，總庫(kù)存量也將隨之大增。

　　去庫(kù)存乏力

　　除了存貨高企的實(shí)質(zhì)外，去庫(kù)存的市場(chǎng)表現(xiàn)也很平淡。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月16日，全國(guó)主要的54個(gè)城市新房成交環(huán)比8月下滑達(dá)到11.6%，這是近4個(gè)月來(lái)同期成交量的最低點(diǎn)。

　　第一創(chuàng)業(yè)分析師王皓宇監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市的去化周期止降回升，均值為35.72周，環(huán)比增長(zhǎng)1.17%，顯示剛性需求釋放乏力。

　　高盛高華證券報(bào)告顯示，截至9 月9 日，其所監(jiān)測(cè)的13 個(gè)城市的總庫(kù)存環(huán)比上升0.6%，從過(guò)去12 個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，這13 個(gè)城市的庫(kù)存平均消化時(shí)間從14.2 個(gè)月略微降至14.1 個(gè)月。其中，南京、東莞、寧波和福州的庫(kù)存下降；廣州、廈門和長(zhǎng)春的庫(kù)存企穩(wěn)；北京、上海、深圳、蘇州、青島和杭州的庫(kù)存繼續(xù)上升。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在8月份首次出現(xiàn)環(huán)比上升。1~8月廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資3143億元，增幅年內(nèi)首次回升，同比增長(zhǎng)11.3%。

　　萬(wàn)科總裁郁亮對(duì)本報(bào)記者表示，新房庫(kù)存降至低點(diǎn)這個(gè)事實(shí)的確存在，而到明年，因?yàn)槿ツ晖顿Y的下滑導(dǎo)致的新房供不應(yīng)求會(huì)在很多城市出現(xiàn)。但他指出，屆時(shí)政府會(huì)祭出相應(yīng)的調(diào)控手段進(jìn)行對(duì)沖，比如控制預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏抑制高端住宅入市，比如令更多的保障房進(jìn)入分配環(huán)節(jié)，增加供給端的總量，總之不會(huì)令房?jī)r(jià)大漲。

　　張磊認(rèn)為，從8月以來(lái)的房地產(chǎn)投資情況看，新開(kāi)工面積和施工面積都一改下滑趨勢(shì)，呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，由于高周轉(zhuǎn)已成為主流房企的共同選擇，這種趨勢(shì)若保持3個(gè)月，少數(shù)專家預(yù)測(cè)的明年上半年的“房荒”就不會(huì)出現(xiàn)。