謹(jǐn)記十條法律細(xì)節(jié)，防止二手房交易吃虧

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    在二手房的交易過程中，存在著很多的法律方面的細(xì)節(jié)問題，這些問題都需要購房者自己去驗(yàn)證，那二手房交易時(shí)有哪些需要注意的事項(xiàng)呢？現(xiàn)在我們就來總結(jié)一下。

    二手房交易需要注意的法律細(xì)節(jié)

    （ 1 ）房屋手續(xù)是否齊全

    房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。

    （ 2 ）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

    有些房屋有好多個共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

    （3 ）交易房屋是否在租

    “ 買賣不破租賃 ” ，買受人有可能不能及時(shí)入住房屋。

    （4 ）土地情況是否清晰

    二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。

    （ 5 ）市政規(guī)劃是否影響

    房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格，買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

    （6 ）福利房屋是否合法

    房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與法律沖突。

    （7 ）單位房屋是否侵權(quán)

    單位房屋有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房，均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房單位一般享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。

    （8 ）物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠

    買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

    （9 ）戶口問題

    二手房中可能會有歷史戶口問題，可能上上家的戶口還沒有遷移走。買家可先聘請律師向公安戶籍部門查詢戶籍信息。法院不受理遷移戶口，律師建議在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任，一定期限內(nèi)上家將所有現(xiàn)存戶口遷移，否則需要支付違約金（一般可以約定每逾期一日承擔(dān)房價(jià)的萬分之五作為違約金）。

    （10 ）合同內(nèi)容明確

    合同內(nèi)容明確應(yīng)當(dāng)包括：合同主體、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、簽訂日期等。