天津小戶型二手房市場交易活躍

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　　二手房成交反彈放量

　　今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交量保持穩(wěn)中有升，結(jié)束了自2011年以來的連續(xù)下滑趨勢，成交總量環(huán)比上漲一成。

　　我愛我家市場研究中心的統(tǒng)計資料認為，2012年上半年在春節(jié)后首輪剛需集中入市的帶動下，市場成交量環(huán)比出現(xiàn)小幅上漲，但是宏觀調(diào)控限貸、限購等政策仍嚴厲執(zhí)行，投資投機需求依舊難以入市，新建商品房項目大力度優(yōu)惠促銷使得購房者對于房價下降的觀望氛圍依然較強，因此2012年上半年天津二手房市場成交總量未出現(xiàn)反彈放量，而是呈現(xiàn)小幅增量的走勢。

　　據(jù)悉，今年1、2月受春節(jié)傳統(tǒng)淡季因素影響，月成交量延續(xù)2011年以來的持續(xù)低位，其中春節(jié)所在的1月份，二手房日均成交量創(chuàng)三年來新低，至2月份中旬開始，隨著農(nóng)歷春節(jié)淡季效應(yīng)的減弱，節(jié)后在部分剛性需求入市的帶動下，二手房市場活躍度與節(jié)前相比出現(xiàn)了較大幅度的提升，3月成交量大幅提升，14個月以來首次突破5000套。

　　小戶型成交活躍

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，天津二手私產(chǎn)住宅成交均價與去年仍呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢，但是從上半年各月的成交情況來看，價格的上漲主要受熱點戶型價格所帶動，根據(jù)成交戶型及需求的不同，各個板塊間的價格呈現(xiàn)了不同的走勢。低價位、中小戶型房源相對集中的片區(qū)，二手房成交量出現(xiàn)大幅上漲，成交均價也相對堅挺，而高端片區(qū)并未受到市場活躍度整體增強的影響，業(yè)主議價空間仍然較大。

　　專業(yè)人士指出，上半年二手房成交的主力需求為購買低總價中小戶型的剛性自住需求，總價80萬元以內(nèi)、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交占據(jù)了整體的80%左右。而在高端片區(qū)，投資型需求和部分改善型需求受“限購”“限貸”政策的影響無法釋放，房源仍然面臨滯銷，加之大戶型房源持有成本高，因此業(yè)主心理價位隨之降低，希望通過價格優(yōu)勢刺激交易達成，上半年在售房源議價空間仍然較大，最高達15%-20%。

　　上半年宏觀調(diào)控的效果仍然顯著，使得120平方米以上大戶型房源成交持續(xù)走低，剛性需求居主導(dǎo)地位，其中婚房、學(xué)區(qū)房、拆遷需求占據(jù)主體，90平方米以下中小戶型占據(jù)整體的八成左右。在整體的價格結(jié)構(gòu)中，由于以剛需為主導(dǎo)的市場中，低總價的中小戶型成交提升，因此總價120萬元以內(nèi)的房源增量顯著，尤其80萬元以內(nèi)的低價房源成為2012年上半年的主流戶型。

　　中介賣新熱情高

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，在一季度首輪剛需釋放殆盡之后，二手房成交量連續(xù)3個月保持平穩(wěn)走勢。今年上半年，央行三次下調(diào)存款準備金率，6月8日三年半來首次降息，在房貸方面，重新恢復(fù)首套房貸的8.5折優(yōu)惠利率，但限購、限貸等專門針對房地產(chǎn)市場的政策仍然嚴厲執(zhí)行，政策層面呈現(xiàn)出嚴格執(zhí)行的背景下，二手房市場整體的觀望氛圍并未扭轉(zhuǎn)。而且開發(fā)商的促銷對二手房市場產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上半年在市場方面，新房“以價換量”不斷升級，帶來成交量的快速回升，與此同時，開發(fā)商與二手房中介企業(yè)的聯(lián)動銷售則成為上半年鮮明的特點。一些大型中介門店從上半年已開始進行的一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)成交情況來看，通過中介渠道達成的成交已占新房整體銷量的20%-30%，部分項目甚至更高，因此對于開發(fā)商來講，下半年“以價換量”回籠資金的關(guān)鍵時刻，業(yè)內(nèi)預(yù)計，下半年隨著新房銷售壓力的增加，開發(fā)商將繼續(xù)加強與中介企業(yè)的一二手房聯(lián)動業(yè)務(wù)，以促進成交量的上升。