房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述：

　　（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

　?。?）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

　?。?）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

　　（3）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；

　?。?）以房地產(chǎn)抵債的；

　?。?）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，地面上無建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理，具有積極的作用。

　　根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。

　　房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人（包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈(zèng)送給他人，不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，即買賣雙方均享有一定的權(quán)利，并需承擔(dān)一定的義務(wù)；房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為，受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。在管理實(shí)踐中對(duì)此要嚴(yán)格區(qū)分。

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