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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容(14)

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 ?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

  房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法有: 修復(fù)費(fèi)用法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。

 ?。?)修復(fù)費(fèi)用法

  也可稱(chēng)為成本法,預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用,包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用等。

  拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用參照房屋修繕工程預(yù)算定額。包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。

  直接經(jīng)濟(jì)損失:

  1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用;

  2)房屋空置的收益損失;

  3)房屋使用面積減少的損失;

  4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失;

  5)房屋采光面積減少的損失;

  6)房屋耐久性降低的損失;

  7)臨近房屋損壞的補(bǔ)償;

  8)施工影響的補(bǔ)償;

  9) 其他

 ?。?)損失資本化法

 ?、賰羰找鏈p少收益年期不變型

  公式中 n――凈收益損失年限;

  a——預(yù)期年末凈收益減少額;

  r——資本化率。

  P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

 ?、趦羰找娌蛔兪找婺昶跍p少型

  公式中 m――無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限;

  n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限;

  b——預(yù)期年末正常凈收益;

  r——資本化率。

  P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

 ?、蹆羰找?、收益年期減少型

  公式中 t――凈收益損失年限;

  a——預(yù)期年末凈收益減少額;

  r——資本化率。

  m——無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限;

  n——有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限;

  b——預(yù)期年末正常凈收益;

  r——資本化率。

  P——商品房質(zhì)量缺陷價(jià)值減損值。

 ?。?)賠償實(shí)例比較法

  簡(jiǎn)稱(chēng)市場(chǎng)法,通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整,得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。

  V=P×F1×F2×F3

  V-房屋簡(jiǎn)直損失評(píng)估值

  P-可比實(shí)例補(bǔ)償金額

  F1-補(bǔ)償情況修正系數(shù)

  F2——補(bǔ)償日期修正系數(shù)

  F3-缺陷情況修正系數(shù)

  (4)損害前后價(jià)差法

  簡(jiǎn)稱(chēng)價(jià)差法,損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。市場(chǎng)法和收益法計(jì)算損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

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發(fā)布:2007-07-11 11:31    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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