房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（2）

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估

　　（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：

　　第一，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　　第二，從委托人和評(píng)估主體上講，可能是買方也可能是賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托。

　　第三，從估價(jià)目的和要求上講，只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估常用方法

　　估價(jià)對(duì)象不同，用途不同可選用不同的方法，總體說(shuō)各個(gè)方法當(dāng)然都適用了。

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估

　　房地產(chǎn)抵押為抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價(jià)目的估價(jià)不同。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)

　　根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款?？梢赃@樣理解假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。

　　發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款：一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購(gòu)房者辦理了房地產(chǎn)證后，即不受開(kāi)發(fā)商所欠債務(wù)的追索。

　　已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額：估價(jià)報(bào)告應(yīng)對(duì)抵押房地產(chǎn)是否已經(jīng)進(jìn)行了抵押和抵押金額作出披露。

　　《房地產(chǎn)估價(jià)基本理論與方法》98頁(yè)，指出法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。

　　抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

　　=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)格-拖欠承包人的建筑工程價(jià)款-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——其他法定優(yōu)先受償款

　　抵押貸款額度=抵押價(jià)值×貸款成數(shù)

　　《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》6. 4. 2條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”這里定義的“抵押價(jià)值”等同于市場(chǎng)價(jià)值。

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