2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（6）

7.2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

7.2.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)對(duì)于公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象后，往后至開(kāi)發(fā)完成還需要支出的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)取得的利潤(rùn)。所以，如果是已經(jīng)投入的費(fèi)用，則它就包含在待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目中還應(yīng)包括拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；如果評(píng)估的是已完成拆遷補(bǔ)償安置后的土地價(jià)值，則就不應(yīng)扣除拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第22條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”

運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀況，二是要把握投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前的狀況，即估價(jià)對(duì)象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊房等；在投資開(kāi)發(fā)后的狀況，有熟地和房屋（包含土地）等。綜合起來(lái)可歸納為下列幾種情況：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地進(jìn)行房屋建設(shè)；⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑥估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房裝修改造成新房。

投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有出售（包括預(yù)售、建成后出售）、出租（包括預(yù)租，但比較少見(jiàn)，多為建成后出租）和營(yíng)業(yè)（如商店、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)）等。

7.2.2 按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式

上述假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可具體細(xì)化如下：7.2.2.1 求生地價(jià)值的公式（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)　　

求毛地價(jià)值的公式（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)（2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

7.2.2.3 求熟地價(jià)值的公式

熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

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