房地產(chǎn)項(xiàng)目管理OA系統(tǒng)開發(fā)流程的操作層面

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 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)今社會的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中不可缺少的組成部分，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得健康與否直接關(guān)系著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得健康與否，而在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理OA系統(tǒng)管理是否得當(dāng)起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理OA系統(tǒng)管理中，有一定開發(fā)規(guī)模、多個項(xiàng)目同時實(shí)施的開發(fā)商，其項(xiàng)目建設(shè)常常是慌慌張張開工、忙忙碌碌施工、緊緊張張交工，工程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。本文從開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理OA系統(tǒng)開發(fā)流程的操作層面針對項(xiàng)目管理的關(guān)鍵難點(diǎn)進(jìn)行分析如下：

    1、項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場定位及決策機(jī)制不完善，即項(xiàng)目前期市場可行性研究工作的不到位，是影響項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。

    前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細(xì)、“可行”的項(xiàng)目可行性研究報告，使得項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進(jìn)行，即使勉強(qiáng)進(jìn)行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因?yàn)槭袌鲅芯坎怀浞?，心中無底，評判“標(biāo)準(zhǔn)”不明確，猶豫不決，致使項(xiàng)目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項(xiàng)目定位不能太死”為借口不重視前期的項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細(xì)，導(dǎo)致決策遲緩，浪費(fèi)了項(xiàng)目的事機(jī)、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項(xiàng)目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。

    決策機(jī)制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項(xiàng)目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項(xiàng)目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點(diǎn)，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點(diǎn)”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項(xiàng)目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。

    項(xiàng)目決策階段的問題在項(xiàng)目實(shí)施過程中會造成項(xiàng)目管理的諸多困難。例如某項(xiàng)目的陽臺欄桿形式確認(rèn)達(dá)半年之久；某項(xiàng)目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題；某在建項(xiàng)目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改；某項(xiàng)目重新進(jìn)行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計；公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”；工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標(biāo)準(zhǔn)都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標(biāo)時只有“著急”，無工期目標(biāo)時“干耗”，項(xiàng)目管理目標(biāo)往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項(xiàng)目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。

    決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施喪失機(jī)遇，效益損失。時間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項(xiàng)每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。

    2、 施工圖設(shè)計文件供應(yīng)遲慢，變更多。

    因市場研究階段進(jìn)行得不細(xì)致、不規(guī)范，項(xiàng)目投資決策階段的問題拖到了項(xiàng)目實(shí)施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項(xiàng)目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。

    許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，項(xiàng)目無詳細(xì)、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。