2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點匯總（3）

　　1.1.2房地產(chǎn)投資

　　1.1.2.1房地產(chǎn)投資的概念

　　房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

　　房地產(chǎn)投資的對象是房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)購買投資。由于房地產(chǎn)購買投資主要針對現(xiàn)有的土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)，而這些土地和房地產(chǎn)資產(chǎn)在開發(fā)過程中曾經(jīng)納入到了房地產(chǎn)開發(fā)投資的范圍，所以我國房地產(chǎn)投資統(tǒng)計僅包含房地產(chǎn)開發(fā)投資，對未進行開發(fā)工程、只進行單純的土地或房地產(chǎn)資產(chǎn)交易活動，不作為房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，包括商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資。

　　商品房建設(shè)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）開發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉庫、飯店、度假村、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設(shè)施所完成的投資（含拆遷、回遷還建用房）。

　　土地開發(fā)投資，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）進行的土地開發(fā)工程所完成的投資，如進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。

　　廣義的房地產(chǎn)投資，還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對象的投資，包括購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。

　　1.1.2.2房地產(chǎn)投資的目的

　　房地產(chǎn)投資，是許多人夢寐以求的。世界上百分之九十的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)，且房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費四個方面的特性，所以相對來講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。

　　投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者還可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，同時還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

　　1.1.2.3房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型

　　從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)，主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。而按照使用目的劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型主要包括居住物業(yè)、商用物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊物業(yè)。

　?。?）居住物業(yè)。是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。由于人人都希望有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷向更高的層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。此外，居住物業(yè)以居民個人的購買行為為主，單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大。

　?。?）商用物業(yè)。又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，指能出租經(jīng)營、為投資者帶來經(jīng)常性收入現(xiàn)金流的房地產(chǎn)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都以投資為目的，從物業(yè)出租經(jīng)營收入和物業(yè)升值中獲得投資收益，也有一部分購買者是為了自用、自營的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當?shù)卣w社會經(jīng)濟狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)交易涉及的資金數(shù)量巨大，所以常在機構(gòu)投資者之間進行。物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行商業(yè)經(jīng)營，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)租金。由于商用物業(yè)內(nèi)經(jīng)營者的效益在很大程度上受其與社會接近程度的影響，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。

　?。?）工業(yè)物業(yè)。指為人類生產(chǎn)活動提供入住空間的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計需要符合特定工藝流程的要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房和研究與發(fā)展用房則有較強的適應性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。隨著物流行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)的以自用為主的倉儲用房也越來越多地用于出租經(jīng)營，成了工業(yè)物業(yè)的重要組成部分。

　?。?）特殊物業(yè)。指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特殊許可的房地產(chǎn)，包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

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