房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（5）

　　5.2.2　重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑，一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求取；二是是先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時。求取土地的重新購建價格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應(yīng)負擔(dān)的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。

　　5.2.3　建筑物重新購建價格的求取方式

　　建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：

　?。?）重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　?。?）重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價格進一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

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發(fā)布：2007-07-11 11:41 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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