2015年房地產(chǎn)估價師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義46

　　6. 相關(guān)計算總結(jié)

　　6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算

　　6.2 考慮通貨膨脹時實際盈利指標的計算

　　6.3 項目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標計算

　　6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算

　　6.5 考慮土地增值稅的指標計算

　　6.6 現(xiàn)金流評估法

　　6.1 全部投資和資本金盈利能力指標計算

　　題型

　　每出案例，要求計算全部投資和資本金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率

　　步驟

　　計算動態(tài)盈利指標的前提是必須求出各年的凈現(xiàn)金流量，所以如何求凈現(xiàn)金就很關(guān)系

　　難點

　　計算全部投資和計算資本金的凈現(xiàn)金流是有區(qū)別的，全部投資中不用扣除還本付息額，而計算資本金時要求扣除還本付息額

　　6.3 項目建成后出售或預(yù)售的靜態(tài)盈利指標計算

　　1 項目總開發(fā)價值 （1.1-1.2）

　　1.1 項目總銷售收入

　　1.2 銷售稅費

　　2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計

　　2.1 土地費用

　　2.2 建造費用

　　2.3 專業(yè)人員費用

　　2.4 其它工程費

　　2.5 管理費用

　　2.6 財務(wù)費用

　　2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）

　　3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）

　　4 成本利潤率 （3/2）

　　5 銷售利潤率 （3/1）

　　6.4 項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算

　　1 項目總開發(fā)價值 對1.3進行A～P

　　1.1 項目有效毛租金收入（扣除空置之后）

　　1.2 運營費用

　　1.3 項目每年凈租金收入 （1.1-1.2）

　　2 項目總開發(fā)成本 以下1～7項合計

　　2.1 土地費用

　　2.2 建造費用

　　2.3 專業(yè)人員費用

　　2.4 其它工程費

　　2.5 管理費用

　　2.6 財務(wù)費用

　　2.7 銷售費用（也稱為市場推廣及銷售代理費用）

　　3 開發(fā)利潤（銷售利潤） （1-2）

　　4 成本利潤率 （3/2）

　　5 銷售利潤率 （3/1）

　　6.5 考慮土地增值稅的指標計算

　　6.6 現(xiàn)金流評估法

　　現(xiàn)金流法適用的項目類型

　　居住小區(qū)綜合開發(fā)項目

　　商業(yè)區(qū)開發(fā)項目

　　工業(yè)開發(fā)項目

　　新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目

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