房地產(chǎn)估價(jià)師考試相關(guān)知識(shí)要點(diǎn)解析（14）

　　§13-5 房地產(chǎn)拍賣(mài)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)及特征 掌握

　　1、含義：標(biāo)的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個(gè)人、法人、司法機(jī)關(guān)、銀行、典當(dāng)行、稅務(wù)、執(zhí)法機(jī)關(guān)等；

　　2、特征：

　?。?）數(shù)量多，價(jià)值高；

　?。?）法律性強(qiáng)；

　?。?）拍賣(mài)結(jié)束后續(xù)工作多。

　　二、房地產(chǎn)拍賣(mài)的條件 掌握

　　1、標(biāo)的應(yīng)具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣(mài)

　?。?）法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；沒(méi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有沒(méi)同意的、權(quán)屬有爭(zhēng)議、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、被查封、收回土地使用權(quán)；

　?。?）以出讓或劃撥方式取得國(guó)有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；

　　（3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣(mài)：經(jīng)批準(zhǔn)、出讓金；土地收益繳國(guó)家；

　?。?）抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔(dān)責(zé)任。

　　2、競(jìng)買(mǎi)人條件：

　　（1）國(guó)內(nèi)；

　?。?）國(guó)外；

　?。?）集體的：

　　A．居住房屋——房屋所在地的

　　B．非居住房屋——房屋所在地的

　　三、程序 掌握

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)拍賣(mài)保留價(jià)確定：房地產(chǎn)估價(jià)為參考價(jià)，最終是委托人、拍賣(mài)人確定；

　　2、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶：在拍賣(mài)行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣(mài)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書(shū)、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

　　四、注意事項(xiàng) 掌握 注意產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的

　　1、不同權(quán)屬狀況：

　?。?）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰(shuí)先起訴，誰(shuí)先受償；

　?。?）國(guó)有、集體的：上級(jí)許可意見(jiàn)；

　?。?）用途轉(zhuǎn)換的：進(jìn)一步收集原始產(chǎn)權(quán)證辦理過(guò)程的相關(guān)文件；

　?。?）共有的：書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；

　?。?）有租賃的：告知承租人；

　　（6）分層、分套的：按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)；

　　（7）附屬設(shè)施、公共部門(mén)、公用設(shè)備：說(shuō)明、辦理有關(guān)規(guī)定；

　?。?）成套的不得分割拍賣(mài)。

　　2、價(jià)格評(píng)估：一般比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

　　7、有瑕疵的房地產(chǎn)：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)協(xié)商、政府審批后可以拍賣(mài)的房地產(chǎn)。

　　[判斷題] 08年考題

　　拍賣(mài)有共有人的房地產(chǎn)，可由共有人出具書(shū)面轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)，共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（ √ ）

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