買二手房遭遇貸款房 簽好協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

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已成交的二手房多半“有貸在身”

         近段時(shí)間，市民趙女士在漢陽(yáng)看中一套二手房，房主報(bào)價(jià)還算合理。不過(guò)，在買賣雙方見(jiàn)面協(xié)商時(shí)，房主稱這套房子還有25萬(wàn)元的貸款未還清，自己手頭沒(méi)錢，無(wú)法提前還款。如果趙女士誠(chéng)意購(gòu)買，就要先付首付款以償還貸款，等房產(chǎn)解押后再辦理過(guò)戶等手續(xù)。對(duì)此，趙女士有些擔(dān)心，不知道這樣是否可行，會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？

         其實(shí)，看中或購(gòu)買“背”貸款的二手房，在武漢二手房市場(chǎng)并不少見(jiàn)。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)介紹，買房是大宗消費(fèi)，七成以上購(gòu)房者都是靠按揭貸款購(gòu)買，其中又有不少房東因種種原因，在尚未還清貸款之時(shí)就出售房產(chǎn)。近幾年來(lái)，市場(chǎng)上二手房成交的房齡越來(lái)越新，且大部分都有貸款。

墊資解押二手房買家有一定風(fēng)險(xiǎn)

            記者了解到，因原房主的房子還在按揭，也就是說(shuō)其房產(chǎn)還在銀行抵押，需要還清貸款、解除抵押才能過(guò)戶給買家。部分房主沒(méi)有資金一下子還清貸款，就將還款轉(zhuǎn)移給了買家。這就是墊資解押的由來(lái)。

            武漢一家二手房中介機(jī)構(gòu)貸款部負(fù)責(zé)人介紹，正常情況下房產(chǎn)要提前還款并解押，需要提前向銀行申請(qǐng)，還清余款之后，正常解押還需要一段時(shí)間，隨后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。而這段時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)還在房主名下、買房人墊了資卻沒(méi)得到房子，很擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

              據(jù)介紹，最主要的風(fēng)險(xiǎn)，在于買家?guī)唾u家還清貸款后出現(xiàn)，一種情況是賣家反悔不賣，另一種情況是在買家已墊資解押房產(chǎn)，但還沒(méi)有辦理過(guò)戶的這段時(shí)間中，房東出現(xiàn)了債權(quán)債務(wù)糾紛，另外就是賣家惡意詐騙。當(dāng)然，第三種情況較為少見(jiàn)，而第二種情況的風(fēng)險(xiǎn)最大。

              在二手房買賣中，房主有沒(méi)有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買家往往無(wú)處可查。在規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多數(shù)人依賴于公證。而實(shí)際上，公證只是將房屋的一些行使權(quán)力授予買家，而產(chǎn)權(quán)歸屬的性質(zhì)并不會(huì)發(fā)生改變。也就是說(shuō)，萬(wàn)一房東有債權(quán)債務(wù)糾紛，法院將該房產(chǎn)凍結(jié)，而買方即便是已經(jīng)繳交房款，也無(wú)法維護(hù)自己的權(quán)益，更無(wú)法證明房屋產(chǎn)權(quán)歸自己所有。

雙方應(yīng)簽好協(xié)議明確付款的程序

              為盡可能避免買家出了錢拿不到房子的風(fēng)險(xiǎn)，專家提醒，在購(gòu)房合同中，雙方應(yīng)該詳細(xì)約定好具體的違約責(zé)任，如果碰到房主反悔不賣的情況，可以按照購(gòu)房合同來(lái)處理。

           在簽訂合同時(shí)，買賣雙方應(yīng)明確付款的程序、具體違約的條款等。最關(guān)鍵的是，買家墊資幫房主還貸，一定要在銀行柜臺(tái)操作轉(zhuǎn)賬，銀行轉(zhuǎn)賬簽字由買方簽字，銀行轉(zhuǎn)賬回單買方保留，并且要確認(rèn)這筆錢房主用來(lái)還款了（以防移作他用）。然后要求房主寫(xiě)收到墊資款的收據(jù)等。

         另外，買賣雙方還要在合同中約定，辦理過(guò)戶時(shí)，房主應(yīng)配合買家辦理相關(guān)手續(xù)。