2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》講義40

　　1.2 房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)

　　1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型

　　1.2.1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)

　　投資形式 經(jīng)營方式 投資 成本

　　開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本

　　出租 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋出租成本

　　經(jīng)營 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 開發(fā)成本＋經(jīng)營成本

　　置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋出租成本

　　經(jīng)營 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋經(jīng)營成本

　　1.2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本類型

　　開發(fā)項(xiàng)目總投資

　　開發(fā)產(chǎn)品成本

　　經(jīng)營成本

　　分期收款的開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)營成本按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率計(jì)入本期經(jīng)營成本

　　包括

　　土地轉(zhuǎn)讓成本

　　商品房銷售成本

　　配套設(shè)施銷售成本

　　房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本

　　期間費(fèi)用

　　包括

　　管理費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　經(jīng)營費(fèi)用

　　項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中

　　項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

　　項(xiàng)目置業(yè)投資的，期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營費(fèi)用

　　1.3 經(jīng)營收入

　　經(jīng)營收入=銷售收入+了租收入+自營收入

　　銷售收入=銷售房屋面積×房屋銷售單價(jià)

　　出租收入=出租房屋面積×房屋銷售單價(jià)

　　自營收入=營業(yè)額－營業(yè)成本－自營中的商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

　　1.4 利潤

　　企業(yè)利潤分為四個(gè)層次

　　經(jīng)營利潤

　　利潤總額（實(shí)現(xiàn)利潤）

　　稅后利潤

　　可分配利潤

　　經(jīng)營利潤=銷售收入－經(jīng)營成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅、

　　經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入＋自營收入

　　銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

　　期間費(fèi)用＝管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　利潤總額＝經(jīng)營利潤＋營業(yè)外支凈額

　　稅后利潤＝利潤總額－所得稅

　　可供分配利潤=稅后利潤－（法定盈余公積金＋法定公益金＋未分配利潤）

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