房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》重難點（19）

　　4．按權(quán)益狀況分類20類

　　“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義（6大特征） 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨所有，沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項權(quán)利，無拖欠建設(shè)工程價款，未被查封，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產(chǎn)權(quán)明確。

　　“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，如房改成本價購買的公有住房，以及經(jīng)濟適用房

　　“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn)，以及農(nóng)村村民住宅等

　　共有的房地產(chǎn) 共有包括：按份共有和共同共有。

　　處分共有房地產(chǎn)，應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　一般情況下共有人承擔連帶債務(wù)。

　　共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應(yīng)當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之間另有約定。

　　管理按約定，無約定的各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。

　　有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

　　有租約限制的房地產(chǎn)。

　　設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。

　　設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。

　　有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。拖欠形式有：拖欠施工方價款，拖欠銀行價款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

　　被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

　　房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭議的房地產(chǎn)。

　　臨時用地或者臨時建筑的房地產(chǎn)。

　　違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

　　地役權(quán)。

　　房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

　　房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。

　　房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)。

　　5．按是否產(chǎn)生收益分類

　　收益性房地產(chǎn)

　　非收益性房地產(chǎn)

　　判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力

　　6．按經(jīng)營使用方式分類

　　銷售——可采用市場法

　　出租——可采用收益法

　　營業(yè)——可采用收益法

　　自用——主要用成本法

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