房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估業(yè)的主流

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，價(jià)格及其形成機(jī)制無(wú)疑是十分重要的。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于價(jià)格形成機(jī)制被嚴(yán)重扭曲，產(chǎn)品的價(jià)格高低不能反映其供求狀況，人們也不能根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)格來(lái)決定生產(chǎn)什么，不生產(chǎn)什么，因此，生產(chǎn)的積極性不高，生產(chǎn)的效率也難以改進(jìn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，人們從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物一般要求有明確的價(jià)格。從經(jīng)濟(jì)理論上來(lái)說(shuō)，價(jià)格應(yīng)該是由供求雙方?jīng)Q定的，并不需要專業(yè)人員提供估價(jià)服務(wù)，只有當(dāng)一種資產(chǎn)同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩大特性時(shí)，才真正需要專業(yè)人員提供估價(jià)服務(wù)。

　　這是因?yàn)?，一種商品或資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在或者常人依照通常方法容易確定，就不需要專業(yè)估價(jià)。例如彩電、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家用電器，現(xiàn)實(shí)生活中就沒(méi)有被要求估價(jià)的。一種商品或資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但是價(jià)值量不大，請(qǐng)人估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至高過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，就不值得請(qǐng)人估價(jià)。例如，一件翡翠手鐲，基本上也不會(huì)被要求估價(jià)。因此，真正需要專業(yè)估價(jià)的，主要是房地產(chǎn)、古董、名家藝術(shù)品，珠寶玉石、礦業(yè)權(quán)，以及某些無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)。

　　具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)除了具有不可移動(dòng)和獨(dú)一無(wú)二的兩大特性外，還因?yàn)槠湮恢玫墓潭ㄐ?、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的復(fù)雜性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，使得房地產(chǎn)的價(jià)格存在很大的差異，因此，一般人在涉及房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，對(duì)價(jià)格到底是多少，往往不能達(dá)成一致意見(jiàn)，從而阻礙了有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的進(jìn)行?？朔@一障礙的有效方法就是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，根據(jù)市場(chǎng)信息，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值做出客觀合理的評(píng)估。

　　房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估業(yè)中的主流，這是因?yàn)椋?/p>

　　首先，房地產(chǎn)價(jià)值量巨大，在社會(huì)財(cái)富中占有較大比例。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)值占社會(huì)總財(cái)富的60％多，在我國(guó)，房地產(chǎn)占社會(huì)總財(cái)富的比例也在不斷上升。一個(gè)需要估價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如一座綜合大樓，下面是商場(chǎng)，上面是寫(xiě)字樓，其價(jià)值就可以高到幾十億人民幣；對(duì)于一套普通的住宅，其價(jià)值也可能達(dá)幾十萬(wàn)人民幣。

　　其次，在很多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)是不可缺少的。政府出讓一宗土地，需要對(duì)出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，為確定招標(biāo)標(biāo)的、拍賣保留價(jià)或掛牌底價(jià)等提供參考依據(jù)。買賣一套房地產(chǎn)，特別是二手房的買賣，交易雙方往往對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格難以達(dá)成一致意見(jiàn)，需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)為交易雙方提供參考。在房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)稅收中，房地產(chǎn)估價(jià)也顯得尤為重要。債權(quán)人一般會(huì)要求債務(wù)人提供債權(quán)人信任的估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告，以作為放款限額的參考依據(jù)。在確定保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)事故發(fā)生后所遭受的損失，也需要估價(jià)報(bào)告提供相應(yīng)的參考依據(jù)。政府在征收有關(guān)房地產(chǎn)稅收時(shí)，為防止偷漏稅和課稅的不公平，需要對(duì)作為稅基的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。在房地產(chǎn)征收和征用中，為了確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，更離不開(kāi)房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估。另外，房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和司法鑒定等經(jīng)濟(jì)行為中，也需要房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

　　房地產(chǎn)評(píng)估作為評(píng)估行業(yè)中的主流，客觀上對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師都提出了較高的要求。與此同時(shí)，政府部門和行業(yè)自律組織——中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)也應(yīng)積極制定相關(guān)政策和自律規(guī)則，營(yíng)造誠(chéng)信、有序的市場(chǎng)環(huán)境，力爭(zhēng)有效發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估的重要作用，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

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