地震災(zāi)后對中國房市的六大思考

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    思考一：政策調(diào)控或?qū)⒓訌妼嵤┝Χ?，?zāi)后將加大扶持力度

    回顧2007年的房地產(chǎn)的形勢，這些旨在穩(wěn)定房價、規(guī)范市場的政策舉措的實施效果尚未顯現(xiàn)，在2008年中國房市剛剛開始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)苗頭的時候，各種社會、自然災(zāi)害頻頻來臨，給原本清晰的房市又蒙上了一絲面紗。同時住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過低問題未有根本改觀。各地政府在落實國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細則的工作力度仍待加強。

    國務(wù)院近期發(fā)出通知，各地政府一手抓抗震救災(zāi)，一手抓經(jīng)濟建設(shè)。盡管從目前來看，政策調(diào)控的效果初見端異，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺和落實的核心目標。

    在地震災(zāi)區(qū)，國家出臺很多優(yōu)惠政策，將加大扶持力度，全民抗震救災(zāi)，社會全力進行災(zāi)后重建工作，對于中國經(jīng)濟肯定產(chǎn)生影響，但對于房市政策落實和房市理性回歸的大趨勢，不會產(chǎn)生影響或影響不大！

    思考二：房地產(chǎn)金融想國際化縱深挺進，部分房產(chǎn)國企主戰(zhàn)巴蜀

    去年是中國金融全面開放的第一年，從去年上半年來看，外資銀行應(yīng)經(jīng)進入，在中國境內(nèi)設(shè)立法人銀行，開展人民幣業(yè)務(wù)，可以預(yù)計其為境內(nèi)外高端客戶提供個貸的可能性應(yīng)該上升。但其它非金融業(yè)主體的外資機構(gòu)在人民幣升值預(yù)期前提下，已先一步進入國內(nèi)，其在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的投資行為已經(jīng)受到監(jiān)管層的重視，“限外”政策的出臺就是一個重要標志。在此背景下，短期境外資金供應(yīng)受到負面影響。雖然金融業(yè)的開放為外國資本進入國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)打開了“一扇窗”，而“限外”政策有對外資進入中國內(nèi)地地產(chǎn)行業(yè)增加了“一扇門”，對這扇窗的打開幅度進行了一定限制。

    2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金國際化趨勢將進一步深化，可以說是縱深挺進。再此背景下，對于災(zāi)區(qū)重建家園的投入，國家除了通過財政、募集、捐贈等方式進行災(zāi)區(qū)重建外，原有房地產(chǎn)部分國企將勇挑重擔，成為災(zāi)區(qū)重建的主力軍，因此，外資流入也不是很大，對于全國的市場影響也不會很大。

    思考三：規(guī)?；_發(fā)模式成為了土地開發(fā)主流

    從2004年開始，土地市場清理整頓，國家政策始終關(guān)注土地市場的規(guī)范管理。06年出臺的清理土地的政策措施，顯示了政府在進一步規(guī)范土地市場的態(tài)勢?！暗馗钡倪M一步收緊規(guī)范，使得土地一級開發(fā)和舊區(qū)改造成為開發(fā)熱點和難點，而地產(chǎn)項目的規(guī)模化開發(fā)成為了自2007年后的一種新的土地開發(fā)主要模式，在2008年里，面臨市場上半年的“冷戰(zhàn)”狀態(tài)，這種趨勢已經(jīng)比較明顯存在，

    思考四：以獲取資源為目的并購將成為市場一個方向

    從企業(yè)層面考察06、07年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發(fā)的企業(yè)兼并進入異地市場，以降低各自的開發(fā)風險，當然，并購不僅僅局限在土地、資金資源方面，還表現(xiàn)在企業(yè)品牌、人力資源等方面。

    思考五：大集團“瘦身減肥”收縮戰(zhàn)線，責任房企進軍“天府之國”

    國內(nèi)大型房企多數(shù)從一線城市起家，逐步蔓延至全國，隨著外資進入和國家政策的調(diào)整，一線城市的土地供應(yīng)量明顯減少，競爭加劇，拿地門檻提高，還有對于資質(zhì)審核、土地出讓支付條件等都嚴格控制后，他們開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，甚至收縮戰(zhàn)線，到適合自己的地方去深耕市場。而在地震災(zāi)害后的四川等周圍受災(zāi)省市，責任地產(chǎn)企業(yè)準備進入“天府之國”，幫助受災(zāi)人民回復(fù)家園重建工作。

    思考六：由于市場競爭和專業(yè)分化，市場呼喚升級版的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

    2008年中國房地產(chǎn)市場日趨復(fù)雜多變，這樣新的環(huán)境就需要新的房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)。一方面，開發(fā)企業(yè)要做大做強，與金融資源的對接是關(guān)鍵，二是升級的房地產(chǎn)市場，需要產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)化分工模式，走向協(xié)作專業(yè)發(fā)展途徑，就需要有升級版的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈機構(gòu)。在這種復(fù)雜的市場運作體系中，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平也日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。