何種土地使用權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)

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１９９５年１２月，某銀行同時(shí)與兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分別簽訂了貸款協(xié)議，為保證到期償還貸款，又分別簽訂了房地產(chǎn)抵押協(xié)議。其中，一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)以自己的廠房及其占用范圍內(nèi)的集體土地作為抵押物，而另一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)則以該企業(yè)若干住宅及其占用范圍內(nèi)的集體土地作為抵押物。由于前一個(gè)抵押協(xié)議抵押的土地使用權(quán)符合法律規(guī)定的條件因而有效，而后一個(gè)抵押協(xié)議由于抵押的土地是宅基地，屬于法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)因而無效。同是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抵押的土地同是集體土地使用權(quán)，僅僅因?yàn)橥恋赜猛静煌瑓s產(chǎn)生了完全不同的法律后果。這說明，不是所有的土地使用權(quán)都可以設(shè)定抵押權(quán)，只有符合法定條件的土地使用權(quán)才能設(shè)定抵押權(quán)，用以抵押的土地使用權(quán)是否符合法定條件，是房地產(chǎn)抵押合同是否合法有效的關(guān)鍵因素。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地抵押的法律規(guī)定，設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)，其權(quán)利主體不同，土地取得方式不同，土地的所有制不同，土地的用途不同，土地與其地上物的關(guān)系不同，都會(huì)對(duì)土地使用權(quán)抵押合同的合法性產(chǎn)生重大影響。