現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式分析

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目前我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)進入了“雙向選擇”的市場化運作時代。因此，在新的競爭環(huán)境中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司如何組織和利用資源，開展多種經(jīng)營，拓寬盈利空間，從而創(chuàng)造最大化的利潤，增強市場競爭力，是值得我們研究的。本文所定義的盈利模式是指：免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司如何組織和利用資源，通過哪些途徑，提供什么樣的服務來創(chuàng)造利潤。
　　
　　一、對我國傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的盈利模式概括及評價
　　
　　1、傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務體系
　　
　　目前我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的服務主要有兩個基本大類：(1)基本服務：房屋、設備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理。(2)增值服務：代送牛奶、報紙，小孩接送，室內裝修，電器修理，商務服務等。這兩類服務有一個共同的特點：都是強“機能性”的，即服務結果是有形的、具有某種功能的，如：基本服務為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：房屋的保值、增值，設備的正常運行，業(yè)主安全感的獲得，優(yōu)美環(huán)境的創(chuàng)造；增值服務為業(yè)主創(chuàng)造的價值在于：為業(yè)主提供方便，給業(yè)主提供信息，節(jié)約業(yè)主的時間等。
　　
　　2、傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式的特點
　　
　　由上述免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務體系，可以總結出傳統(tǒng)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務公司盈利模式具有以下幾個特點：(1)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司創(chuàng)造利潤的途徑有兩條：一是通過提供基本服務向業(yè)主收取免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，二是通過提供增值服務向業(yè)主收取勞務費。(2)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供服務所利用和組織的資源主要是本公司自己的資源：如公司的專業(yè)技術、設備、管理人員等。
　　
　　3、對傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式的評價
　　
　　目前我國絕大數(shù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司都是根據(jù)這種盈利模式來開展經(jīng)營的，相對于最初的單靠“管房、養(yǎng)房”來收取較低的租金是一大進步；其中通過提供增值服務向業(yè)主收取勞務費來獲取利潤，這在國外的免費物業(yè)管理系統(tǒng)中是比較少見的，是我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)實踐中一個創(chuàng)新。
　　
　　然而，這種盈利模式也具有很大的局限性：經(jīng)營思路狹窄，獲利途徑少，利潤空間小。其中“利潤空間小”主要是因為：(1)對于業(yè)主來講，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費是一項需要永久性投入，消費額較高的費用，對于全社會的普遍性利益影響比較大，鑒于我國目前的經(jīng)濟發(fā)展程度和業(yè)主的收入水平，國家對于這項費用的收取一般給予定價或指導價，限制了利潤率(如：規(guī)定一般住宅小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的最高利潤率在10％左右)，因此免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司不可能從基本服務中獲取高額的利潤。(2)雖然目前我國絕大多數(shù)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司都設置了增值服務項目來彌補利潤的不足，但由于自身資源、能力及人員素質的限制，服務層次低(主要是勞動密集型)，服務項目少等原因，增值服務利潤空間也還未能夠被免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司充分挖掘。
　　
　　在實踐中主要表現(xiàn)在：免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的收費不能彌補開支，虧損的多。于是，把獲取利潤注意力轉向擅自提高收費標準或者降低服務標準，以減少管理開支，從而出現(xiàn)與業(yè)主糾紛多、投訴率高等問題，不利于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展。
　　
　　當然，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以采取許多措施來提高利潤空間，然而，本文認為：免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)營者還應該從觀念上拓寬經(jīng)營思路，放開眼界，創(chuàng)造新的盈利模式。
　　
　　二、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式
　　
　　1、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務體系
　　
　　為拓寬經(jīng)營思路，物業(yè)公司必須改變以下幾個觀念：(1)在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司不僅是服務的供應者，還應成為服務的組織者，是服務的集成商；(2)在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，服務的對象不應僅局限于所管轄小區(qū)內的業(yè)主，還包括：建筑開發(fā)商、購房者、游離于社會中的服務供應商；(3)在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司可利用的資源不應僅限于本公司專業(yè)技術、設備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識已日益成為重要的資源；(4)在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，物業(yè)公司在提供“機能性”服務的基礎上，還應給予業(yè)主提供“情感性”服務，創(chuàng)造良好社區(qū)文化氛圍，為開發(fā)商和自身品牌創(chuàng)造價值，同時也使業(yè)主的物業(yè)有更大升值。按著此種思路，本文從系統(tǒng)的角度，構建了現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務體系(見圖1)。
　　
　　2、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式
　　
　　與傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)體系相比，要實現(xiàn)以下幾個轉變：
　　
　　(1)經(jīng)營資源組織多元化、社會化。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司至少可以組織四類資源來創(chuàng)造利潤：公司自身的資源，如公司的專業(yè)技術、設備、管理人員；公司積累的關于所管轄小區(qū)業(yè)主需求的信息資源；公司積累的關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面的知識、經(jīng)驗；整合社會的相關資源。
　　
　　(2)利潤來源的多元化。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以通過四條途徑來創(chuàng)造利潤：公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體提供基本的基礎上充分開展增值服務，收取免費物業(yè)管理系統(tǒng)費和勞務服務費；公司通過創(chuàng)建信息服務平臺，把小區(qū)業(yè)主的需求信息“出售”給社會服務供應商，獲取信息服務費；公司利用掌握的免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面知識和經(jīng)驗向購房者和房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務，獲取咨詢服務費，或在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開發(fā)商的補助；公司通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺，向小區(qū)業(yè)主提供“情感”服務，雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤。這一方面有利于開展日常管理工作，業(yè)主也愿意把更多的增值服務委托給免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司；另外一方面有利于免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司收集和積累關于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務實際上起著“放大”利潤的作用。
　　
　　(3)服務對象的多元化。在現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司所扮演的“角色”，既是服務的供應者又是服務的組織者，是現(xiàn)代服務集成商。服務的對象是多元的，不光是小區(qū)業(yè)主群體，而且包括購房者、房產(chǎn)開發(fā)商、社會服務供應商。
　　
　　三、現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式能夠實現(xiàn)的理論依據(jù)
　　
　　具體地說：(1)資源是否能夠組織和獲取?這回答了免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司是否能夠提供這些服務。(2)被服務者是否存在這些服務的需求?這回答了免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的服務是否有可能實現(xiàn)。
　　
　　1、資源的組織、獲取和利用
　　
　　信息資源免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(主要指基本服務)與一般的服務(如：法律咨詢，教育，醫(yī)療保健等)有一個明顯的區(qū)別：就是服務的提供者是在服務接受者的場所(如：住宅小區(qū)內)提供服務，服務的消費也是在服務接受者的場所內進行的。因此，只要基層管理人員在日常的工作過程中，有意識地調查、搜尋和積累，客觀上免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司是有條件獲得業(yè)主的需求信息的。另外，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司在提供優(yōu)質服務的基礎上，通過創(chuàng)建社區(qū)文化平臺，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，加強與業(yè)主的溝通和交流，與業(yè)主群體建立起一種永久性的良好的感情關系，那么業(yè)主也會愿意主動向免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供他們的需求信息。當然，信息要真正成為一種資源，還需要一個整理和評估的過程。
　　
　　首先，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡技術，建立社會服務供應商的信息。建立服務供應商的信息網(wǎng)絡，通過有效的評估并以契約的形式，建立與供應商之間的長期或短期但及時的專業(yè)服務；其次，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司要根據(jù)業(yè)主需求信息建立業(yè)主需求檔案數(shù)據(jù)庫，以便及時填補供應商，這樣業(yè)主和服務供應商，就能夠走上這個由服務供應商的信息網(wǎng)絡和業(yè)主需求檔案構成的信息服務平臺，實現(xiàn)服務交易。當然，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司作為服務組織者，還要懂得如何保護業(yè)主在消費過程中的利益，包括法律和政策咨詢、交易代理、風險防范等，要切實為業(yè)主帶來便利，使業(yè)主放心。
　　
　　知識資源主要包括：免費物業(yè)管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資決策，房地產(chǎn)開發(fā)建設管理，物業(yè)租售經(jīng)營方面的知識。當然，這些知識要成為可用的資源，還需要對知識進行管理。
　　
　　2、服務對象的需求
　　
　　業(yè)主群體的需求基本服務是行業(yè)規(guī)定免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須提供的，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須認識到它的重要性：做好基本服務是與業(yè)主建立信任關系從而獲得增值服務項目的前提。因此，做好基本服務是加強業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供服務的偏好，使得業(yè)主愿意向免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司購買增值服務。隨著人們生活水平的日益提高，收入的增加，消費觀念的轉變，社區(qū)服務日益社會化已呈明顯趨勢，圖2是一份對某小區(qū)業(yè)主增值服務需求的資料：
　　
　　而且在本世紀末，隨著經(jīng)濟收入、文化素質，生活品位的逐步提高，人口結構等的變化，增值服務更有廣泛的市場容量。圖3列出了幾種市場需求量遞增趨勢比較明顯的增值服務：增值服務項目導致市場需求量的遞增的因素
　　
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　　社會養(yǎng)老服務*本世紀初，我國人口老齡化速度很快，老年人比例顯增*老年群體有特殊的心理和生理狀況，生活圈以鄰里和社區(qū)為主*家庭“一孩化”，使相當一部分老年人的居住生活需求必須通過社會解決
　　
　　優(yōu)質教育服務*家庭“獨身子女化”*知道經(jīng)濟到來，社會競爭日益激烈*國家“素質教育”的提倡
　　
　　居家休閑服務*家庭消費模式的轉變，溫飽型→小康型*消費結構的轉變，食品支出占家庭全部消費支出的比例下降，文化、旅游、娛樂方面的比重遞增*“雙休日”制度，使得休閑時間增加
　　
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　　因此，增值服務有著巨大的市場需求量，利潤空間巨大。當今社會競爭日益加劇，工作壓力不斷增強，人們渴望在緊張的工作之余獲得充裕的休息，以釋放疲勞，恢復精力，為節(jié)約時間和“尋找成本”，人們也愿意把一部分增值服務讓免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司來提供。
　　
　　購房者的需求對于業(yè)主來說，購買物業(yè)是一項長遠的高額投資，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務是日后與業(yè)主的生產(chǎn)、生活和工作質量息息相關的，業(yè)主當然也希望自己的物業(yè)能夠保值、增值。因此，業(yè)主在購買物業(yè)之前對將來的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務的質量是非常關心的。另外“服務”這種商品有一個顯著的特點：購買前難以試驗其質量的好壞。而且業(yè)主在購買物業(yè)時，與開發(fā)商往往存在著某種程度的“信息不對稱”。因此，業(yè)主是有向“專家”咨詢的需求的。另外，一些業(yè)主還會有房產(chǎn)再投資決策，物業(yè)租售經(jīng)營方案等方面的咨詢需求。
　　
　　房產(chǎn)開發(fā)商的需求在傳統(tǒng)意識中，人們常常把物業(yè)開發(fā)看成是發(fā)展商、設計院、施工單位的事，免費物業(yè)管理系統(tǒng)是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與免費物業(yè)管理系統(tǒng)無關。于是，發(fā)展商委托設計院作規(guī)劃設計，繪制圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工作質量監(jiān)理。但經(jīng)常一俟房屋建成交付使用后，便會出現(xiàn)許多不盡如意的事。有時嚴重地影響了日后的免費物業(yè)管理系統(tǒng)。隨著業(yè)主的“買物業(yè)就是買管理和服務”觀念的增強，開發(fā)商已經(jīng)把免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務看成是售樓的一個“賣點”，因此，為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了開發(fā)商、設計單位、施工單位應認真執(zhí)行國家有關標準和嚴格把關外，開發(fā)商也愿意聘請富有免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)驗的物業(yè)公司提前介入，參與物業(yè)的開發(fā)過程，為自己提供咨詢和監(jiān)督服務，改進、完善物業(yè)的具體設計，完善物業(yè)的使用功能。
　　
　　社會服務供應商的需求盡管社會服務供應商可以脫離免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司，通過報紙、勞務中介所等途徑獲取業(yè)主群體的需求并提供服務，但是如果與免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司合作，并成為長期穩(wěn)定的合作關系，會給自身帶來更多的利益。(1)社會服務供應商可以長期地、及時地從免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司得到業(yè)主的需求信息，降低了獲取需求信息的時間成本和不確定性；(2)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司可以把業(yè)主的一些專業(yè)性強，具有一定技術和知識的，自身無能力提供的服務“外包”給社會服務供應商來完成，從而最大限度的滿足業(yè)主的需求。因此，基于自身的利益，社會服務供應商是有向免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司購買業(yè)主的需求信息的需求的。
　　
　　所以，基于上述的分析，理論上現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)盈利模式在實踐中是可行的。
　　
　　四、結論
　　
　　現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司盈利模式，較為適應信息時代經(jīng)濟需求的現(xiàn)代物業(yè)的服務體系，其主要的作用在于：從系統(tǒng)地角度，拓寬了傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務內涵，從而給免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)營者創(chuàng)造經(jīng)濟效益提供了一個嶄新的經(jīng)營思路，同時通過構建了現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務體系，從而使現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)營者通過多種途徑來最大限度地滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造了社會效益，是一件十分值得探索的事情。