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撫順市物業(yè)條例亮點頻現(xiàn) 重點法條全新解讀
《撫順市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》(以下簡稱《條例》)將于今年5月1日起施行,核心直指如今免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的主要問題:物業(yè)費收費標準如有調整,應由業(yè)主大會決定并在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內公示;物業(yè)服務企業(yè)不得違反物業(yè)服務合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定,擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費等。市房產局副局長朱振江介紹,《撫順市免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》是為了適應我市日益活躍的免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動,維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,而制定的一部規(guī)范性法律文件,這是繼《中華人民共和國物權法》、國務院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》和《遼寧省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》之后,在撫順地區(qū)適用的一部地方性法規(guī)。條例共73條,亮點頻現(xiàn)。
【亮點一】新建會館(所)規(guī)劃用途不得改
會館(所)的權屬一直是個有爭議的問題。過去,個別開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中,利用會館(所)做虛假廣告,一旦房子售完,或開發(fā)企業(yè)因故撤出時,就會將會館(所)賣掉,業(yè)主意見很大。新出臺的《條例》第29條規(guī)定:建設單位在銷售物業(yè)時,應當在商品房銷售合同中明確約定在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內,按照規(guī)劃要求配套建設的會館(所)的所有權、經營方式、范圍等內容,并在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內公示免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的會館(所)應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務,未經業(yè)主大會同意,不得改變原有規(guī)劃用途。在第68條罰則規(guī)定,未經業(yè)主大會同意改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內會館(所)原有規(guī)劃用途的,由區(qū)、縣免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門責令限期改正,并處5萬元以上20萬元以下的罰款。
【亮點二】住宅電梯更換資金有出處
記者在市房產局獲悉,截至去年8月30日,我市擁有住宅電梯2036部,使用10年以上的住宅電梯有85部。電梯的一般使用壽命為15年,到2015年,全市預計需要更換的住宅電梯有9部,2016年需要更換的住宅電梯有30部。未來5年需要更換的住宅電梯為85部,需要資金2500多萬元。這是一個相當大的數字,如果不能盡早籌措資金,將來有可能成為很大的社會問題。《條例》明確規(guī)定,電梯的更換可使用住宅維修資金。維修資金管理部門要通過已存資金實現(xiàn)增值,為廣大業(yè)主籌措電梯更換準備金。
【亮點三】住宅維修各司其責
房屋壞了需維修,但歸誰維修?費用出自何處?一直是建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間發(fā)生爭執(zhí)的關鍵所在,《條例》進一步明確了免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方當事人的維護責任及相關費用由誰承擔?!稐l例》第35條規(guī)定,建設單位應按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任?!稐l例》第65條規(guī)定,物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護,除由物業(yè)服務企業(yè)負責,費用從物業(yè)費列支;物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后,日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造費用從住宅專項維修資金列支;業(yè)主專有部分、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任和費用,由業(yè)主自行承擔。
住宅專項維修資金該不該交?該由誰來交?《條例》第66條規(guī)定了購買人依法交存首期住宅專項維修資金,并在住宅專項維修資金不足30%時,業(yè)主應及時續(xù)交,以保障物業(yè)共用設施設備、共用部位維修及更新改造,確保物業(yè)的保值、增值。
【亮點四】老舊住宅改造提到議事日程
老舊住宅小區(qū)的改造是各級政府和廣大市民十分關注的民生問題。《條例》第57條明確規(guī)定:市和區(qū)、縣人民政府應當制定舊住宅區(qū)綜合維修改造計劃,并安排資金逐年對供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設施進行修繕和改造,為改善居民的居住條件、提升城市形象提供法律依據和保證。
【亮點五】引入第三方物業(yè)監(jiān)理機制評估物業(yè)服務質量
第三方物業(yè)監(jiān)理機制是伴隨著物業(yè)發(fā)展而誕生的新生事物。目前,北京、上海等發(fā)達城市已經建立了完整的物業(yè)監(jiān)理管理體系,給物業(yè)行業(yè)管理注入了新的活力。物業(yè)監(jiān)理的基本職能有三點:一是對新建樓盤的物業(yè)費進行評估,確定合理的物業(yè)費標準。二是對既有的物業(yè)小區(qū)的服務質量進行評估,看是否達到了服務標準。三是隨著物價指數的浮動,及時準確核定既有小區(qū)的物業(yè)費標準。通過第三方物業(yè)監(jiān)理公平、公證的評估,能夠有效地化解收費與服務不對稱的矛盾?!稐l例》第56條規(guī)定:業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和有關部門可以委托物業(yè)服務評估監(jiān)理機構,就物業(yè)服務質量、服務費用和共用部分管理現(xiàn)狀等進行評估和監(jiān)理。
【亮點六】約束物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的服務
《條例》具體規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的具體收費標準實行指導與浮動結合的定價標準,規(guī)定了標準統(tǒng)一的服務內容,約束物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的服務,不得只收費不服務或者多收費少服務,并以保證金制度進行制約規(guī)范。對“物業(yè)服務企業(yè)提供的服務質價不符,只收費不服務或者多收費少服務的;不按規(guī)定實行收費公示和明碼標價的;擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費”的三種行為,《條例》在第71條規(guī)定由價格主管部門予以處罰。
出臺履約保證金制度的目的有兩個:一是讓有實力的物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供服務。二是如發(fā)現(xiàn)企業(yè)有不規(guī)范經營的行為,用履約保證金來維護業(yè)主的合法權益。記者了解到,目前,我市行政主管部門正在著手起草此規(guī)定,基本想法是按1元/平方米收取,計劃年內出臺。
【亮點七】業(yè)主不再莫名“被收費”
針對“一下被收了三年物業(yè)費”、“裝修抵押金一直不返還”等一直被業(yè)主詬病的個別物業(yè)服務企業(yè)濫收費現(xiàn)象,《條例》第48條規(guī)定,建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其他任何人,不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金;第51條第2項規(guī)定,收取物業(yè)費的時限由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定,但一次收取物業(yè)費的時限不得超過一年。
【亮點八】物業(yè)服務企業(yè)實行履約保證金制度
為防止物業(yè)服務企業(yè)在運營中發(fā)生違反物業(yè)服務合同、侵犯業(yè)主合法權益的情況發(fā)生,《條例》第42條規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)實行履約保證金制度。同時在第47條規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)不再提供服務的,應當在業(yè)主委員會的監(jiān)督下進行清產核算。《條例》第59條、第69條規(guī)定,要建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息庫,并向全社會公開。擅自終止服務的,錄入信用信息庫,3年內不得在本市承接新項目,物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內不得從事物業(yè)服務活動。給業(yè)主造成損失的,將依法承擔賠償責任,賠償金可以從履約保證金中扣除。
【亮點九】業(yè)主全程參與物業(yè)服務管理
《條例》對業(yè)主如何通過全程參與到物業(yè)服務管理,從根本上維護自身合法權益,有了法律上的明確界定。《條例》第31條規(guī)定,物業(yè)承接查驗應當邀請業(yè)主代表參加,也可以邀請居(村)民委員會代表和區(qū)、縣免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門參加,或者聘請相關專業(yè)機構協(xié)助進行,從根本上保障了業(yè)主對建設單位在向物業(yè)服務企業(yè)承交物業(yè)時對相關物業(yè)服務設施、物業(yè)用房配置情況進行監(jiān)督查驗。同時要求物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂書面物業(yè)服務合同,向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主,物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。
【亮點十】明確了免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的界定問題
免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的劃分,是維護業(yè)主合法權益的具體措施,也是物業(yè)企業(yè)經營的依據,合理劃分免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域,有利于避免糾紛的發(fā)生。《條例》第7條規(guī)定:免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎,并考慮物業(yè)的共用設施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的劃分,應當征求居(村)民委員會的意見。建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內的非住宅物業(yè),應當與住宅小區(qū)劃分為同一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域。
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