淺談物業(yè)管理糾紛中事實(shí)服務(wù)的認(rèn)定

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摘要
近年來伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方與業(yè)主之間的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛案件數(shù)量逐年成倍增長，涉及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題在糾紛中占了很大的比例。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

2009年10月1日，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）開始施行，多家新聞媒體圍繞最讓老百姓關(guān)注的“物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為”進(jìn)行了報(bào)道：“按照相關(guān)法律規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定，然而小區(qū)的業(yè)主在自主選擇物業(yè)公司的時(shí)候，經(jīng)常會(huì)遇到阻力，被解聘的企業(yè)仍然繼續(xù)逗留，并以事實(shí)服務(wù)為由繼續(xù)收費(fèi)的情況時(shí)有發(fā)生。該解釋中規(guī)定：物業(yè)公司被解聘以后，以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。因此，事實(shí)服務(wù)的概念將被淘汰，物業(yè)公司一旦被解聘將不能再向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！庇纱?，物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為已從物業(yè)服務(wù)中出局成為眾多業(yè)主們和物業(yè)服務(wù)企業(yè)熱議的話題。
    誠然，近年來伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方與業(yè)主之間的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛案件數(shù)量逐年成倍增長，涉及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題在糾紛中占了很大的比例。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同標(biāo)的是“物業(yè)服務(wù)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同向業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)向服務(wù)提供方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于物業(yè)服務(wù)合同中交易的是服務(wù)，而服務(wù)質(zhì)量又是影響物業(yè)服務(wù)合同正常履行的因素，加之我國現(xiàn)階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理制度不規(guī)范、規(guī)章執(zhí)行不力，服務(wù)提供方的服務(wù)得不到服務(wù)需求方的認(rèn)可，因收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的糾紛層出不窮。

    一、《解釋》施行之前的糾紛處理概況

    在此討論的僅僅是在物業(yè)服務(wù)合同到期后收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的處理情況。無論如何處理，都有一個(gè)不容辯駁的大前提——物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為。何為事實(shí)服務(wù)？物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也正是物業(yè)事實(shí)服務(wù)行為構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求權(quán)的基礎(chǔ)。在司法案例中，無論業(yè)主們對事實(shí)服務(wù)的概念如何不解和不滿，但是解決糾紛的平臺(tái)恰恰是以物業(yè)事實(shí)服務(wù)理論為基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主也正是在這個(gè)平臺(tái)上開始撥弄自己的算盤。

    免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的解決過程是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主調(diào)解協(xié)商的過程，結(jié)果勢必會(huì)讓原被告雙方均放棄自己的部分利益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會(huì)將業(yè)主拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)而產(chǎn)生的滯納金一并列入訴訟請求，好讓自己在放棄利益時(shí)有更大的空間。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然理直氣壯的起訴業(yè)主追討免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，其實(shí)他們內(nèi)心何嘗不知道自己的物業(yè)服務(wù)確實(shí)存在問題，服務(wù)質(zhì)量差必然會(huì)導(dǎo)致被眾多的業(yè)主們“殺價(jià)”，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)就先用滯納金來投石問路。在實(shí)踐中，因拖欠物業(yè)產(chǎn)生的滯納金比實(shí)際未繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)高出許多的案例非常多，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會(huì)在與業(yè)主們協(xié)商半晌后，將放棄滯納金作為己方做出的利益讓步。而在這個(gè)過程中，業(yè)主要做的便是將物業(yè)服務(wù)不滿意之處一條一條擺出來，這若干條不滿意正是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)費(fèi)“殺價(jià)”的資本。業(yè)主常說自己小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量最差，用“沒有最差，只有更差”這句話來評價(jià)若干案例中眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)很是恰當(dāng)。因此，多數(shù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題，正是在業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問題為由不斷“殺價(jià)”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)放棄滯納金、放棄訴訟費(fèi)、放棄部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)等“降價(jià)”行為中得以解決。

    二、《解釋》施行之后的糾紛處理模式

    （一）時(shí)間條件

    在此我們?nèi)允莾H僅討論物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實(shí)服務(wù)為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況。在此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)分成兩個(gè)階段來看：

    其一，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同未到期時(shí)業(yè)主未付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這種情況正是本解釋第九條第二款規(guī)定的情形——“物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理?！痹摻忉尩诹鶙l規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”值得思考的是該條款的后半段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同之約定履行了合同義務(wù)（提供了合同約定的服務(wù)），業(yè)主不能以未享受活著無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也就是說物管方履行了合同義務(wù)，業(yè)主們就應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。

    誠然，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，業(yè)主自然也難以找尋抗辯理由來拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；但是如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷，甚至沒有履行物業(yè)服務(wù)合同所約定的很大一部分義務(wù)，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)作為抗辯理由而不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，就應(yīng)當(dāng)使用該解釋的第三條，該條款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！痹谒痉▽?shí)踐中，在業(yè)主們以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵或者缺陷作為不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)得抗辯理由時(shí)，大多數(shù)業(yè)主均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對該請求應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？筆者認(rèn)為，違約責(zé)任可以分為繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金或賠償金等，其中，采取補(bǔ)救措施在商品買賣中常見，比如交付的產(chǎn)品質(zhì)量不符合約定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。同理，在將“服務(wù)”作為合同標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)合同中，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主當(dāng)然可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減少“價(jià)款”。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務(wù)時(shí)的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)包括降低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)。

    其二，在物業(yè)服務(wù)合同到期之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在物業(yè)服務(wù)合同到期后，因業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同，而業(yè)主又因種種原因沒有與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，此時(shí)，雖然在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間沒有物業(yè)服務(wù)合同，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)正是提供物業(yè)服務(wù)的一方，業(yè)主正是“接受”物業(yè)服務(wù)的一方，恰恰形成了前文所提及的事實(shí)服務(wù)情形。正因如此，筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付這一事實(shí)服務(wù)階段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是可以得到支持的。讓我們再結(jié)合該解釋第九條第一款來看，該款這樣規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已經(jīng)預(yù)收，但尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持?！币?guī)定的前半句中包含這樣的內(nèi)容：業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)交了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，當(dāng)合同到期后，已交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限卻未到；規(guī)定的后半句中“尚未提供物業(yè)服務(wù)期間的”是業(yè)主所請求物業(yè)費(fèi)的條件，換句話說，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同到期后請求退還預(yù)交的物業(yè)費(fèi)時(shí)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在這個(gè)時(shí)期提供了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主的請求將會(huì)于法無據(jù)。

    綜上所述，單一的時(shí)間條件下，當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以事實(shí)服務(wù)為理由來請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)仍是可以的。若要否定事實(shí)服務(wù)，還需要具備行為條件。

    （二）行為條件

    該解釋第十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持?！?

    先來看行為主體——業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，是指由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu)?！段餀?quán)法》第七十五條規(guī)定：“地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助?！薄睹赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第十條規(guī)定：“同一個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！痹诶碚撋?，因有若干法律法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立的程序并不復(fù)雜，算是有章可循。但在現(xiàn)實(shí)中，真正成立業(yè)主委員會(huì)并不是一件容易的事情，僅僅召開業(yè)主大會(huì)就會(huì)因業(yè)主人數(shù)眾多、層次復(fù)雜等原因存在很大的難度，沒有業(yè)主大會(huì)便也沒有業(yè)主委員會(huì)。在此，我們不去探討業(yè)主委員會(huì)難以成立原因和解決辦法，回到該解釋第十條，當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果小區(qū)業(yè)主仍未成立業(yè)主委員會(huì)又該如何？

    再來看業(yè)主委員會(huì)需要做出的行為。根據(jù)該條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，當(dāng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)未續(xù)約時(shí)，在業(yè)主已經(jīng)或者將要與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出，而且要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同到期后的物業(yè)費(fèi)時(shí)，此時(shí)業(yè)主就可以理直氣壯地拒絕交納。該條規(guī)定對現(xiàn)實(shí)中存在的眾多服務(wù)質(zhì)量差，又賴著不肯走的物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)頭一擊，只要業(yè)主們成立業(yè)主委員會(huì)要求他們走，他們就不得不走，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高自身的業(yè)務(wù)水平，防止物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降起到了非常大的作用。但同時(shí)，該條規(guī)定本身也是一個(gè)條件：必須由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出“逐客令”，業(yè)主才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事實(shí)服務(wù)說“不”。

    （三）行為條件成立的滯后性產(chǎn)生的問題

    當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同到期后，如果業(yè)主委員會(huì)尚未成立或者雖已成立但因種種原因未及時(shí)請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時(shí)，業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交納從合同到期起到請求退出時(shí)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也就是說在該段時(shí)間內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是否仍存在事實(shí)服務(wù)行為。筆者認(rèn)為，業(yè)主可以拒絕交納該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。從該解釋第十條第二款規(guī)定來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。筆者認(rèn)為，條款中“物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止”應(yīng)當(dāng)理解為物業(yè)服務(wù)合同到期后，合同雙方?jīng)]有續(xù)簽合同或者簽訂新合同時(shí)，正是物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)的終止。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主交納該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主可以拒絕。

    但是另一個(gè)問題會(huì)接踵而至：當(dāng)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)請求前物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，如果有業(yè)主已經(jīng)交納了該時(shí)段的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主能否請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還。筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)服務(wù)提供方，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)使用方，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主自愿向物業(yè)服務(wù)提供方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為是對物業(yè)服務(wù)行為的認(rèn)可，此時(shí)，可以認(rèn)定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與該業(yè)主之間形成了物業(yè)事實(shí)服務(wù)，因此該業(yè)主不能要求退還已交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    結(jié)后語：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的施行對規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為和減少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛起到積極的作用，促進(jìn)了物業(yè)服務(wù)市場的規(guī)范化和制度化。在內(nèi)容上，該解釋對物業(yè)事實(shí)服務(wù)做出了規(guī)定：在特定條件成立時(shí)業(yè)主可以拒絕交納因物業(yè)事實(shí)服務(wù)產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但是當(dāng)特定條件未形成時(shí)，物業(yè)事實(shí)服務(wù)仍存在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間，物業(yè)事實(shí)服務(wù)被淘汰的說法為時(shí)尚早。

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1.王利明、崔建遠(yuǎn)，合同法新論[M],中國政法大學(xué)出版社，2000年版。

2.夏善勝，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法[M]，法律出版社，2003年4月版。

3.《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，2003年9月1日施行。

4. 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，2009年10月1日施行。

（作者單位：重慶市九龍坡區(qū)人民法院）