強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)” 物業(yè)管理行業(yè)升級(jí)的必由之路

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免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在我國(guó)經(jīng)歷廠近30年的發(fā)展，憑借行業(yè)人士的堅(jiān)韌不撥，行業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會(huì)的穩(wěn)定、政治的和諧、百姓的安居作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。行業(yè)地位日趨不可或缺，作用有目共睹，對(duì)此我們可以驕傲，但不能自滿。因?yàn)殡S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面，人民群眾對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的期望和要求也越來(lái)越高；另一方面，行業(yè)30年來(lái)的發(fā)展，總體上仍是沿用勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，商業(yè)模式單一，行業(yè)盈利水平低下，人才凝聚力偏弱。長(zhǎng)此以往，行業(yè)的地位和作用勢(shì)必弱化或淡化。
在新的歷史條件下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)面臨著未來(lái)發(fā)展將何去何從的抉擇?；谛袠I(yè)三十年的艱辛探索和經(jīng)驗(yàn)積累，謝家瑾會(huì)長(zhǎng)高瞻遠(yuǎn)矚，向行業(yè)指明了奮起前進(jìn)的方向一一轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，創(chuàng)新商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)升級(jí)與騰飛。筆者以為，無(wú)論是尋找新的發(fā)展方式還是重構(gòu)商業(yè)模式，都不能繞開(kāi)“經(jīng)營(yíng)”妄談發(fā)展或忽視“經(jīng)營(yíng)”；必須圍繞“經(jīng)營(yíng)”找途徑，聚焦“經(jīng)營(yíng)”想對(duì)策。需強(qiáng)調(diào)的是，本文所指的“經(jīng)營(yíng)”不是一般意義上的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，是指管理服務(wù)“規(guī)定動(dòng)作”之外的任何有償?shù)摹⒛苜嶅X(qián)的行為或活動(dòng)，包括提供服務(wù)、中介代理、裝修、零售、餐飲、教育等等。

“經(jīng)營(yíng)”缺位，行業(yè)穩(wěn)而不富

三十年的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，行業(yè)從空白起步發(fā)展到擁行幾百萬(wàn)從業(yè)人員的隊(duì)伍，論行業(yè)規(guī)模當(dāng)屬世界之首。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)已經(jīng)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，更可喜的足，三十年的千錘百煉、大浪淘沙，造就了一大批熱愛(ài)物業(yè)、善于管理、精于服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人才。他們是行業(yè)的中流砥柱，是行業(yè)的寶貴財(cái)富。

然而，反思行業(yè)這三十年的發(fā)展，頗感遺憾的是，我們太強(qiáng)調(diào)管理角色的到位，太注重服務(wù)功能的盡致，而忽略了或者說(shuō)無(wú)暇顧及“經(jīng)營(yíng)”的拓展，以致多年來(lái)我們堅(jiān)守的三分“熟地”，精耕細(xì)作，產(chǎn)量(收益)也是屈指可數(shù)，日子過(guò)得很緊巴。任憑七分“生地”在眼皮底下閑置或外人耕種，有人將這種現(xiàn)象形象地比喻為“捧著金山討飯吃”。

探究“經(jīng)營(yíng)”缺位的原因，大致有以下幾項(xiàng)：

首先是角色限制。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)以為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的角色定位就是管理服務(wù)，每日思來(lái)想去是如何為業(yè)主提供周到滿意的服務(wù)，讓業(yè)主滿意后如期繳交管理費(fèi)。更有甚者，為博業(yè)主滿意竭力提供超值的免費(fèi)服務(wù)或曰贈(zèng)送服務(wù)，而對(duì)經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)不以為然，甚至以為那是“不務(wù)正業(yè)”；

其次是能力限制。長(zhǎng)期以來(lái)，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足于扮演管理服務(wù)的本位角色，論管理服務(wù)絕對(duì)專(zhuān)業(yè)，有水平，有見(jiàn)地；論經(jīng)營(yíng)拓展，則非所長(zhǎng)，即便有心也無(wú)力為之。長(zhǎng)期的角色定位造就人才隊(duì)伍中出現(xiàn)管理人才偏多而經(jīng)營(yíng)型人才匱乏的現(xiàn)象。

最后是制度限制。早期我們借鑒香港的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，引入了酬金制的收費(fèi)模式，后來(lái)在我國(guó)法規(guī)中得以確認(rèn)。按酬金制的模式，盈余或虧損均由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既沒(méi)有壓力也沒(méi)有動(dòng)力，無(wú)需琢磨“經(jīng)營(yíng)”性服務(wù)來(lái)增加收入，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

正因?yàn)殚L(zhǎng)期以來(lái)我們恪守本職，在管理服務(wù)的舞臺(tái)上專(zhuān)心致志，長(zhǎng)袖善舞，保證了行業(yè)的穩(wěn)定，贏得了社會(huì)的認(rèn)可，為行業(yè)今后的升級(jí)騰飛奠定了基礎(chǔ)。但不足是，這也造成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)整體盈利水平偏低，生存狀況較為艱難。

解脫束縛，“經(jīng)營(yíng)”大有可為

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)未來(lái)發(fā)展升級(jí)的一個(gè)顯著標(biāo)志，是行業(yè)整體創(chuàng)富能力的提升。有了創(chuàng)富能力，行業(yè)就能聚集高素質(zhì)的人才，能為行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)。強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)”是提高創(chuàng)富能力的重要之舉。

解脫傳統(tǒng)的束縛，置身“經(jīng)營(yíng)”的舞臺(tái)，我們將會(huì)發(fā)現(xiàn)：人的潛能是無(wú)限的，一經(jīng)開(kāi)發(fā)激活，也能得心應(yīng)手駕輕就熟。我們?cè)趫?jiān)守服務(wù)陣地、做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，開(kāi)展豐富多樣的“經(jīng)營(yíng)”活動(dòng)，既能滿足業(yè)主個(gè)性化的需求，又能增加收益，提高員工待遇，壯大行業(yè)實(shí)力，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展后勁，何樂(lè)而不為?

解脫傳統(tǒng)的束縛，放眼“經(jīng)營(yíng)”的天地，我們能明顯看到：在我們的服務(wù)領(lǐng)域，可供“經(jīng)營(yíng)”的空間十分寬廣，大量的消費(fèi)需求“嗷嗷待哺”。“縱向延伸房地產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)，橫向覆蓋消費(fèi)者所有需求”，這是行業(yè)升級(jí)謀求“經(jīng)營(yíng)”突變的清晰方向。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)騰出一只手做“經(jīng)營(yíng)”，領(lǐng)域很廣，題材很多，前景也很誘惑。想做“經(jīng)營(yíng)”是前提，會(huì)不會(huì)“經(jīng)營(yíng)”則是關(guān)鍵。如何使經(jīng)營(yíng)的步伐邁得穩(wěn)健?我認(rèn)為可以按照以下三個(gè)原則開(kāi)展：首先是先小步后大步。開(kāi)展市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，需要集中財(cái)力人力，看準(zhǔn)一個(gè)開(kāi)發(fā)一個(gè)，積小步成大步，不可貪大求全，尤其在初期階段；其次是先易后難。做“經(jīng)營(yíng)”是門(mén)學(xué)問(wèn)，有很多關(guān)于經(jīng)營(yíng)之道的講究，更有可能要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。因此初涉經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，應(yīng)循序漸進(jìn)，先易后難，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；最后是先“熟”后“生”。有道是：做“熟”不做“生”，相對(duì)于陌生的領(lǐng)域，陌生的生意對(duì)手，在熟悉的領(lǐng)域?qū)ふ疑虣C(jī)，與熟悉的客戶 (業(yè)主)做買(mǎi)賣(mài)，經(jīng)營(yíng)起來(lái)比較得心應(yīng)手，容易成功。

積極準(zhǔn)備，為“經(jīng)營(yíng)“鋪平道路

強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)”，提升免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)創(chuàng)富能力，是行業(yè)升級(jí)發(fā)展的重要途徑。大方向已經(jīng)明確，問(wèn)題是如何推動(dòng)行業(yè)在強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)”方面真抓實(shí)干，闖出一片新天地?筆者以為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從以下四個(gè)方面準(zhǔn)備。

轉(zhuǎn)變觀念

強(qiáng)化“經(jīng)營(yíng)”，就必須改變過(guò)去低投入、低回報(bào)、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)(投資風(fēng)險(xiǎn))的思維定勢(shì)，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)成正比的意識(shí)。懼怕風(fēng)險(xiǎn)，滿足于小本買(mǎi)賣(mài)成不了大業(yè)；轉(zhuǎn)變觀念，還必須反思我們?nèi)粘７?wù)中過(guò)多的無(wú)償服務(wù)、免費(fèi)超值服務(wù)。奉送服務(wù)作為權(quán)宜之計(jì)可以理解，長(zhǎng)期如此，不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，是難以為繼的。

構(gòu)建組織

抓好“經(jīng)營(yíng)”說(shuō)易做難。要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的組織體系，搭建平臺(tái)，配備領(lǐng)軍人物，選拔專(zhuān)業(yè)人才，組建經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，推行獎(jiǎng)罰機(jī)制。組織體系是事業(yè)部制，還是項(xiàng)目制或?qū)嶓w制，由企業(yè)自定。

資本籌措

做“經(jīng)營(yíng)”有投入，也就有風(fēng)險(xiǎn)，做大的“經(jīng)營(yíng)”(如物業(yè)或酒店的經(jīng)營(yíng))投入更大，沒(méi)有資本的支持，“經(jīng)營(yíng)”難有大的突破和提升。物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲做大“經(jīng)營(yíng)”就要借助資本市場(chǎng)，甚至考慮引入風(fēng)險(xiǎn)投資。

網(wǎng)羅人才

做“經(jīng)營(yíng)”我們有客戶資源的優(yōu)勢(shì)，不缺商機(jī)，資金方面可融資也不成問(wèn)題，最大的難題可能是經(jīng)營(yíng)人才匱乏。為此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面要注意培養(yǎng)，將部分管理人才培養(yǎng)為經(jīng)營(yíng)高手；另一方面也要面向社會(huì)廣泛網(wǎng)羅，引進(jìn)經(jīng)營(yíng)人才。如此免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的“經(jīng)營(yíng)”事業(yè)才能大展身手，紅紅火火。