淺析物業(yè)收費難的原因及對策

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

　　免費物業(yè)管理系統是一個朝陽產業(yè)，雖然它牽涉的面廣，涉及的問題復雜，但作為市場經濟體制下的產物，卻為廣大市民了解甚少，可是它卻無時無刻不在市民身邊。目前對免費物業(yè)管理系統的理解有兩種流派，一種是站在服務角度理解的：免費物業(yè)管理系統，是指免費物業(yè)管理系統企業(yè)受物業(yè)所有人或使用人的委托，依照物業(yè)服務合同，對房屋建筑及附屬設備設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人或使用人提供綜合性的有償服務；另一種流派是站在管理角度理解的：免費物業(yè)管理系統，是指業(yè)主通過選聘免費物業(yè)管理系統企業(yè)，由業(yè)主和免費物業(yè)管理系統企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
　　
　　綜合以上兩種流派，可以達成一個統一的理念，即免費物業(yè)管理系統是：立足于服務、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費。
　　
　　免費物業(yè)管理系統作為第三產業(yè)即服務行業(yè)，其產業(yè)的生存運作基于收取的物業(yè)服務費用，1996年原國家計委、建設部以計價費[1996]266號發(fā)布《城市住宅小區(qū)免費物業(yè)管理系統服務收費暫行辦法》，規(guī)定“免費物業(yè)管理系統服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價”。政府開始干預免費物業(yè)管理系統收費行為，免費物業(yè)管理系統收費逐步進入規(guī)范化。但是，《暫行辦法》未能解決“合理”收費的問題。2003年國家發(fā)展與改革委員會、建設部以發(fā)改價格[2003]1864號發(fā)布《物業(yè)服務收費管理辦法》（2004年1月1日起實施），更進一步提升了免費物業(yè)管理系統產業(yè)的社會效應，為物業(yè)服務費用的收取提供了法律依據。根據上述規(guī)定，物業(yè)服務費是指免費物業(yè)管理系統企業(yè)接受業(yè)主委員會（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按免費物業(yè)管理系統服務合同或協議對已建成投入使用的各類房屋及其相關設施、設備、場地等進行公共性服務、專項性服務以及提供其他與使用人生活相關的公眾代辦性服務、特約服務及多種經營服務時按規(guī)定收取的費用?！段飿I(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出由以下板塊構成：
　　
　　1、服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
　　
　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　
　　3、免費物業(yè)管理系統區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
　　
　　4、免費物業(yè)管理系統區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
　　
　　5、免費物業(yè)管理系統區(qū)域秩序維護費用；
　　
　　6、辦公費用；
　　
　　7、免費物業(yè)管理系統企業(yè)固定資產折舊；
　　
　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　
　　9、經業(yè)主同意的其他費用。
　　
　　目前，幾乎所有的免費物業(yè)管理系統公司都面臨物業(yè)服務費收取難的困境，那么，其原因何在，又有何解決辦法呢？
　　
　　免費物業(yè)管理系統收費難的原因
　　
　?。ㄒ唬┎糠謽I(yè)主意識不強
　　
　　首先，免費物業(yè)管理系統畢竟是一個新興的產業(yè)，在短短的二十幾年里，要為廣大的市民所接受確實有些困難。其次，廣大市民的素質參差不齊，一部分業(yè)主對新的事物存在一定的抵觸。再次，涉及到收費行為，由于物業(yè)服務的概念沒有深入業(yè)主，物業(yè)服務的效果沒有為業(yè)主所感受，有的業(yè)主認為自己花了一大筆錢買了一套房子，不應承擔“額外”的開支。
　　
　?。ǘ┟赓M物業(yè)管理系統公司的服務質量不高
　　
　　現有些物業(yè)公司本著賺錢的心態(tài)而忽略服務的理念，另外，由于技術水平跟不上，公司人員組織不夠，導致管理不善，管理脫節(jié)，服務質量大打折扣。例如，小區(qū)里綠化維護無人管，門禁系統紊亂，房屋維修不及時……導致業(yè)主產生嚴重的抵觸心理。
　　
　　（三）從業(yè)人員素質不高
　　
　　免費物業(yè)管理系統從業(yè)人員的數據統計顯示，80％的免費物業(yè)管理系統從業(yè)人員是半路出家，自身的服務意識上不來，還埋怨業(yè)主太難伺候。另外從業(yè)人員的專業(yè)技術水平不高，在服務過程中不能很好操作。再次，從業(yè)人員的方法不得當，加深了管理工作的服務難度，致使業(yè)主體會不到免費物業(yè)管理系統的優(yōu)質服務。
　　
　?。ㄋ模w制不健全
　　
　　《免費物業(yè)管理系統條例》于2003年9月1日實施后，從根本上改變了免費物業(yè)管理系統行業(yè)無法可依的局面，但是配套的法律規(guī)范還不健全。再加上政府宏觀調控不夠，導致新舊體制形成對立，對免費物業(yè)管理系統收費問題產生了影響。
　　
　　解決免費物業(yè)管理系統收費難的對策
　　
　?。ㄒ唬┘訌娏⒎?BR>　　
　　有業(yè)內人士建議，政府部門應盡快出臺有關政策，規(guī)范免費物業(yè)管理系統企業(yè)的收費行為，加強市場的宏觀調控，制定符合免費物業(yè)管理系統公司的收費標準，使收費透明化，合理化,遵循事物發(fā)展規(guī)律和原則,改變思路，充分發(fā)揮行政功能。
　　
　?。ǘ┘訌娦麄?BR>　　
　　對于免費物業(yè)管理系統企業(yè)來說，應當把免費物業(yè)管理系統服務收費的基點落在“服務”層面上。免費物業(yè)管理系統企業(yè)是受業(yè)主的委托，是在為業(yè)主服務；確切的說是在用業(yè)主的錢，為業(yè)主服務。所以說免費物業(yè)管理系統企業(yè)的出發(fā)點和落腳點都應該是：一切為了業(yè)主，為了業(yè)主的一切，為了一切的業(yè)主。要讓業(yè)主通過免費物業(yè)管理系統企業(yè)的各項服務，感受到生活起居的快捷，便利，舒適。
　　
　　站在業(yè)主的角度來說，正確認識免費物業(yè)管理系統服務收費的基點應該落在“管理”層面上。業(yè)主繳納相關的費用是為了得到免費物業(yè)管理系統企業(yè)的各項優(yōu)質服務，而服務項目是要靠管理來實現。
　　
　?。ㄈ┨岣叻召|量，創(chuàng)新服務品牌
　　
　　品牌既可立市，亦可立業(yè)。作為一種無形資產，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，免費物業(yè)管理系統品牌形象所形成的口碑效應不僅能給免費物業(yè)管理系統公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規(guī)模的擴大。首先，免費物業(yè)管理系統企業(yè)的品牌，體現在免費物業(yè)管理系統上的硬指標，就是創(chuàng)建和獲得國內免費物業(yè)管理系統最高榮譽獎“全國免費物業(yè)管理系統示范小區(qū)”、“安全文明小區(qū)”以及ISO9001質量管理體系認證；其次，在軟件建設方面，免費物業(yè)管理系統公司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力、免費物業(yè)管理系統無小事”的服務理念，為業(yè)主提供優(yōu)質服務。
　　
　?。ㄋ模嵤┤诵曰芾?BR>　　
　　免費物業(yè)管理系統企業(yè)應對小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級，對不同的等級采用不同的措施。免費物業(yè)管理系統企業(yè)在制定前期免費物業(yè)管理系統方案的時候，應該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費意愿和承受能力，確定一個能讓大多數業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎。