物業(yè)公司到底是虧還是賺？

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物業(yè)，一直以來(lái)都是業(yè)主心中的結(jié)，在我市眾多小區(qū)中，業(yè)主對(duì)物業(yè)的質(zhì)疑幾乎就沒(méi)有停止過(guò)。

　　而物業(yè)公司也都是一肚子苦水：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，征收困難，無(wú)論是品牌開(kāi)發(fā)商，還是本土小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，物業(yè)公司都說(shuō)自己在賠本經(jīng)營(yíng)，可結(jié)果仍然換不來(lái)業(yè)主的理解支持。

　　鞍山的物業(yè)公司到底虧不虧損？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，物業(yè)公司、業(yè)內(nèi)人士、業(yè)主各執(zhí)一詞，使這個(gè)原本很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，成了一個(gè)難解之謎，讓人一頭霧水。

　　智慧城物業(yè)三年虧損284萬(wàn)

　　沿海綠色智慧城是我市首個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型住宅物業(yè)小區(qū)，也是我市唯一的全國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)示范小區(qū)。而就是這樣一個(gè)全市聞名的品牌物業(yè)小區(qū)，卻因物業(yè)公司連年虧損，一度到了物業(yè)棄管的邊緣。

　　該小區(qū)物業(yè)公司——美佳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)(鞍山)有限公司總經(jīng)理趙新宇說(shuō)，綠色智慧城小區(qū)管理面積為414800.28平，可收費(fèi)面積398232.97平，共有2827戶業(yè)主。小區(qū)物業(yè)費(fèi)定價(jià)為住宅0.7元/平，別墅0.9元/平。如果按照100%的收費(fèi)率，該小區(qū)每月的物業(yè)費(fèi)收入應(yīng)該在30萬(wàn)元左右。然而該小區(qū)近三年來(lái)的實(shí)際收費(fèi)率卻僅僅維持在60%左右。

　　趙新宇去年曾經(jīng)做過(guò)一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)：綠色智慧城小區(qū)自1999年入住11年來(lái)，園區(qū)累計(jì)欠費(fèi)業(yè)主已有1000余戶，其中欠費(fèi)萬(wàn)元以上業(yè)主達(dá)到300多戶，欠費(fèi)最長(zhǎng)時(shí)間達(dá)到10年之久。目前，美佳物業(yè)持有的物業(yè)費(fèi)債權(quán)已達(dá)500萬(wàn)元以上。

　　“物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)，做為品牌企業(yè)又不能大幅降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。”趙新宇說(shuō)，為了保障小區(qū)的安全、保潔、綠化、維修，綠色智慧城園區(qū)共配有70余名保安，及眾多的保潔員、綠化管理員、維修人員、管理人員，每個(gè)月僅固定支出一項(xiàng)就高達(dá)約34.4萬(wàn)元。而物業(yè)公司的開(kāi)支當(dāng)然并不僅限于此，園區(qū)綠化植被的維護(hù)、水系及維護(hù)，電梯年檢、維修費(fèi)，水暖維護(hù)費(fèi)，園區(qū)路燈及電設(shè)施的電費(fèi)等等，都需要物業(yè)公司承擔(dān)。僅2008年至2011年合同期的三年，美佳物業(yè)就已經(jīng)累計(jì)虧損284.3萬(wàn)元。

　　“2008年以前，開(kāi)發(fā)商每年會(huì)給物業(yè)公司一定的補(bǔ)貼?！壁w新宇告訴記者，從2008年即本期合同開(kāi)始之年起，開(kāi)發(fā)商因項(xiàng)目封盤而停止補(bǔ)貼，物業(yè)公司僅靠剩余的部分資產(chǎn)出租和壓縮管理成本勉強(qiáng)維持園區(qū)基本運(yùn)行。而隨著物價(jià)水平、人工成本、材料成本等急劇上漲，加之多年來(lái)園區(qū)各類公共設(shè)備設(shè)施不斷老化，園區(qū)維護(hù)管理成本不斷加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重入不敷出，本年度合同終止時(shí)，美佳物業(yè)曾一度考慮撤出綠色智慧城小區(qū)。

　　萬(wàn)科城市花園物業(yè)醞釀漲價(jià)

　　“萬(wàn)科城市花園的物業(yè)費(fèi)計(jì)劃上調(diào)。近期，業(yè)主大會(huì)將決策。”鞍山萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理李莉表示，作為一家管理規(guī)范、有著多年管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)虧損同樣也困擾著萬(wàn)科物業(yè)。

　　李莉告訴記者，萬(wàn)科城市花園2004年入住，當(dāng)時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)為0.9元/平。時(shí)過(guò)6年，物價(jià)飛漲，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)始終未作調(diào)整，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。

　　“物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本約占總成本的70%左右，在物業(yè)費(fèi)收入不變，人力成本持續(xù)高漲的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以維系。”李莉說(shuō)。

　　為了不使服務(wù)品質(zhì)因項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)虧損而帶來(lái)波動(dòng)，萬(wàn)科物業(yè)從節(jié)約一度電、一滴水做起，培養(yǎng)全員節(jié)能意識(shí)，并積極改造設(shè)備設(shè)施，降耗增效。李莉告訴記者，雖然成本支出方面的控制帶來(lái)了一定效果，但項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損的現(xiàn)實(shí)卻無(wú)法從根本上改變。因此，在保障項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)的前提下，萬(wàn)科物業(yè)計(jì)劃今年向萬(wàn)科城市花園業(yè)主大會(huì)提交項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)上調(diào)提議，提交業(yè)主大會(huì)決策，以改善項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況。

　　為售房

　　個(gè)別開(kāi)發(fā)商盲目降低物業(yè)費(fèi)

　　“先生，您已經(jīng)欠了一年的物業(yè)費(fèi)了，能不能今天補(bǔ)上？”25日上午，負(fù)責(zé)鐵西一住宅小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的勝明華物業(yè)公司總經(jīng)理郭俊辰小心翼翼地?cái)r住了一輛寶馬X5，對(duì)坐在駕駛座上的業(yè)主說(shuō)。

　　“啥時(shí)候房子漏水的問(wèn)題解決了，啥時(shí)候我交錢！”該業(yè)主氣呼呼地?cái)?shù)落郭俊辰，“收錢收得這么勤，漏水的時(shí)候叫多少遍都沒(méi)人來(lái)?！痹摌I(yè)主隨即搖上車窗玻璃開(kāi)車離開(kāi)。

　　郭俊辰無(wú)奈地看著他離開(kāi)。“我們物業(yè)也沒(méi)辦法啊，房子漏水、墻體長(zhǎng)毛、窗戶漏風(fēng)，這些問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商在蓋房子時(shí)候留下的問(wèn)題，物業(yè)解決不了啊。”郭俊辰說(shuō)，“現(xiàn)在小區(qū)收費(fèi)率才不到30%，物業(yè)公司嚴(yán)重虧損。很多業(yè)主都不差那倆錢，就是賭氣?！?/P>

　　在郭俊辰看來(lái)，收費(fèi)難是造成物業(yè)公司虧損的主要原因。郭俊辰告訴記者，業(yè)主拒繳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的理由五花八門——有業(yè)主因?yàn)榉孔咏ㄖ|(zhì)量有問(wèn)題，綠化、設(shè)計(jì)不合理等；有業(yè)主因?yàn)猷徖镉忻?，裝修造成滲漏水，噪聲擾鄰，而怪罪物業(yè)公司沒(méi)有進(jìn)行有效協(xié)調(diào)；物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理得罪了部分既得利益者；攀比從眾心理作祟：“他們都交了嗎？有人不交可以，我為什么要交？”凡此種種，不一而足。

　　“一些物業(yè)公司虧損就是開(kāi)發(fā)商造成的。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在，專業(yè)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是保證房子保值增值必不可少的條件。這種情況下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)就成為銷售房子的一大賣點(diǎn)。為了銷售房子，一些開(kāi)發(fā)商按低于正常規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，全力提高物業(yè)服務(wù)，甚至不惜成本。按照這種低收費(fèi)高服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，物業(yè)公司只有虧損。

　　而物業(yè)同行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，也是造成物業(yè)公司虧損的原因之一。郭俊辰告訴記者，由于市場(chǎng)上的物業(yè)公司比較多，而較“肥”的管理項(xiàng)目有限。為了爭(zhēng)項(xiàng)目，一些物業(yè)公司大打“低價(jià)牌”，以價(jià)格戰(zhàn)來(lái)打擊同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。這樣一來(lái)，雖然以較低的價(jià)格獲得了管理項(xiàng)目，但物業(yè)公司并沒(méi)有得到什么好處，處于虧損狀態(tài)。時(shí)間長(zhǎng)了，為了維持收支平衡或減少虧損，物業(yè)公司只有降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但又會(huì)引發(fā)業(yè)主的不滿，誘發(fā)物業(yè)矛盾和糾紛。

　　物業(yè)企業(yè)到底虧不虧？

　　記者從有關(guān)部門獲悉，短短幾年時(shí)間，我市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已從過(guò)去的幾十家發(fā)展到如今的100多家，而且這個(gè)數(shù)字還會(huì)隨著新注冊(cè)的本土物業(yè)企業(yè)以及外埠物業(yè)公司不斷進(jìn)入而繼續(xù)增加。

　　一邊是行業(yè)集體喊虧，一邊卻是行業(yè)大擴(kuò)軍，這不能不令人對(duì)物業(yè)公司的虧損真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。

　　一位業(yè)內(nèi)人士這樣解釋：“首先，一些品牌開(kāi)發(fā)商對(duì)外來(lái)的物業(yè)公司不放心，怕影響項(xiàng)目銷售，每開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，就成立一個(gè)自己的物業(yè)公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理；其次，對(duì)于新開(kāi)發(fā)的小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于收費(fèi)率高、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)投入少等原因，前三年，物業(yè)公司肯定是一個(gè)贏利行業(yè)。一些人看到了商機(jī)，便成立了物業(yè)公司?！?/P>

　　“不能僅從物業(yè)公司的數(shù)量上來(lái)簡(jiǎn)單地說(shuō)行業(yè)盈虧，應(yīng)該從整個(gè)行業(yè)的盈利能力來(lái)看該行業(yè)的盈利狀況?！痹摌I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，“一些項(xiàng)目的物業(yè)公司在小區(qū)質(zhì)保期過(guò)后，無(wú)利可圖時(shí)選擇退出，這也加重了后續(xù)接手物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)?！?/P>

　　那么，我市物業(yè)行業(yè)整體是盈利還是虧損呢？

　　“物業(yè)公司是以盈利為目的企業(yè)，又不是慈善機(jī)構(gòu)，要是都虧損，哪能有這么多。”一家物業(yè)公司的管理人員告訴記者。據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士透露，單從物業(yè)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)看，確實(shí)90%以上的物業(yè)公司在虧損，但大多數(shù)物業(yè)公司的收入絕對(duì)不只主營(yíng)收入，還有看不到的其他收入。

　　最重要的收入就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)貼。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了創(chuàng)品牌，增加項(xiàng)目銷售，不計(jì)成本地提高物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司就是自己的子公司，財(cái)務(wù)根本就沒(méi)有分開(kāi)，虧損多少補(bǔ)貼多少；即使物業(yè)公司是招標(biāo)而來(lái)的，雙方也會(huì)在合同中約定：每月或每年，開(kāi)發(fā)公司要給物業(yè)公司補(bǔ)貼多少費(fèi)用。不然，明知道從接手開(kāi)始就要虧損的物業(yè)公司不會(huì)貼錢提供服務(wù)。

　　另外比較重要的收入就是部分物業(yè)公司收取小區(qū)車位費(fèi)。比如，高新區(qū)某小區(qū)，有700多個(gè)停車位，每個(gè)車位，物業(yè)公司每年向車主收費(fèi)960元，那么一年小區(qū)的車位費(fèi)就可以收取近70萬(wàn)元。還有業(yè)主在裝修時(shí)，個(gè)別物業(yè)公司違規(guī)收取的五花八門的費(fèi)用，比如裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)料費(fèi)、裝修工人管理費(fèi)、裝修公司入門費(fèi)等等。如果業(yè)主不了解相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有人向管理部門投訴，這筆費(fèi)用也是物業(yè)公司不小的收入。其他收入，如部分物業(yè)公司向進(jìn)入小區(qū)收廢品的收進(jìn)門費(fèi)；在小區(qū)公共部位搞一些廣告，收取一定的贊助費(fèi)等。有的物業(yè)公司還有自己的房子供出租使用，每年的租金也是一筆可觀的收入。

　　如何走出虧損困境

　　不管物業(yè)公司整體上是不是盈利，但僅根據(jù)主營(yíng)收入來(lái)看，我市的物業(yè)公司的確存在行業(yè)性虧損。那么如何破解虧損難題呢？

　　“開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提高房屋建筑質(zhì)量，按照規(guī)劃完善小區(qū)配套設(shè)施，必須通過(guò)綜合驗(yàn)收后才可辦理入住，才能為將來(lái)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)奠定良好的基礎(chǔ)?！笔蟹慨a(chǎn)局物業(yè)處的一位工作人員說(shuō)。

　　其次，物業(yè)公司應(yīng)該拓寬經(jīng)營(yíng)渠道，提高盈利能力。該工作人員建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在做好本職服務(wù)的同時(shí)，進(jìn)一步創(chuàng)新發(fā)展思路，結(jié)合業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)多方面、多層次的需要，廣開(kāi)渠道，提供選聘鐘點(diǎn)工、清洗衣物、發(fā)送報(bào)紙、設(shè)立便民早點(diǎn)等收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)下大氣力練好內(nèi)功，創(chuàng)出品牌，這樣可擴(kuò)大市場(chǎng)占有規(guī)模，開(kāi)拓延伸業(yè)務(wù)。物業(yè)公司的員工要有這樣的觀念：客戶上門是給大家送工資的，要微笑服務(wù)，要善待業(yè)主。只有業(yè)主對(duì)服務(wù)滿意了，物業(yè)收費(fèi)率才會(huì)上升。此外，廣大業(yè)主也應(yīng)該不斷增強(qiáng)花錢買服務(wù)的意識(shí)?！　?/P>

　　該工作人員還表示，虧損并不能成為物業(yè)公司違法經(jīng)營(yíng)的擋箭牌，任何一個(gè)行業(yè)如果不在法制的天空下規(guī)范地運(yùn)作，那么它的違法成本會(huì)很高，將危及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)講究?jī)?yōu)勝劣汰，在行業(yè)的發(fā)展中必然要經(jīng)過(guò)一個(gè)洗牌過(guò)程，陣痛是必然的，但任何時(shí)候都不能忽視法律的力量，要在法律許可的范圍內(nèi)賺取陽(yáng)光下的利潤(rùn)。