物業(yè)管理監(jiān)管重在引導(dǎo)

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　近幾年，隨著株洲市城市化進(jìn)程的加快和兩型社會(huì)建設(shè)及“四創(chuàng)四化”的要求，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的內(nèi)涵和外延迅速擴(kuò)展，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的覆蓋面持續(xù)拓寬，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的社會(huì)作用日益突出。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)政府主管部門(mén)的工作也相應(yīng)地加強(qiáng)了引導(dǎo)，給力行業(yè)發(fā)展。

積極爭(zhēng)取支持，營(yíng)造發(fā)展環(huán)境

　　作為內(nèi)地三、四線的一個(gè)工業(yè)城市，株洲市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)條件十分薄弱。要使這個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)得以快速啟動(dòng)和發(fā)展，取得各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持尤為重要。為此，我們通過(guò)主動(dòng)匯報(bào)，積極調(diào)研，廣泛聯(lián)絡(luò)，制定方案等工作，從2001年起先后爭(zhēng)取株洲市委、市人大、市政府對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作進(jìn)行了十一次專題調(diào)研和視察，有效地營(yíng)造了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好氛圍。

　　株洲市人大在視察和調(diào)研免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作之后，一是聯(lián)合市委、政府帶頭將機(jī)關(guān)大院的管理推向市場(chǎng)，通過(guò)招投標(biāo)，引入了專業(yè)化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，由此帶動(dòng)了全市機(jī)關(guān)事業(yè)單位后勤管理體制的改革；二是針對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的疑難問(wèn)題，提出若干意見(jiàn)，形成會(huì)議紀(jì)要，要求市政府和相關(guān)職能部門(mén)迅速落實(shí)并盡快協(xié)調(diào)解決；三是從城市三項(xiàng)費(fèi)用中提取一定比例的資金，由市財(cái)政按年度下?lián)芙o行業(yè)主管部門(mén)，作為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作協(xié)調(diào)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

　　株洲市委副書(shū)記率市委政研室調(diào)研株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作情況后，向市委和組織部建議，將市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦公室升格為副縣級(jí)單位。同時(shí)，要求市政府下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)促進(jìn)社區(qū)建設(shè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，并指導(dǎo)全市開(kāi)展了構(gòu)建免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)機(jī)制的試點(diǎn)工作。株洲市政府主要領(lǐng)導(dǎo)多次聽(tīng)取免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的專題匯報(bào)后，副市長(zhǎng)親自帶隊(duì)調(diào)研物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付水電費(fèi)造成負(fù)擔(dān)和虧損的問(wèn)題，并責(zé)成市法制辦主任任組長(zhǎng)，組織專門(mén)班子進(jìn)行協(xié)調(diào)，落實(shí)了企業(yè)與供水部門(mén)代收水費(fèi)重簽協(xié)議和酬金兌現(xiàn)等事宜，推動(dòng)了全市水、電戶表改造工作的進(jìn)程。在創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市期間，株洲市政府下?lián)?000萬(wàn)專項(xiàng)資金，對(duì)全市285個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了綜合整治，為建立長(zhǎng)效管理機(jī)制創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

　　今年，株洲市政府又根據(jù)市房管局和行業(yè)的建議，下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，就理順株洲市物業(yè)監(jiān)管體制，建立物業(yè)基本條件保障制度，強(qiáng)化職能部門(mén)執(zhí)法責(zé)任等做出了明確的規(guī)定。

健全地方規(guī)章，規(guī)范市場(chǎng)秩序

　　株洲市在湖南省率先出臺(tái)首個(gè)地方性管理辦法及與之配套的系列規(guī)章制度，初步建立了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)體系。之后，根據(jù)《湖南省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條列》、國(guó)務(wù)院《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，對(duì)《株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》進(jìn)行了重新修訂，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，依法依規(guī)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)實(shí)行全程量化考核，對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行查處，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)、物業(yè)的分業(yè)經(jīng)營(yíng)。在《物權(quán)法》和其他相關(guān)法規(guī)相繼出臺(tái)后，株洲市又第三次修訂并重新出臺(tái)了《株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)辦法》和《促進(jìn)株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，并在此系列法規(guī)的指導(dǎo)下，對(duì)企業(yè)資質(zhì)實(shí)行了動(dòng)態(tài)管理。強(qiáng)化了業(yè)主管理規(guī)約、前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同與物業(yè)銷售的結(jié)合力，維護(hù)了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的知情權(quán)，選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　株洲市還指導(dǎo)成立了各區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立了三級(jí)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。目前，株洲市還在積極爭(zhēng)取《前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用監(jiān)管辦法》，《物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》等多個(gè)配套規(guī)章的出臺(tái)，力求用一個(gè)具有株洲特色的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)地方法規(guī)體系把株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各個(gè)責(zé)任主體和相關(guān)活動(dòng)全部納入法制化、規(guī)范化的軌道。

引導(dǎo)“內(nèi)提外拓”，推動(dòng)發(fā)展進(jìn)程

　　株洲市的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)雖然發(fā)展較快，但較長(zhǎng)時(shí)間仍處于一種“兩高、兩低、兩不滿意”的境地，即：領(lǐng)導(dǎo)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的要求高，市民對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的期望值高；業(yè)主物業(yè)消費(fèi)的承受能力低，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)水平低；由此造成了領(lǐng)導(dǎo)不滿意，老百姓亦不滿意。

　　如何打破僵局？我們的做法是，在提升免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)涵和拓展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)外延、引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范運(yùn)作，行業(yè)和諧發(fā)展上下功夫，做文章。首先，我們引導(dǎo)全體企業(yè)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)重新進(jìn)行角色定位，將物業(yè)服務(wù)的“四保”（保潔、保綠、保秩序、保維護(hù)）提升定位為“四者”。即“物業(yè)價(jià)值的提升者，和諧環(huán)境的創(chuàng)造者，品質(zhì)生活的引領(lǐng)者，城市形象的包裝者”。將物業(yè)服務(wù)的“公共保姆”形象逐漸打造成城市管理中的重要一員，改變物業(yè)服務(wù)在市民心中的形象和地位。重新定位后的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，要求企業(yè)站在更高的角度審視產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的新內(nèi)涵全方位地融入到各項(xiàng)具體的服務(wù)活動(dòng)之中。這樣引導(dǎo)的結(jié)果，使得大批企業(yè)找準(zhǔn)了發(fā)展方向，一時(shí)間國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、市優(yōu)項(xiàng)目大量涌現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)的管理模式被大量引入、借鑒和克隆。很多企業(yè)借此實(shí)現(xiàn)了管理規(guī)模和品牌影響力的擴(kuò)張，取得了較好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

　　與此同時(shí)，株洲市還引導(dǎo)企業(yè)從簡(jiǎn)單的專項(xiàng)服務(wù)向整體的綜合服務(wù)，從單一的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)向多元化的資產(chǎn)管理，從大眾化服務(wù)向個(gè)性化服務(wù)等方向延伸和轉(zhuǎn)變，著力拓展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的外延?，F(xiàn)如今，株洲市物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到城市不動(dòng)產(chǎn)的所有領(lǐng)域。

凝聚行業(yè)力量，打造正面形象

　　株洲市通過(guò)組建全省第一個(gè)市級(jí)物業(yè)協(xié)會(huì)組織，使行業(yè)有了一個(gè)“苦并快樂(lè)著”的家。通過(guò)每年不少于20次形式多樣、效果頗佳的各種活動(dòng)，把整個(gè)行業(yè)緊緊地凝聚在了一起。企業(yè)在這方平臺(tái)上，或與地產(chǎn)商共辦沙龍交流著開(kāi)發(fā)和物業(yè)如何珠聯(lián)璧合，造福業(yè)主的心得，或與業(yè)委們座談探討強(qiáng)化業(yè)主契約守規(guī)意識(shí)的良方，或與各方領(lǐng)導(dǎo)懇談匯報(bào)尋求解決疑難問(wèn)題和打破發(fā)展瓶頸的途徑。

　　更多的時(shí)候，協(xié)會(huì)內(nèi)部12個(gè)片區(qū)工作小區(qū)，在交流溝通中自行結(jié)成幫扶對(duì)子，在調(diào)研破題中達(dá)成共守經(jīng)營(yíng)底線、維護(hù)行業(yè)利益的共識(shí)，在自查和互檢中簽定自律的公約。我們把行業(yè)作為團(tuán)隊(duì)來(lái)打造，使之逐步形成的“感情共鳴、目標(biāo)共保、利益共享、困難共擔(dān)”的團(tuán)隊(duì)精神成為了株洲免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的一個(gè)特色。

　　2007年下半年，株洲市政府下達(dá)了創(chuàng)建全國(guó)衛(wèi)生城市、全國(guó)環(huán)保先進(jìn)城市、全國(guó)交通模范城市和全國(guó)文明城市以及凈化、美化、亮化、數(shù)字化株洲的“四創(chuàng)四化”的任務(wù)。株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)責(zé)無(wú)旁貸的挑起了創(chuàng)建工作的“大梁”。創(chuàng)衛(wèi)期間株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)擔(dān)當(dāng)了任務(wù)最重、責(zé)任最大的“市單位社區(qū)居民區(qū)創(chuàng)衛(wèi)專業(yè)工作小組”牽頭單位的重任。通過(guò)迅速反映、周密組織，量化目標(biāo)、落實(shí)任務(wù)、積極作為，在短短一年半的時(shí)間里，企業(yè)所承擔(dān)的工作順利通過(guò)了若干次的市檢、省檢和國(guó)家明、暗檢，在屢次考核中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為其中重要的考核內(nèi)容之一，從未丟過(guò)分。在行業(yè)創(chuàng)衛(wèi)總結(jié)大會(huì)上，主管創(chuàng)建工作的市長(zhǎng)親自到會(huì)，高度評(píng)價(jià)了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)為株洲市爭(zhēng)得全國(guó)衛(wèi)生城市稱號(hào)所做出的巨大貢獻(xiàn)。

強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升整體素質(zhì)

　　多年來(lái)，株洲市一直堅(jiān)持開(kāi)展形式多樣的行業(yè)培訓(xùn)工作。首先是積極組織企業(yè)參加免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)崗位職業(yè)資格學(xué)習(xí)培訓(xùn)，確保了從業(yè)人員持證率達(dá)標(biāo)。其二是采取“引教上門(mén)”的方式，將全國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)中心湖南分中心爭(zhēng)取落戶株洲。使株洲市成為了全國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)及房地產(chǎn)職業(yè)教育的前沿科研基地。其三，我們開(kāi)辦了“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)大講堂”，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍人物和資深專家為株洲免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)傳經(jīng)布道解惑。講堂的內(nèi)容涉及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)全過(guò)程的方方面面，既有理論指導(dǎo)、法律解析，又有理念啟示、實(shí)操支招。讓株洲市業(yè)內(nèi)人士接受到了系統(tǒng)的、難能可貴的專業(yè)指導(dǎo)。其四，我們以掛職委培的方式，每年在行業(yè)選送20余名企業(yè)經(jīng)理，項(xiàng)目主任和其他骨干前往廣州、深圳等地的企業(yè)進(jìn)行各類項(xiàng)目崗位的跟班見(jiàn)習(xí)。

　　株洲市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)起步于1997年，全市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)212家。其中一級(jí)資質(zhì)3家，二級(jí)資質(zhì)20家，三級(jí)和暫定資質(zhì)189家。全市實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的各類項(xiàng)目686個(gè)，面積4840萬(wàn)m2，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員2.97萬(wàn)人，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)覆蓋率為73%。另外，株洲市前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)率和新建物業(yè)項(xiàng)目介入率已經(jīng)達(dá)到了100%。◇

　　作者系湖南省株洲市房產(chǎn)管理局免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)處處長(zhǎng)