物業(yè)管理的早期介入節(jié)點（上）

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開發(fā)商和設計者在開發(fā)新的物業(yè)時，與日后的管理者所站角度不同。開發(fā)商在物業(yè)的規(guī)劃設計和建造過程中只考慮了房屋和配套設施建設時的質量和投資，而規(guī)劃設計人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設計中的不足在所難免，由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的強度和難度等問題。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)者作為物業(yè)的維護者，在長期的實際工作中對物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對即將管理的物業(yè)進行審視，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，免費物業(yè)管理系統(tǒng)早期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。

筆者走訪了多家舊小區(qū)和新建小區(qū)，并根據(jù)日常工作經驗從開發(fā)成本、物業(yè)服務及業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出免費物業(yè)管理系統(tǒng)早期介入的具體介入點，以期有利于物業(yè)服務的長遠發(fā)展。但所提的建議中并不適用所有小區(qū)，僅供參考。

電氣

1 建議每幢樓宇應預留空調外機和空調孔位置，并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理。

理由：市場上的空調外機尺寸大都不一樣，安裝位置如果過小，造成空調外機無法在原位置安裝，業(yè)主就會隨意另選位置，開發(fā)商補救成本也很大；留有的空調孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當安裝室內機，只能重新打洞，原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機的空調管各式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機的空調管“藏”入墻內，只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過程中的麻煩，此方法能有效解決亂安空調影響美觀等問題。

2 建議室內安裝空氣自動循環(huán)系統(tǒng)。

理由：安裝此系統(tǒng)能有效地使室內空氣循環(huán)，保證室內空氣的新鮮，避免了開窗戶通風造成灰塵、雨水進入到室內，造成給室內污染和經濟損失。另外也防止業(yè)主自行安裝此裝置，破壞承重墻體，影響房屋結構安全。特別是燃氣供暖的房屋，此裝置更為重要。開發(fā)商冠以“會呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點。

3 建議組建小區(qū)局域網(wǎng)。

理由：組建小區(qū)局域網(wǎng)，發(fā)展自己的網(wǎng)絡服務器，不但是物業(yè)開發(fā)的發(fā)展方向，而且會成為免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)、開發(fā)商一筆不小的收入，并可以提高小區(qū)的檔次。

4 建議設置等電位箱。

理由：等電位聯(lián)接端子板，可聯(lián)結水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內鋼筋，從而避免了因各種原因而引入的電位對人體的意外傷害。2008年長春一小區(qū)就曾發(fā)生過因開發(fā)商未設置等電位箱結果造成一少年洗澡時遭電擊身亡的嚴重事故，其親屬直接追究開發(fā)商和施工單位的責任。

5 建議設置樓宇門警報系統(tǒng)。

理由：很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門，也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩，很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門超過3分鐘未關閉時，自動發(fā)出警報聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。（中控室能直接關閉警報系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時即可。）目前只有些高檔小區(qū)采用了此系統(tǒng)。

另外樓宇的可視系統(tǒng)建議設置在第二道門上（第一道為門斗），如果設置在外側，在風吹日曬雨淋的作用下，會縮短可視系統(tǒng)的壽命。

6 建議采用人體感應開關。

理由：目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點式的開關，存在很多不足，聲控開關會被外面的車鳴聲、鞭炮聲、樓宇門關閉聲等聲音打開，會造成整個樓道的燈一起亮，浪費電力（筆者管理的小區(qū)一共有68棟多層樓宇，每棟4個單元，當?shù)氐拿裼秒妰r是0.525元/度,如果按每晚2個單元浪費1度電算，1年就浪費2萬多元）；而觸點式開關又不方便拎東西的業(yè)主開啟。如果采用人體感應開關，人到哪層哪層的燈就會亮。另外隨著國家電價的不斷調整，建議在所有的路面和樓道燈具上使用節(jié)能燈泡。

7 建議配置移動通信覆蓋系統(tǒng)。

理由：小區(qū)地下車庫、電梯、地下室等移動通信盲區(qū)容易造成通訊不暢通，應設立移動通信覆蓋系統(tǒng)。

8 建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量。

理由：不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量，容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞，使兩邊的墻上東一塊、西一塊補丁般地布滿了各種弱電箱子和線管，影響美觀，形成安全隱患。

9 建議將部分背景音箱與提示牌合并使用。

理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分開的，如果將部分背景音箱與提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，節(jié)約了成本，也簡化了草坪上過多的設施數(shù)量，提高美觀度。

10 建議園區(qū)公告系統(tǒng)和粘貼欄合并使用。

理由：物業(yè)公司可以在上部電子欄發(fā)布各種信息，而下部信息粘貼欄可以讓業(yè)主在固定的地方張貼各種信息，以避免隨意粘貼，降低免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)清理的難度。

11 建議設置設備監(jiān)控系統(tǒng)。

理由：可以采用集散控制技術對下列部位和設施實施監(jiān)控：（1）對給排水系統(tǒng)監(jiān)視，監(jiān)測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并對超高、超低液位進行報警，監(jiān)視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設備的運行狀態(tài)；（2）監(jiān)控電梯系統(tǒng)，以直觀的動態(tài)圖形顯示電梯的層站、運行方向及綜合故障報警；（3）對公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光）設備進行監(jiān)控，能按設定的時間表自動控制照明回路開/關，監(jiān)視航空障礙燈的狀態(tài)；（4）對地下室、地下車庫通風系統(tǒng)的通風設備進行監(jiān)控，能按設定的時間表自動控制風機的啟停，監(jiān)視風機的運行狀態(tài)、手/自動開關狀態(tài)和故障報警。

12 建議設置自動抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具。

理由：目前東北地區(qū)水電的抄表工作還需靠人力，不僅提高了成本，同時因為抄寫時產生錯誤引發(fā)了很多糾紛。如果采用自動抄表系統(tǒng)或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關部門的壓力和避免糾紛。

13 建議根據(jù)業(yè)主的需求設置室內紅外報警系統(tǒng)。

理由：在需要防范的區(qū)域（如家里的客廳、臥室、走廊等）安裝好探測器之后，如果有盜賊進入防范區(qū)域，探測器就會探測到人體紅外線，并立即發(fā)射經數(shù)字編碼的報警信號，該信號由紅外線報警器接收后，立即發(fā)出刺耳的警報聲，驚嚇盜賊，提醒主人，主人可根據(jù)紅外線報警器面板上的報警提示燈，明確報警地點，前往抓拿盜賊。報警器還有自動記憶報警時間功能，如果主人沒有在家，則回家后可知道盜賊何時光顧家里。

需要提醒的是，對于這些電氣設備，無論選擇哪種設備，必須考慮設備的售后維修服務是否方便，以及是否適宜各地域的實際情況。

土建

14 建議商住樓設計門市房單獨的排煙系統(tǒng)。

理由：對于商住樓，目前很多門市沒有單獨的排煙系統(tǒng)，如果和住戶共用一個煙道，則會引起業(yè)主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市，店主們一般自己在附近的外墻上設置各種各樣的鐵制煙囪，直達樓頂，極不美觀，還容易引起樓上住戶部分業(yè)主有意見，再者，如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發(fā)生漏煙后，油煙就會從墻體滲入業(yè)主的室內，在墻面留下油漬（筆者曾經管理的長春市菊苑小區(qū)就發(fā)生過此類情況）。另外設置在外面的油煙機產生的噪聲也十分擾民。如果設置了單獨的排煙系統(tǒng)，可以讓購房者不再為外煙道設置問題而犯愁，在一定程度上能促進門市物業(yè)的銷售。

15 建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道。

理由：目前一樓業(yè)主裝修的時候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除，將油煙機的管道直接插入二樓的通道內，理由是這兩節(jié)過長的通道占用空間的同時也起不到太多的作用，而拆除后也不會對樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節(jié)約了施工成本也能從人性化的角度為業(yè)主使用方便作考慮。

16 建議各種管井盡量不要設計在路面上。

理由：（1）如果將各種管井設計在路面上，項目在施工的時候就會造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時也會對管井造成“致命”的摧毀。（2）即使避開了前面的問題，在業(yè)主入住后，管井的井蓋也容易被業(yè)主的車輛經常碾壓后破碎，特別是在業(yè)主裝修期間尤為嚴重，不斷地更換井蓋，會增加成本，也會造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋，時間久了，各接觸面經磨損后，經車碾壓后則會發(fā)出刺耳的噪音。

17 建議主路面不要鋪設方磚。

理由：方磚的使用壽命不長，經車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產生縫隙造成方磚松動易積水，濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。

18 建議不要設置過大的直角彎。

理由：開發(fā)商一般更關心整體美觀效果，但是道路設置是否方便業(yè)主、住戶行走則考慮較少，就會出現(xiàn)一些喜歡走“捷徑”的業(yè)主，從而造成草坪的破壞。設計的時候一定要依據(jù)人的行為軌跡來設置，自然直接，不要過分追求幾何圖案。

19 建議設計單獨通往屋頂?shù)耐ǖ?，方便日后維修。

理由：如果沒有設置單獨通往屋頂?shù)耐ǖ?，維修施工單位進行維修時，就要從頂樓業(yè)主家中的陽臺上到屋頂，其一如果業(yè)主不在家，就會影響維修工程的進展；其二，從業(yè)主家中登上樓頂勢必會引起頂樓業(yè)主的反感，不僅影響了正常的維修也可能造成免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

20 建議設置會館、幼兒園、購物街并充分考慮合理區(qū)位。

理由：在保證業(yè)主對房屋的正當權益的前提下對外開放這些公共場地，采用內外有別的收費方式“以外養(yǎng)內”，貼補會所運行成本，使業(yè)主得到實惠。用經營收入補充會所運行成本的不足，以保證良好的設施維護與服務水準。但一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主的購物，有些房屋區(qū)位占優(yōu)勢的業(yè)主很可能發(fā)現(xiàn)其他業(yè)主的生活需求，在園區(qū)內開超市、理發(fā)店等，到時候治理的難度非常大。另外在會館中建議提供客房服務，家里短期的客人均可入住，不但保護了主、客雙方的隱私，客人也會覺得很方便，同時對主人而言，由于是請客人住在本小區(qū)內，也不失體面。

21 建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設瓷磚。

理由：粉刷一新的樓道墻壁往往會在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當事人，開發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達到一定程度的時候，再進行最后粉刷或者直接鋪設墻面瓷磚，就可以避免上述情況。（待續(xù)）

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本篇文章來源于《現(xiàn)代物業(yè)》雜志