束拉：BIM技術(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)流程的中國(guó)現(xiàn)狀

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誠(chéng)如大家所知，BIM技術(shù)在建筑行業(yè)的使用主要集中在實(shí)施階段，特別是設(shè)計(jì)和施工，還有許多人只是單純地把BIM當(dāng)做一種工具，認(rèn)為它跟別的二維、三維設(shè)計(jì)工具沒什么特大區(qū)別，有的用來(lái)做模擬檢測(cè)，有的用來(lái)做管線碰撞檢測(cè)，但實(shí)際上BIM平臺(tái)可以提供的信息和數(shù)據(jù)非?？捎^，而且還在不斷擴(kuò)大。我將從房地產(chǎn)開發(fā)流程方面講講BIM的未來(lái)應(yīng)用前景。

對(duì)于房地產(chǎn)商而言，從前期策劃到參與投標(biāo)，再到拿到地塊需要一個(gè)過程，要使項(xiàng)目能順利中標(biāo)，在前期策劃階段可以先用BIM模擬出地塊的紅線信息和周圍環(huán)境信息，甚至開發(fā)之后的情況，由此來(lái)協(xié)助房地產(chǎn)商做出決策：投還是不投，投資多少。現(xiàn)在，有的大型房地產(chǎn)商已經(jīng)把產(chǎn)業(yè)鏈從開發(fā)階段擴(kuò)大到使用階段，自己持有部分產(chǎn)權(quán)，把經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)為持有、租賃，通過收取租金來(lái)維持企業(yè)發(fā)展。而他們管理的房子越多，物業(yè)管理的投入也越多，加之物業(yè)智能化管理的要求不斷提高，BIM的應(yīng)用也將更為廣泛?？梢钥吹?，BIM技術(shù)除了在設(shè)計(jì)領(lǐng)域的應(yīng)用外，也在往房地產(chǎn)的上游和下游延伸。

當(dāng)房地產(chǎn)商決定拿地，它必須通過銀行融資，幾乎沒有哪一家房地產(chǎn)商能夠完全用自有資金把一塊地拿下，他們有還款壓力，此其一；其二，在多大的范圍內(nèi)開發(fā)這個(gè)地塊才能創(chuàng)造最大收益也值得考慮。因此，項(xiàng)目策劃必須慎之又慎，BIM剛好可以協(xié)助房地產(chǎn)商全面衡量項(xiàng)目的前景。需要指出的是：建立BIM模型時(shí)一定要考慮到各種價(jià)格信息，建筑越復(fù)雜，設(shè)計(jì)建模的過程也越困難，但調(diào)整起來(lái)卻非常迅速。比如要調(diào)整柱網(wǎng)，只需要在柱網(wǎng)信息欄里輸入新數(shù)據(jù)，就能修改所有的柱網(wǎng)和柱距信息，而且價(jià)格信息也會(huì)隨著自動(dòng)調(diào)整，可見，BIM的效率主要體現(xiàn)在后期調(diào)整中，這給房地產(chǎn)商帶來(lái)了便利，也給建筑師提出了更高的要求，以往建筑師在做設(shè)計(jì)時(shí)腦子里沒有價(jià)格概念，這是一種缺失，可以借助BIM彌補(bǔ)。

對(duì)施工單位來(lái)說，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)公司只要把圖紙交給開發(fā)商，他們的工作就算結(jié)束了，使用BIM之后，如果只提交一個(gè)BIM的圖，是不會(huì)得到認(rèn)可的，必須同時(shí)提交一份指示圖，施工單位才能根據(jù)這些圖紙進(jìn)行深入開發(fā)。而因?yàn)槿斯べM(fèi)是定額價(jià)的3倍，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出定額配給，如果按定額做，沒有一家建筑公司可以蓋出一棟樓，因此，只能通過減少浪費(fèi)的方式降低施工成本。根據(jù)我們的測(cè)算，以往要蓋一棟樓，大概有30%的資源是被浪費(fèi)的，現(xiàn)在通過BIM技術(shù)可以避免因施工失誤造成的浪費(fèi)。另外，BIM給施工單位提供了索賠的依據(jù)。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，在施工過程中，施工單位不能擅自修改設(shè)計(jì)圖，如果因?yàn)樵O(shè)計(jì)失誤導(dǎo)致施工出現(xiàn)問題，只能由原設(shè)計(jì)單位修改圖紙，一旦設(shè)計(jì)單位在BIM系統(tǒng)中修改成立，施工單位就可以向業(yè)主索賠。

設(shè)備階段比較復(fù)雜，可選用的軟件也較少，使用BIM，一方面可以防止信息的丟失，同時(shí)也可以通過多種途徑對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行打包，方便業(yè)主選擇調(diào)閱?？梢姡褂肂IM可以解決很多問題。

隨著我國(guó)對(duì)節(jié)能、消防、抗震等一系列問題的要求越來(lái)越高，對(duì)公共建筑結(jié)構(gòu)分析也在增多，BIM可以搭起這種信息平臺(tái)，同時(shí)能滿足對(duì)光照、聲學(xué)、能源消耗、協(xié)同工作等內(nèi)容的分析。

目前，BIM軟件市場(chǎng)被四家國(guó)外公司壟斷著，其中Autodesk是領(lǐng)軍企業(yè)，Bentley、Dassault、Nemetschek等公司也針對(duì)建模和設(shè)計(jì)階段研發(fā)了多種核心軟件，由于我國(guó)的規(guī)范限制，這些軟件的本土化還需要一段時(shí)間。目前國(guó)內(nèi)使用較多的軟件為PKPM，而如何將PKPM和Revit、Autodesk等結(jié)合起來(lái)制定統(tǒng)一的接口，還需各方努力。

現(xiàn)實(shí)情況是，業(yè)主做決策只能依靠一般的3D軟件，設(shè)計(jì)用Revit，施工用魯班，而到了運(yùn)營(yíng)階段，則沒有一款可選用的軟件，BIM成了最佳的選擇。在現(xiàn)代信息化時(shí)代，BIM不僅僅是某一方面的使用工具，它是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)管理過程，可以全方位滿足業(yè)主的要求。當(dāng)前我們?nèi)鄙俚氖强梢允炀毷褂肂IM的人才和統(tǒng)一軟件接口的規(guī)范。