聶梅生：“雙零”驅(qū)動 2020年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全面推廣

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全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 聶梅生

7月19—21日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第15屆年會在海南三亞海棠灣喜來登度假酒店舉辦。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及一個雙零的問題，一是資金啟動成本，一是降低土地成本，這樣就形成一個新的工具，降低整個財務(wù)成本。雙零是一個越低越好的概念，并不是真正等于零。

2014—2015年養(yǎng)老市場的模式跟原來不同，這一模式兩三年就可以把前期回報收回，后面用的全都是經(jīng)營性收入?，F(xiàn)在正是先驅(qū)和先進交接的時候，會有一批企業(yè)做起來了。但真正推廣可能還要在2020年左右。原來先烈、先驅(qū)那一段政府不明確，覺得很難做，今年出了很多個政策支持，力度較大，但政策出來后大家還在那兒發(fā)楞，沒人接招，很奇怪，所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。

以下為專訪實錄：

Q：養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，您提到一個雙零的問題，一是資金啟動成本，一是土地建造方面，具體如何做到?

聶梅生：雙零只是一種形象的說法，是趨近于零。做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不可能像招拍掛那樣，土地財政融進去，土地成本平面價越來越高，然后房價越來越高，最后形成很多民怨。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)消費領(lǐng)域，所以土地成本要盡量降低，否則就會重走商品房這條老路。

做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在中央有一系列政策降低土地成本，可以政府劃撥，成本幾乎等于零，還有一些屬于原來存量土地，轉(zhuǎn)變?yōu)轲B(yǎng)老用地，土地價格也很低，現(xiàn)在有一條政策出來了，可以租用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

融資成本趨近于零，包括：一方面盡量利用政府的政策性貸款，這相當于政府支持保障房的做法?，F(xiàn)在對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有金融支持，貸款成本很低。還有一方面，代替開發(fā)商原來使用的首付按揭。這一塊在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中是沒法做的，因為60歲以后不能做貸款，也沒法做抵押。這有兩條，一是反向抵押，現(xiàn)在推的比較慢，就是以房養(yǎng)老，反向抵押是一種用現(xiàn)在的房子然后貸款，這一塊開始在做試點，但推的很慢。另外一塊就是我們現(xiàn)在做的，沿用了美國養(yǎng)老采用的金融杠桿，它實際上是一種押金制。我可以把我的定期存款搬家搬到政治養(yǎng)老公寓里的一個押金，或者叫做會員費，這個錢最后是要還給你的，而中間利息部分用他的服務(wù)來代替利息。這樣去推行，那么老年人退休金就夠了，但需要老年人在定期存款上或者子女方面能提供支持，因為它一次性交，然后要過十年、二十年才退回，如果老人不在，這個錢可以退回子女，也可以轉(zhuǎn)讓，這樣就形成了一個新的工具。這個工具就降低了整個財務(wù)成本。雙零是一個讓它越低越好的概念，并不是真正等于零。

Q：跟養(yǎng)老理財是不是有點像?

聶梅生：有一點像，就是利用這一類金融工具，讓老年人現(xiàn)在的重資產(chǎn)這一部分，比如房子和流動性金融資產(chǎn)，也就是存款這一部分盤活，讓它能夠為養(yǎng)老做服務(wù)。

Q：剛才您提到以房養(yǎng)老這一形式，從現(xiàn)在試點來看，大家對這個效果反應不是很理想，您覺得拿房產(chǎn)去做抵押是不是一種很經(jīng)濟的做法?

聶梅生：本來我想作為中國的房產(chǎn)抵押或者以房養(yǎng)老的一個試點來推動，后來我覺得先放一放，就沒有具體去做。這一期以房養(yǎng)老出臺的政策和運行方式，第一，模式不是特別清晰，很多老年人看不懂，算不過賬就不愿意去做。第二，對房價的期待兩邊都害怕。站在保監(jiān)會的立場，比如你的房子在北京值五百萬，未來北京房價是降還是升，看法不一致，多少年后有可能不是五百萬，那么虧的可能是保險公司，保險公司就害怕，盡量做的要保守。所以規(guī)定，如果將來老年人走時，這個房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換成他，老年人在世時產(chǎn)權(quán)還在老年人手里，只不過是抵押給他。

如今這一做法，幸福人壽同意參與，但不一定所有的保險公司都同意你這個估值，如果大家不同意只有一家保險公司是做不起來的，必須有好多保險公司一起參與才能做起來。

另一方面，站在老年人的立場上，想的正好相反，我這個房子值五百萬，我將來要給我兒子的，你看北京房價漲那么快，等我走時可能還有十年，那房價可能變成七百萬了，你給我估低了。所以一方面怕降價，一方面覺得怕漲價，怕虧錢，這兩邊對不上茬。所以以房養(yǎng)老要等到中國樓市真正穩(wěn)定而且有了共識，這個估值才能解決，估值不解決以房養(yǎng)老很難解決。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：雙趨于零是機構(gòu)養(yǎng)老，但機構(gòu)養(yǎng)老現(xiàn)在投資是否有主體愿意真正去做這個服務(wù)?

聶梅生：我們現(xiàn)在這個推的非?？?，想哭著喊著進來做服務(wù)的，比哭著喊著投資的多的多，現(xiàn)在投資這個主體要么是開發(fā)商，要么是這些保險機構(gòu)或金融機構(gòu)。開發(fā)商愿意投，因為他手里握著一堆地，再蓋商品房就不行了，這一部分的人真正是要投錢的，所以我們要積極把他翹動，想做服務(wù)的太多了，現(xiàn)在還主要是投資問題。

Q：盈利的模式如何呢?

聶梅生：盈利模式很清楚，我算了一個最簡單的賬，你可以做到20%，跟現(xiàn)在商品房一樣，就看你怎么做。實際上我們就在推這個盈利模式，開發(fā)商大喊做不下來就是因為他原來做的是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)是絕對算不過來賬的，營運十年以后才行。2014—2015年養(yǎng)老市場，它的模式基本都變了，不是原來的模式，這一模式兩三年就可以把前期回報收回，后面用的全都是經(jīng)營性收入。如果把經(jīng)營性收入砍出去80%去補你前期的投資，那事大了，那絕對算不過來賬。

Q：老年人的護理和醫(yī)療這一塊，您是怎么解決的?

聶梅生：護理和醫(yī)療是能不能做成功非常重要的一條，包括旅游地產(chǎn)也是這一情況，因為旅游的主體差不多是55—75這一批老人，他們愿意到處去旅游，而不是短期一個禮拜走一次的年輕人，所以一定要植入醫(yī)療。醫(yī)療實際上現(xiàn)在分成三級，第一級，先是大量引進美國全科醫(yī)生概念，全科醫(yī)生進來后植入云醫(yī)療。比如心電圖可以在全科醫(yī)生那里做，然后心電圖的后臺大數(shù)據(jù)那一部分馬上就給你下醫(yī)囑，而給你下醫(yī)囑的可能是非常有名的醫(yī)生，他根據(jù)你的情況馬上給分析心電圖，你可以把它放在電腦上建立自己的案例，你可以不出門，在社區(qū)里就可以完成。

第二級是一定要有社區(qū)醫(yī)院，社區(qū)醫(yī)院一般很近不會太遠，解決你一般的問題。第三極，有一些三甲都解決不了的問題，疑難病癥可以通過會診，中國哪一科最有名的會診或者是一些國外的醫(yī)學醫(yī)生會診，這也是中國醫(yī)改的方向。把優(yōu)良的醫(yī)院資源全民共享，而不是說誰排隊，掛黑號，走后門才能享受這個醫(yī)療資源，這個系統(tǒng)慢慢在醫(yī)改以后會形成，所以養(yǎng)老和醫(yī)療之間的關(guān)系也要觸網(wǎng)，因為醫(yī)療的問題很多是大數(shù)據(jù)出問題，一定要和互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系起來。

Q：有沒有其他一些產(chǎn)品?

聶梅生:產(chǎn)品我們想放到第二步。其實APP這一塊最適合老年人，比如你突然不舒服，你一按醫(yī)生就可以遠程知道你的情況，但這一塊要老年人接受，有一個知識結(jié)構(gòu)問題，有些人電腦、手機這一塊都過關(guān)了，你要想把O2O這部分推到老年人中需要有個過程，觸網(wǎng)方面還有很多問題。所以我們先是扎一個點，先把云醫(yī)療扎到那兒，你搞不明白就到那兒去弄，然后有些老年人一下就明白了。隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展和老年人對互聯(lián)網(wǎng)的認同，他慢慢會改變這個目標。現(xiàn)在整個養(yǎng)老這一塊和互聯(lián)網(wǎng)+的這個聯(lián)系程度，可能還和互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)的推廣和用戶有關(guān)，現(xiàn)在用戶還偏年輕。

Q：上一輪股災對樓市有沒有傷害?

聶梅生：對開發(fā)商中的上市公司來講，肯定有傷害。上一輪股災和實體的發(fā)展是脫鉤的，沒有關(guān)系，銀行跌停，地產(chǎn)也跌停，全部跌停當然有傷害，對一些業(yè)績非常好的產(chǎn)業(yè)鏈上的上市公司有傷害，比如人家的紅高剛剛上市，漲的挺好，一下子估值從六十幾兩個跌停就下來了，到三十幾，給你折半，他真的是躺槍。但是對資金來講，對散戶來講倒不一定，比如從深圳就可以看到。為什么深圳房價漲那么高，因為深圳工資高，收入升得快，另外前期從2000多點漲到4000多點，這個期間有很多人賺了錢，在那期間就出來了，這個錢就去買房，所以深圳房價推動很快，和前期在股市掙錢有關(guān)系。正好樓市有一些原來的限制又開始調(diào)整，什么二套房，首付，利息，都下來了?？偟膩碚f，這次股市調(diào)整后，需要對資金有一個平衡。不能全在股市，也不能全在樓市。股市說到底還要兩結(jié)合，一個和中國經(jīng)濟基本面結(jié)合，另外一個和實體經(jīng)濟的企業(yè)要結(jié)合，本來你這一塊是在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型沒轉(zhuǎn)完，結(jié)果你股價拼命漲就沒道理，還有一種是企業(yè)業(yè)績好好的，結(jié)果給跌停了，這也不對。

Q：剛剛您說像一些政策之類的都在放松，所以才會出現(xiàn)上半年像深圳這樣暴漲的城市，從7月份開始深圳開始收緊房貸這一塊，首付已經(jīng)提到四成七了，你覺得接下來深圳是不是進入到一個調(diào)整期?

聶梅生:你漲的太快了我就把原來一些手段再用上，你這個弄的熄火了我再把那個往回撤，肯定是這樣，深圳的情況也比較不一樣，它也不應該漲這么多，北京的情況還比較正常，慢慢的激昂然后回到正常，它曾經(jīng)負一點點，基本上不漲不降，到現(xiàn)在開始一點點漲，所以慢慢的各個城市不一樣，像北京容量比較大，不會受一個因素的影響，深圳本來就是一個新興城市，年輕人又比較多，所以容易產(chǎn)生一些波動，波動的時候如果是現(xiàn)在又收緊了房貸，其實真正和房地產(chǎn)房價密切結(jié)合的就是金融，就是房貸、首付，是一個星期就見效的事。

Q：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商在觸網(wǎng)，在通過大數(shù)據(jù)尋找出路，您怎么評價他們現(xiàn)在做的這些事?

聶梅生：第一部分，現(xiàn)在開發(fā)商最糾結(jié)的還是代銷房這一部分?，F(xiàn)在觸網(wǎng)，比較活躍的這一部分還是賣房子，包括原來傳統(tǒng)的一些中介，像世聯(lián)這些都在做這些事。銷售方面，包括嘗試銷售眾籌，也就是說原來傳統(tǒng)的中介、門店這一部分轉(zhuǎn)成網(wǎng)上銷售，和網(wǎng)下相結(jié)合，這非常重要。

第二部分是從根上轉(zhuǎn)，最典型的就是萬達，萬達整個放棄房地產(chǎn)的重資產(chǎn)，他已經(jīng)宣稱不是房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)成完全輕資產(chǎn)化，當然和萬達原來的開發(fā)模式有關(guān)系。第三就是轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)這一塊，比如萬科是從社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理這一塊出發(fā)，我認為這是一個很重要的方向。物業(yè)公司注冊資本很低，盈利又很低，你去收它以后，你要想把這部分做起來很難，但是如果從開發(fā)商這條線走，會所這一部分是他的睡眠資產(chǎn)，甚至還有商業(yè)。配套以后這一部分又不能賣，就逼到出租了，這樣還不如收回自己管理，社區(qū)O2O而且和養(yǎng)老結(jié)合起來，這個就有作用。這一部分翹動的小區(qū)相當多，很多大的開發(fā)商有幾百個小區(qū)，像萬科他的服務(wù)人口已經(jīng)是幾十萬，一個開發(fā)商就有幾十萬，那么中國的開發(fā)商數(shù)量上萬個，這一部分的力量如果釋放出來，特別符合互聯(lián)網(wǎng)思維，那就是聚量。這一塊睡眠資產(chǎn)終于有出路，而且還有政府支持。政府不見得在社區(qū)服務(wù)O2O方面有很多力度扶持，因為這個基本上是個體行為，但在居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老方面的服務(wù)力度相當大，你為什么不去享受?

Q：您怎么評價像萬達這樣的轉(zhuǎn)型?

聶梅生：我覺得萬達的轉(zhuǎn)型是對的，如果他死磕原來那個模式是走不動了，原來萬達模式基本上一大塊地，這一大塊地跟政府談，其中做一部分住宅，這一部分住宅賣掉，然后這一部分去平衡他的商業(yè)，現(xiàn)在模式基本上是從土地出讓和住宅去平衡商業(yè)，這個就平衡不了了，因為住宅本身它就限制自己在那兒能夠掙扎得出來就好，因為在北京不太可能拿到那么一大塊地，尤其在熱銷的地方，基本上在二三線城市或者郊區(qū)能拿到，現(xiàn)在這些地方的住宅市場本來就不好，你何以去平衡商業(yè)。再加上他商業(yè)那部分又受到互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)上購物大量的沖擊，他轉(zhuǎn)讓多種經(jīng)營，旅游，娛樂這些，實際上就是為了解決問題。

Q：您怎么看房企做眾籌類互聯(lián)網(wǎng)金融?

聶梅生：眾籌現(xiàn)在分成幾大塊，一是為他的開發(fā)眾籌，比如北京當代就是在拿地這一塊眾籌，這是一種模式，解決他的開發(fā)問題，這也是一種互聯(lián)網(wǎng)金融。一種是做銷售的眾籌，比如說賣房子的一部分，一個是在最前端，一個是在最后端，都有互聯(lián)網(wǎng)金融，但是我覺得互聯(lián)網(wǎng)金融是整個金融鏈中的一個環(huán)節(jié)，看你怎么用好，它不是整個金融。整個金融在最開始的時候可能是美國的房地產(chǎn)投資，他基本上是一個各種金融產(chǎn)品的整合，從頭到尾都有。比如說最開始他有GP、RP作為他的種子，就跟我們現(xiàn)在做的一樣，你有一個GP基金，然后去翹動RP，中間有互聯(lián)網(wǎng)金融，然后有銀行貸款，最后是機構(gòu)回購等，做房地產(chǎn)金融還需要學習。

Q：像剛才您提到的養(yǎng)老市場，您也會拿眾籌的概念去宣傳，這是考慮到一個接受度嗎?

聶梅生：我們不一定，我們把它說白了叫眾籌，其實不一定，反正大家出錢都叫眾籌，這個詞還得感謝互聯(lián)網(wǎng)，比較直白。中央文件里有的話，那底下就好宣傳了，起碼不會再把眾籌給你扣上非法集資。大家從政策上、從法律上最想規(guī)避的，就是眾籌不等于非法集資，這一次出臺的文件起作用了，界定清楚是哪一種性質(zhì)的眾籌，符合眾籌的這些要求，股權(quán)眾籌是什么樣的。

Q：你覺得現(xiàn)在應該去買深圳的房子還是炒股?

聶梅生:我恰恰對深圳不是特別清楚，我覺得現(xiàn)在股市經(jīng)過這么一輪后一定非常理性。如果你非理性的上漲就形成股市泡沫，比如到了5000點以上的時候，很多論壇都讓我們涉足股市，我說中國的經(jīng)濟只支持5000點以下，我不相信6000點是開頭，一萬點可期待，我從來不相信，因為我覺得現(xiàn)在這個GDP7.0還在掙扎，二季度就是7.0，還都不保，你憑什么一萬點，我不支持這個。5000點以上政府一定要出臺干預，果然5100點就開始干預了，甚至強制平倉。在中國目前的經(jīng)濟情況之下不支持股市飛快上漲，這個空間是很小的。第二，你一定要看到你買的那只股票是潛力股，確實能掙扎，而不是期待于政策性的上政策性的下，你要想炒股，大家就要把心回歸到常態(tài)。另外，雞蛋不能放到一個籃子里，甚至賣掉房子去炒股，這個到最后沒人給你解決，這是沒底線的，所以一定要根據(jù)自己的需要，不能犧牲家庭的需求去追求這個財富。其實炒股那部分應該是多余的錢，虧了就虧了，不會影響正常生活，這個心態(tài)你去炒股也好，去干什么都可以。按照美國的那種作為就是三分，第一，你可能在資本市場中有一點，主要看下它的溫度怎么樣，那個水熱不熱。第二，投這種看的準的成長型的企業(yè)，他成長以后即使不上市也會給你利潤的回報，這個其實比股市的回報更穩(wěn)定，但是你要看它是哪類企業(yè)。第三塊，我比較關(guān)注匯率，就是大勢，人民幣的升值，美元的升值，這個比較簡單。

Q：開發(fā)商現(xiàn)在把養(yǎng)老放到地產(chǎn)這個盤子里去做的模式，試驗時這些量其實挺大的?

聶梅生:有一個先烈先驅(qū)現(xiàn)金的過程。第一，先烈階段已經(jīng)過去。確實死掉了一些，因為養(yǎng)老這一塊十五年了，他們雖然沒有賺錢甚至死掉，但他們積累了好多經(jīng)驗，包括到底運營管理在什么地方，其實運營管理根本不要自己做，就是嵌入就行了，誰做得好找誰，誰管得好就找誰，又省錢又省勁，你自己找人去培訓，找正確的人做正確的事。第二個階段是先驅(qū)階段。我先吃螃蟹，我知道螃蟹什么味，但是我知道這不賺錢，先驅(qū)階段也開始形成，現(xiàn)在大量推廣的時候就是真正能夠形成先進的這一批人，我覺得現(xiàn)在是在先驅(qū)和先進交接的地方，會有一批開始做起來了。但我覺得真正推廣可能還是在2020年之前這一段時間，因為政策支持。原來先烈、先驅(qū)那一段政府不明確，覺得很難做，政府政策今年一年出了很多個，力度非常大的支持，這個政策出來后大家還在那兒發(fā)楞，沒人接招，很奇怪，所以我們商會有這個責任把這個招給接下來。

Q：京津冀一體化中，通州漲那么快，其他地方漲不快，炒作的成份比較大嗎?

聶梅生:也不見得，我最近倒是經(jīng)常去這種地方，就是城鎮(zhèn)化的事，雖然我現(xiàn)在不太接受這方面的采訪，因為我想專注做一點事情，但是保定、高碑店、涿州、廊坊方面的論壇可火了。舉一個高碑店的例子，從涿州過去一點，離北京西客站，二十幾分鐘一趟高鐵，高碑店承接了所有北京的這些批發(fā)市場，建一個特別大的農(nóng)貿(mào)配送市場，能容納上百萬人口，那高碑店的房子肯定不夠，那房價就開始漲價。現(xiàn)在已經(jīng)有一部分人到那里買房子。所以北京整個行政區(qū)京津冀一體化后，確實甩出去一些東西，功能出去了人就出去了，就業(yè)就出去了，房地產(chǎn)也就出去了。通州和廊坊應該是最受歡迎的，因為那邊有個國際機場，第二機場再弄到大興那個地方，那這一塊肯定分流很快，肯定格局就變化了。但這個變化不會馬上，那邊真正起來還要到2020年以前，中央下的這步棋就出來了，當然是和人口、功能和環(huán)境有關(guān)系，北京不要有那么多車輛在城里跑，整個北京的環(huán)境就好多了。

Q：您覺得像通州的房價現(xiàn)在已經(jīng)起來了，等到這些行政機構(gòu)真的外遷，到2020年落實之后，那房價還會再漲嗎?

聶梅生:反正通州的房價現(xiàn)在再漲也沒有北京三環(huán)、四環(huán)高，還差的遠，所以我覺得它漲就漲吧，人過去了以后買它的房子是一個市場行為，何必要打壓它的房價，因為它還沒有達到北京四環(huán)以內(nèi)的價格，但是它的房子質(zhì)量會比四環(huán)以內(nèi)的老房子質(zhì)量好，這也是有吸引力的。如果你三環(huán)在那邊，學校什么都在那邊，房子質(zhì)量好，布局合理，環(huán)境又好，為什么非要在北京胡同里去擠。