時(shí)評(píng)：房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)走“正道”

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)走“正道”

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部分，同時(shí)也是國(guó)家穩(wěn)定、社會(huì)公平的試金石。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用非常強(qiáng)，形成了一條完整的巨大的生物鏈。

目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生了依賴。有人說(shuō)，政府與房地產(chǎn)是真愛(ài)，只要樓市不行，政府必定要出手相救，從2003年開(kāi)始，中國(guó)政府與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)就這樣 “互相扶持”走過(guò)了風(fēng)風(fēng)雨雨十幾年?？v觀政府與樓市的“感情史”，可謂分分合合，跌宕起伏，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一次次大起小落。

但房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)中房屋和土地的價(jià)格應(yīng)該 是受供求變化的影響而不斷波動(dòng)。在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)中，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)模型假定市場(chǎng)上交易雙方數(shù)量巨大，商品同質(zhì)，交易雙方都掌握了與自己的經(jīng)濟(jì)決策有關(guān)的商品和市場(chǎng)的全部信息，交易雙方進(jìn)入或退出市場(chǎng)完全自由，但這只是一個(gè)理想狀態(tài)，大多數(shù)市場(chǎng)都是信息不對(duì)稱情況下的非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地資源的 稀缺性和壟斷性、房地產(chǎn)商品的特殊性，以及政府需要針對(duì)特殊群體提供準(zhǔn)“公共品”等因素，使得信息不對(duì)稱情況更加顯著。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商掌握的信息 優(yōu)勢(shì)和消費(fèi)者的劣勢(shì)地位導(dǎo)致了市場(chǎng)上壟斷力量的產(chǎn)生，價(jià)格趨于剛性。政府干預(yù)導(dǎo)致了價(jià)值和價(jià)格的相互背離，引發(fā)了劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)，而市場(chǎng)規(guī)律的表現(xiàn)就是價(jià) 格與價(jià)值的關(guān)系，價(jià)格是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的，若價(jià)格偏離了價(jià)值，就會(huì)打亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)有的秩序，使得購(gòu)買行為發(fā)生了轉(zhuǎn)變。政府干預(yù)引導(dǎo)著樓市的走向，而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律才應(yīng)該決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果。

當(dāng)前的中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，是一個(gè)由供求關(guān)系決定市場(chǎng)走向的時(shí)代，市場(chǎng)配置資源，提供競(jìng)爭(zhēng)，激活生產(chǎn)力，用價(jià)格體系和供需關(guān)系那只看不見(jiàn)的手自動(dòng)調(diào)節(jié)生產(chǎn)、調(diào)節(jié)價(jià)格、滿足需求，形成合理的自由成交價(jià)格，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心。通過(guò)市場(chǎng)自由選擇形成的價(jià)格信號(hào)可以引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)均衡和社會(huì)福利最大化。由于房地產(chǎn)價(jià)格偏離了其價(jià)值，引發(fā)市場(chǎng)混亂，因此需要重新規(guī)劃市場(chǎng)價(jià)格，把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在一個(gè)合理的價(jià)格上。但這并不意味著政府可以一味地操縱房?jī)r(jià)，如果政府出手控制價(jià)格，不論是抬高還是壓 低，都不能完全滿足每一方(供應(yīng)商、消費(fèi)者、中間商)。而應(yīng)該通過(guò)合理的方式使房地產(chǎn)的價(jià)格與其價(jià)值相符，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)增長(zhǎng)得到真實(shí)住房需求的強(qiáng)有力的支撐，也符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)要合理運(yùn)行就必須加快去行政化，使其回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律本身。房地產(chǎn)市場(chǎng)管控要由過(guò)去的以行政手段為主向突出市場(chǎng)和強(qiáng)化監(jiān)管方向轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的政策環(huán)境。

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要依據(jù)市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行，市場(chǎng)化程度很高，相關(guān)環(huán)節(jié)基本由市場(chǎng)供求操縱。當(dāng)然，即便市場(chǎng)化程度很高，美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依然保持干預(yù)。尤其在居民住房領(lǐng)域，美國(guó)政府歷來(lái)把確保普通民眾買得起房作為施政重點(diǎn)。政策的出發(fā)點(diǎn)通常是面對(duì)中低收入家庭。政府除依靠利率、稅收調(diào)控市場(chǎng)外，并不直接干預(yù)。反觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改革開(kāi)放以來(lái)，龐大的人口基數(shù)和史無(wú)前例的 市場(chǎng)化進(jìn)程，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及房?jī)r(jià)滾雪球式的增長(zhǎng)。從2003年開(kāi)始，政府開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是調(diào)控秩序和效果是很混亂的，長(zhǎng)期的硬性打壓 樓市，房?jī)r(jià)“越調(diào)越高”，產(chǎn)生了許多后遺癥。

因此政府調(diào)控政策必須與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相協(xié)調(diào)才能發(fā)揮作用。價(jià)格表現(xiàn)于供求，又形成于供求，政府應(yīng)制定系統(tǒng)的宏觀調(diào)控措施，營(yíng)造和諧的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)秩序，切實(shí)為樓市健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐，尊重市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的決定性作用，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律要求，使“看得見(jiàn)的手”主動(dòng)配合“看不見(jiàn)的手”，讓樓市重返健康發(fā)展的軌道。對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理規(guī)制，但規(guī)制并不是操縱和駕馭，而是在不改 變其原有趨勢(shì)(從經(jīng)濟(jì)史角度來(lái)看，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是一直上漲的)的基礎(chǔ)上又能保證房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)立性。政府應(yīng)親身進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)行業(yè)，與市場(chǎng)內(nèi)各主體 共同參加這場(chǎng)比賽，而不是站在球場(chǎng)外以教練身份指揮如何踢球，按照供需均衡，成交定價(jià)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律做事，適時(shí)調(diào)整市場(chǎng)，盡力促使市場(chǎng)邁向自由平等的完全競(jìng)爭(zhēng)，并能適時(shí)退出市場(chǎng)，從而政府能有效規(guī)制房?jī)r(jià)。