王紅兵：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)

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秦達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 王紅兵

1.您認(rèn)為當(dāng)前中西部地區(qū)乃至全國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中面臨的困難主要有哪些?如何才能從根本上解決這些問題?

王紅兵：總體上看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于探索和初步發(fā)展階段，盡管市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大發(fā)展空間，但面臨的實(shí)際困難也很多。

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最大困難是融資難。

養(yǎng)老項(xiàng)目通常都建有醫(yī)療保健、文娛健身、餐飲、老年活動(dòng)中心等大量的宜老設(shè)施配套，還需要做到精裝修、家具家電齊全等拎包入住的狀態(tài)，因而較一般地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)投資要大。另外多數(shù)項(xiàng)目為持有資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，不銷售產(chǎn)權(quán)，所以投資回收期較長(zhǎng)。土地若是劃撥的養(yǎng)老用地，還無法抵押。所以，商業(yè)銀行對(duì)這種投資大、投資回收期長(zhǎng)、劃撥土地的項(xiàng)目基本不給貸款。而信托、基金等融資成本較高，對(duì)于微利的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說又負(fù)擔(dān)不起。所以融資難是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的首要問題。

要解決資金問題，成熟的開發(fā)商也在試圖通過銷售會(huì)員卡、收取高額入住押金等方式收回初始投資，或者結(jié)合一些產(chǎn)品，比如北京太陽(yáng)城的“百齡計(jì)劃全球聯(lián)盟”的銷售，先期收回一些投資，后期通過運(yùn)營(yíng)和服務(wù)慢慢消化。但這都是運(yùn)營(yíng)期間收回投資的辦法，還是沒有解決建設(shè)期間的融資問題。

我認(rèn)為，要解決融資問題，首先國(guó)家要重視起來，充分認(rèn)識(shí)到養(yǎng)老是個(gè)社會(huì)問題而不僅僅是企業(yè)行為，養(yǎng)老是需要盡快并且大力扶持的產(chǎn)業(yè)。國(guó)家應(yīng)出臺(tái)政策，要求各商業(yè)銀行對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行融資支持，至少要加大國(guó)家開發(fā)銀行對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的長(zhǎng)期低息貸款投入，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)良性運(yùn)轉(zhuǎn)起來。其次，允許保險(xiǎn)金、企業(yè)年金等投入到養(yǎng)老地產(chǎn)來，共同扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，促使銀行業(yè)、房屋中介等聯(lián)手開展起以房養(yǎng)老倒按揭業(yè)務(wù)，也能盤活資產(chǎn)，解決資金問題。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難。

在中西部地區(qū)，商品住宅的售價(jià)本身就不高，不銷售產(chǎn)權(quán)的老年公寓的租住價(jià)格也就不可能高，但老年公寓的投入可比商品住宅高，所以利潤(rùn)率可想而知。再者，老人只有微薄的養(yǎng)老金，定價(jià)太高也會(huì)負(fù)擔(dān)不起，基于這種市場(chǎng)狀況，通常老年公寓的定價(jià)也不可能高，盈利就很難了。再加上宜老設(shè)施配套的投入，都導(dǎo)致養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的舉步維艱。

要想解決盈利難的問題，項(xiàng)目可以將銷售產(chǎn)權(quán)的商品住宅與老年公寓結(jié)合起來開發(fā)。商品住宅可以增加養(yǎng)老配套附加值，取得更多的利潤(rùn)，同時(shí)還能解決老年公寓的初始投資。其次，可以結(jié)合養(yǎng)老產(chǎn)品的銷售，比如“百齡計(jì)劃全球聯(lián)盟”，增加房屋入住率的同時(shí)，體驗(yàn)式消費(fèi)培育未來客戶，同時(shí)增加當(dāng)下的現(xiàn)金流收入，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。另外，需要培育養(yǎng)老市場(chǎng)，引導(dǎo)消費(fèi)，讓入住老年公寓成為一種趨勢(shì)，提高入住率和服務(wù)內(nèi)容，增加收入。

第三，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理等方面尚未形成完整的體系、標(biāo)準(zhǔn)，仍處在摸著石頭過河階段，成功經(jīng)驗(yàn)很少。

雖然我們國(guó)家2003年頒布了《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，但在設(shè)計(jì)過程中仍會(huì)發(fā)現(xiàn)有很多空白點(diǎn)，而且設(shè)計(jì)規(guī)范與實(shí)際運(yùn)營(yíng)有時(shí)也會(huì)存在矛盾。只能是不斷吸收國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，不斷總結(jié)現(xiàn)有項(xiàng)目的缺陷，從設(shè)計(jì)源頭上做到技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理，從而給運(yùn)營(yíng)留出空間來。

2.近兩年有超過32家上市房企及險(xiǎn)資公司宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，您如何看待這一現(xiàn)象?

王紅兵：我認(rèn)為這主要有兩方面原因。

首先是來自外部需求，社會(huì)人口老齡化問題已經(jīng)逼近，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大商機(jī)。

從國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《十二五社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃 (2011~2015年)》中可以看到，第六次全國(guó)人口普查顯示，我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.78億人，是世界上唯一一個(gè)老年人口超過1億人的國(guó)家，我國(guó)已步入老齡化社會(huì)，且正在以每年3%以上的速度快速增長(zhǎng)，是同期人口增速的五倍多。預(yù)計(jì)到2020年，老年人口將達(dá)到2.43億人，約占總?cè)丝诘?8%。

《規(guī)劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，照料和護(hù)理問題日益突出。據(jù)推算，2015年我國(guó)老年人僅僅在護(hù)理服務(wù)和生活照料方面的潛在市場(chǎng)規(guī)模就將超過4500億元。目前全國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位至少缺300萬張，這個(gè)缺口還是很大的。以上數(shù)據(jù)不難看出，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。

其次，來自房企的內(nèi)在需求，也需要轉(zhuǎn)型或創(chuàng)新。

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，除了剛需房和部分改善型住房外，人們購(gòu)房的需求已大大降低。若繼續(xù)沿著老路走，拿地-蓋房-賣房-再拿地……樓盤沒有主題、沒有特色、同質(zhì)化、簡(jiǎn)單重復(fù)，或者說沒有迎合市場(chǎng)真正的需求變化，那將是很危險(xiǎn)的。據(jù)說西安市現(xiàn)在要去化掉存量樓盤都需要兩年時(shí)間，再新建，銷售難度可想而知。所以，房企都在思考，如何順應(yīng)市場(chǎng)需求?那么養(yǎng)老地產(chǎn)就是需求逐漸增長(zhǎng)的一種產(chǎn)品。

3.我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，民眾對(duì)居家式社區(qū)養(yǎng)老接受度如何?您認(rèn)為民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變需要有哪些先決條件?

王紅兵：現(xiàn)階段居家式社區(qū)養(yǎng)老是政府主推模式，也符合大多數(shù)老年人的生活習(xí)慣，老人的接受度肯定高。

國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)的《“十二.五”社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中提出9073模式，即老年人90%選擇居家養(yǎng)老、7%選擇社區(qū)養(yǎng)老、3%選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。居家式社區(qū)養(yǎng)老就是在社區(qū)里面建設(shè)社區(qū)醫(yī)療保健站、日間照料中心、文化活動(dòng)中心等，依托老人熟悉的生活環(huán)境和朋友圈，距離老人住家近，方便家人照顧看望，給老人一種“沒有離開家”的感覺，消除老人對(duì)于養(yǎng)老院的排斥感，同時(shí)養(yǎng)老中心的護(hù)理人員還可以上門為老人提供日常護(hù)理和家政服務(wù)。民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變，首先需要培育和引導(dǎo)。50后、60后，都是4-2-1的家庭結(jié)構(gòu)，養(yǎng)老問題會(huì)越來越突出。像我們的合作伙伴北京太陽(yáng)城所采取的策略，他們研發(fā)了一系列培育市場(chǎng)的養(yǎng)老產(chǎn)品，如養(yǎng)老投資套娃、中美兩國(guó)養(yǎng)老、會(huì)飛的房子、百齡計(jì)劃.全球聯(lián)盟等，通過旅游度假養(yǎng)老、異地交換養(yǎng)老等形式，與老人不同年齡段的需求掛鉤，讓老人通過體驗(yàn)式入住，逐漸適應(yīng)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的環(huán)境。還有，像我們白鹿溪谷這樣，實(shí)現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三位一體，在同一個(gè)小區(qū)里實(shí)現(xiàn)可持續(xù)照護(hù)，讓養(yǎng)老不再是一個(gè)艱難的接受過程，再結(jié)合一些養(yǎng)老產(chǎn)品的嫁接植入，使老年生活靈動(dòng)起來，豐富多彩，也就會(huì)促進(jìn)民眾養(yǎng)老理念的轉(zhuǎn)變。

另外，經(jīng)濟(jì)是基礎(chǔ)，老人得住得起，“以房養(yǎng)老倒按揭”的業(yè)務(wù)開展起來了，老人就有底氣去入住老年公寓了，對(duì)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變也有一定的促進(jìn)作用。

4.在養(yǎng)老地產(chǎn)的配套建設(shè)中，醫(yī)院的引入關(guān)注度較高，但醫(yī)院的盈利模式成熟度不高，您對(duì)這一問題有何想法與建議?

王紅兵：我認(rèn)為在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，醫(yī)療、護(hù)理保障必不可少，但是否引入醫(yī)院值得商榷。設(shè)立全科醫(yī)院不可取，小區(qū)住戶有限，將造成醫(yī)療資源浪費(fèi)，留不住好的醫(yī)生，醫(yī)院盈利及可持續(xù)發(fā)展也成問題。還是應(yīng)有效地利用社會(huì)資源，建立起社區(qū)診所、就近醫(yī)院、著名三甲醫(yī)院的三級(jí)醫(yī)療保障體系為宜。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)更多要解決的是長(zhǎng)期護(hù)理問題而不是醫(yī)療問題，應(yīng)該引進(jìn)中醫(yī)針灸、按摩、理療等更為重要。

5.養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的成功除了模式之外，專業(yè)人才的配置也至關(guān)重要，而當(dāng)前養(yǎng)老專項(xiàng)人才的缺乏也是發(fā)展困境之一，您對(duì)此有何建議?

王紅兵：我認(rèn)為從現(xiàn)在起就應(yīng)重視養(yǎng)老專項(xiàng)人才的培養(yǎng)。當(dāng)然，就業(yè)市場(chǎng)會(huì)決定教育方向。現(xiàn)在的學(xué)生們都一窩蜂地考大學(xué)，但大學(xué)畢業(yè)找工作又很難，大量的專業(yè)供大于求。而養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理人才、護(hù)理人員、心理輔導(dǎo)師等都很缺乏，需要大學(xué)、職高等共同培養(yǎng)這方面人才。實(shí)踐中通過培訓(xùn)、管理引進(jìn)等方式也能解決人才問題。當(dāng)然，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)率低也會(huì)導(dǎo)致收入低留不住人才的問題，只有進(jìn)入良性循環(huán)的企業(yè)和項(xiàng)目才能更好地引進(jìn)人才發(fā)展下去。

6.當(dāng)前做養(yǎng)老地產(chǎn)的房企很多，秦達(dá)在這方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)有哪些?其盈利點(diǎn)如何體現(xiàn)?未來秦達(dá)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的發(fā)展方向上有哪些規(guī)劃布局?

王紅兵：秦達(dá)公司獨(dú)特優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在三個(gè)方面。

一是有陜能集團(tuán)的強(qiáng)有力支持。

秦達(dá)公司隸屬于陜能集團(tuán)和秦龍電力，5年前確定公司戰(zhàn)略選擇進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，一方面基于省屬大型國(guó)企的社會(huì)責(zé)任;另一方面， 也是看中了未來養(yǎng)老市場(chǎng)的巨大潛力。集團(tuán)資產(chǎn)規(guī)模大、資金實(shí)力雄厚，已涉足電力開發(fā)、煤炭開發(fā)、金融業(yè)、房地產(chǎn)與酒店業(yè)、地質(zhì)勘查、化工及其他產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)板塊，資產(chǎn)總額達(dá)800多億元，在這個(gè)項(xiàng)目上集團(tuán)體系已經(jīng)給予了3、4億元的資金支持。

二是老年公寓的設(shè)計(jì)得到了養(yǎng)老行業(yè)兩大高人的指點(diǎn)。

老年公寓設(shè)計(jì)之初，就邀請(qǐng)清華大學(xué)的周燕珉教授進(jìn)行設(shè)計(jì)咨詢、指導(dǎo)，力求在功能布局、動(dòng)線、房間使用上都滿足規(guī)范要求，更符合人性化居住。隨后，北京太陽(yáng)城的朱鳳泊董事長(zhǎng)親自對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、戶型設(shè)計(jì)、不同房型的配比、宜老設(shè)施配套的規(guī)模等，從運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行了設(shè)計(jì)指導(dǎo)。

三是在養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理上與北京太陽(yáng)城集團(tuán)進(jìn)行合作。

我公司將聘請(qǐng)有15年養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的北京太陽(yáng)城來做運(yùn)營(yíng)管理，以期白鹿溪谷一開始就起點(diǎn)高，運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)。借助太陽(yáng)城集團(tuán)研發(fā)的“百齡計(jì)劃.全球聯(lián)盟”產(chǎn)品，可以實(shí)現(xiàn)全球范圍內(nèi)的旅游度假養(yǎng)老。幾十家聯(lián)盟體系搭建的平臺(tái)，使異地交換養(yǎng)老成為可能。太陽(yáng)城朱總提出“會(huì)飛的房子”的構(gòu)想，使養(yǎng)老生活靈動(dòng)起來，不再單調(diào)。

盈利點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)，除了希望依靠項(xiàng)目自身的合理性、舒適性吸引更多的客戶入住外，還要結(jié)合太陽(yáng)城所推出的養(yǎng)老產(chǎn)品，一方面增加入住率，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，另一方面培育未來的潛在客戶。

未來秦達(dá)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的規(guī)劃布局，目前在相鄰白鹿溪谷4公里處還儲(chǔ)備有土地，至于項(xiàng)目定位和開發(fā)時(shí)間，還需視市場(chǎng)情況以及白鹿溪谷項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)結(jié)果而定。當(dāng)然，未來也不排除我們專注從事養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理，也形成一些聯(lián)盟體，資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

7.秦達(dá)養(yǎng)老項(xiàng)目是與北京太陽(yáng)城合作的，與北京太陽(yáng)城項(xiàng)目相比，該項(xiàng)目在哪些方面有所改進(jìn)或提升?

王紅兵：太陽(yáng)城項(xiàng)目建設(shè)較早，用朱總的話說，總結(jié)了很多經(jīng)驗(yàn)，也留下了一些遺憾。那么這次，在太陽(yáng)城的設(shè)計(jì)咨詢建議下，我們做了很多改進(jìn)和提升。比如，太陽(yáng)城現(xiàn)在一房難求，那么我們項(xiàng)目的老年公寓就將建筑規(guī)模由5萬平方調(diào)整到10萬平方米,哪怕分期開發(fā)，但一次設(shè)計(jì)到位。還有，太陽(yáng)城當(dāng)初超市、洗浴中心的規(guī)模都太大，后來都改造為養(yǎng)老用房，增加床位數(shù)。那么我們這次設(shè)計(jì)，配套設(shè)施規(guī)模、房間大小、戶型設(shè)計(jì)、介助介護(hù)健康度假幾種類型的房型配比等等都與太陽(yáng)城一起做了反復(fù)研討，應(yīng)該說更加趨于合理。

8.在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展不盡成熟的情況下，您個(gè)人或者團(tuán)隊(duì)在做項(xiàng)目時(shí)都做過哪些嘗試或者遇到過什么樣的挑戰(zhàn)?

王紅兵：做項(xiàng)目之初，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的理解也是從淺入深的。首先，項(xiàng)目定位就是一個(gè)挑戰(zhàn)。我們項(xiàng)目處于郊縣，雖然是距西安市中心50公里以內(nèi)的一個(gè)親情養(yǎng)老距離，但項(xiàng)目定位仍走過彎路，調(diào)整過幾輪規(guī)劃方案，最后定位具備養(yǎng)老附加值的商品住宅為西安市人的第二居所，力求“小面積、低總價(jià)、高品質(zhì)”。定位整個(gè)小區(qū)是養(yǎng)生養(yǎng)老低密住區(qū)，集居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式于一體，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)照護(hù)的社區(qū)。老年公寓的戶型設(shè)計(jì)也再三推敲，分為介護(hù)型(不能自理)、介助型(半自理)、健康型、度假型等幾種類型，其房型設(shè)計(jì)各不相同，各房型配比也根據(jù)老人的接受度和可能的入住情況進(jìn)行了假定，也留有了切換的余地。而且，老年住宅還有很多特殊性，比如整個(gè)住區(qū)的無障礙設(shè)計(jì)、智能化系統(tǒng)都得完善。

另外，在項(xiàng)目融資、民政部門準(zhǔn)入及養(yǎng)老補(bǔ)貼等方面都需要一步步去摸索。

在養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)方面也是空白，與太陽(yáng)城合作后，由其先完成咨詢策劃案，隨后再搭建架構(gòu)，輸出管理，最終實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)管理合作。這些也是我們面臨的挑戰(zhàn)，需要逐步學(xué)習(xí)和實(shí)踐。

9.秦達(dá)地產(chǎn)選擇打造養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品除經(jīng)濟(jì)效益考慮外，還有那些方面的考慮?

王紅兵：以目前西安的房地產(chǎn)價(jià)格水平及公眾的消費(fèi)能力測(cè)算來看，做養(yǎng)老地產(chǎn)的收益其實(shí)并不樂觀。但是我們之所以堅(jiān)持做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，最主要的就是基于一種社會(huì)責(zé)任，陜西能源集團(tuán)是省屬大型國(guó)企，在全省的經(jīng)濟(jì)地位和實(shí)力都很強(qiáng)，一直以來都承擔(dān)著許多社會(huì)責(zé)任。集團(tuán)本著“為老人服務(wù)、為兒女盡孝、為企業(yè)盡責(zé)、為社會(huì)分憂”的理念，要求秦達(dá)公司要打造出有內(nèi)涵、有文化底蘊(yùn)的養(yǎng)老項(xiàng)目。集團(tuán)責(zé)任感極強(qiáng)的“四為理念”和集團(tuán)高層對(duì)項(xiàng)目的全力支持，使公司能夠在剛開始收益率低的情況下，依舊能夠踏踏實(shí)實(shí)地做養(yǎng)老項(xiàng)目，安安心心地去做一個(gè)于民眾和社會(huì)有益的事業(yè)。

當(dāng)然，作為一個(gè)企業(yè)來講，經(jīng)濟(jì)效益也是經(jīng)營(yíng)管理層力求要實(shí)現(xiàn)的。白鹿溪谷項(xiàng)目首先致力于打造精湛產(chǎn)品，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、舒適，然后在運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)上做到位。與北京太陽(yáng)城的合作一方面是基于他們?cè)谶\(yùn)營(yíng)管理上已經(jīng)進(jìn)入軌道且在全國(guó)已形成多個(gè)聯(lián)盟布點(diǎn)。他們統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)，能夠幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。另一方面太陽(yáng)城平臺(tái)上植入了很多養(yǎng)老產(chǎn)品，能夠把各類老人的需求都納入養(yǎng)老的統(tǒng)籌體系之中，這樣的模式也能夠帶動(dòng)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)收益率的提高。秦達(dá)現(xiàn)在著手打造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，也是企業(yè)對(duì)未來市場(chǎng)有著良好的發(fā)展前景預(yù)判。