時評：舊城改造就是要當地人 反復來 外地人必須來

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舊城改造就是要當地人 反復來 外地人必須來

舊城核心區(qū)多數都曾是商業(yè)密集區(qū)，在功能再造的過程中，商業(yè)恰可以發(fā)揮其可融性，即實現商業(yè)與核心區(qū)的城市功能的融合及商業(yè)產品自身與其商業(yè)功能的融合，助力核心區(qū)升級再造。筆者認為，核心區(qū)升級改造過程中的五重關系需要厘清。

一是大方向與小細節(jié)的關系。舊城核心區(qū)再造本質上是其承載城市功能的再造，亦是其角色的重塑。核心區(qū)價值重塑與功能再造，正是承接城市整體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃下的新機會。城市整體未來的發(fā)展方向是商業(yè)發(fā)展的基礎，如果區(qū)域規(guī)劃是面，商業(yè)項目則是點，是小細節(jié)。

作為城市商業(yè)項目的小細節(jié)，看清大方向，才利于小細節(jié)的打造與運作。如目前國內二三線城市不少已經規(guī)劃了CBD區(qū)域、高新區(qū)，但并未思考核心區(qū)與各區(qū)域之間的互動關系，造成各區(qū)域相對割裂，區(qū)域內若功能不足，則直接影響區(qū)域整體成熟進程。

二是大規(guī)劃與小血管的關系，城市規(guī)劃中的商業(yè)交通不單純是交通規(guī)劃，還要在規(guī)劃上為商業(yè)與其他功能物業(yè)提供互動及融合的通道。因此，商業(yè)交通規(guī)劃不僅表現在大規(guī)劃的“通”，更要實現小血管的“達”。目前，北京商業(yè)項目周邊存在較嚴重的交通擁堵，這一定程度上是僅考慮城市交通大規(guī)劃，而與周邊各功能物業(yè)的小血管融合不夠，是有“通”無“達”而導致的結果。國內多數城市規(guī)劃的發(fā)展起步，都是通過功能分區(qū)來實現，即打造功能區(qū)，住宅外圍化，導致人流的潮汐性和區(qū)域的交通擁堵。因此，對于升級改造項目而言，要“劃區(qū)為城”，即在區(qū)域內將居住、辦公、交易、休閑體驗形成閉環(huán)，實現區(qū)域的自循環(huán)，而居住的人口就是商業(yè)的消化者。

三是大角色與小功能的關系。對城市核心商業(yè)區(qū)商業(yè)的升級改造，因其早已樹立或將要打造“城市名片”、“精神堡壘”的大角色，在升級時更需謹慎研究和分析其功能定位。此時商業(yè)項目“大角色”的落地，需要通過三個維度來實現。第一，商業(yè)項目要滿足消費需求的功能;第二，商業(yè)項目要做好內部分級定位;第三，項目客流不僅考慮游客，亦要滿足城市甚至項目周邊可及的消費者。

四是大底蘊與小元素的關系。對于核心區(qū)商業(yè)項目的打造，要處理好深挖大底蘊的文化元素與商業(yè)表現形式、業(yè)態(tài)關聯(lián)及品牌呈現的關系。不少商業(yè)項目會以規(guī)劃代替定位，但若沒有定位，就像讓畫師沒有構圖就動筆一樣。藝術與生活會混淆，設計可以將藝術生活化，但脫離生活功能的設計若服務生活則是很困難的。商業(yè)項目的外在“仿古”容易，而真正賦予和提升消費者在項目中的體驗感和心態(tài)是核心也是難點。其對商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌的可融性亦會在實際執(zhí)行中遇到挑戰(zhàn)。

五是大運作與小信心的關系。舊核心區(qū)的改造由于拆遷和功能再造，贏得市場關注并不困難，但如何讓新方案獲得不同角色的理解和贏得大多數支持者，卻并非易事。日本東京中城在開發(fā)過程中，森大廈集團將項目未來的愿景，與城市人群分享，讓政府、合作伙伴與市民共同成為項目的見證者和獲益人。及時獲得市場反饋，開發(fā)企業(yè)一方面可以矯正階段性策略，亦可獲得持續(xù)運作的信心，是促成項目達成愿景的力量之源。

舊城核心區(qū)改造項目的價值是多維度的，從文化角度，要做到讓當地人產生的懷舊感和歸屬感，讓外地人感受當地特色氣息;從商業(yè)功能角度，要做到讓當地人反復來，讓外地人必須來。既保留文化的古樸，又創(chuàng)造商業(yè)的新鮮，才是核心區(qū)商業(yè)的新出路，亦是核心區(qū)升級的必經之路。