蔡為民：難以樂觀的2015

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截止1月19日，滬深兩市共計36家上市房企公布了2014年年報業(yè)績預(yù)告，其中兩成房企預(yù)告凈利潤虧損，5成房企凈利潤同比下滑。

“作帳行情”掩蓋了2014頹勢

特別引起外界關(guān)注的是，七家業(yè)績虧損的房企，有六家屬首虧，額度最高者系陽光股份，虧損5.4~5.9億元，降幅達(dá)令人咋舌的380~460%!

看似業(yè)績不理想，唯仔細(xì)探究就可發(fā)現(xiàn)，36家合計銷售金額相較2013年竟仍然是成長的，這說明了兩種可能的狀態(tài)，其一是2014年實際上并沒有那么糟，中央是中了開發(fā)商的哀兵之計，才會自9月30日起連續(xù)以放開限貸、降息、降低公積金申貸門檻……等一系列非常手段救市。其二是甫公布的業(yè)績預(yù)告其實是“做賬行情”，部分成果是2013年11、12月“非理性繁榮”時期的“存糧”平移的結(jié)果。畢竟，降價求售、救市措施奏效等因素，都不足使頹廢的2014年業(yè)績長紅。

2015房企“關(guān)張”年

至于樓市前景，我曾經(jīng)在2014年12月做出過終極判斷：2015年房企倒閉年!結(jié)果遭致部分開發(fā)商的“不恥”與叫罵聲，我倒覺得在這個敏感而關(guān)鍵時刻，與其亂噴口水、嗤之以鼻，不如好好思索應(yīng)變之道，否則不知何時突遭“黑天鵝事件”(這在今年是大概率事件)，真有滅頂之虞!

也有人勸我，“倒閉”用詞過重，不免引發(fā)有些正處在“焦頭爛額”狀態(tài)的房企反感!這點(diǎn)我倒同意，在此特將之修正為“關(guān)張”。“關(guān)張”意涵也有二，首先是各種原因(主要是資金鏈斷裂)，或被迫結(jié)束營業(yè)或遭并購重組，更慘的是惡性倒閉落跑。其次系鑒于開發(fā)商難為，從而調(diào)整經(jīng)營項目、改行轉(zhuǎn)型，不再從事房地產(chǎn)開發(fā)與興建業(yè)務(wù)(也可以稱之為：良性倒閉)。

具代表性案例是2014年打響降價第一槍的杭州所在的浙江省，其指標(biāo)性上市房企萬好萬家、浙江車日雙雙加速多元化戰(zhàn)略，于去年(2014年)下半年正式退出房地產(chǎn)行業(yè)。其中浙江車日(1997年上市)在保留東方燈具市場運(yùn)營基礎(chǔ)上，增加農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場運(yùn)營及相關(guān)配套業(yè)務(wù)，萬好萬家(2007年上市)則轉(zhuǎn)戰(zhàn)影視傳媒領(lǐng)域。

房地產(chǎn)可持續(xù)動力是經(jīng)濟(jì)

也有人對我做出“2015審慎悲觀”的判斷依據(jù)，表示好奇與質(zhì)疑。其實主因不在于新增庫存不斷累加，而去化速度過于緩慢，也并非對中央與地方救市方案缺乏十足信心，更關(guān)鍵的原因是中國高速增長的經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯然已進(jìn)入高原期，2014年GDP增速7.4%，是1990年以來新低，而2013年之所以還能維持7.7%，相當(dāng)比例與程度上，是因為房地產(chǎn)的超常規(guī)繁榮所貢獻(xiàn)，現(xiàn)在樓市已自身難保，說明2015年GDP增速會在7%~7.2%之內(nèi)徘徊，加之國際經(jīng)濟(jì)、金融形勢險峻，如：盧布與歐元重貶、油價連番跌價、歐盟啟動QE……等，均使中國經(jīng)濟(jì)前景難以樂觀。雖說房地產(chǎn)的確是火車頭行業(yè)，在行進(jìn)時能帶動50種以上的行業(yè)共同發(fā)展，但火車前行需要動力，而燃料是經(jīng)濟(jì)……。

房企應(yīng)變各出奇謀

因此，展望剛剛到來的2015，我研判開發(fā)商整體走向大致為以下五點(diǎn)。首先是部分房企將面對“保命”與“保本”的關(guān)鍵選擇，但怕的是降價也不一定賣得動。然后是部分房企開始認(rèn)真思考轉(zhuǎn)型，可惜通常狀況是“死的更快”，因為專精的都搞不好，還妄想改行、跨界?

部分房企鑒于形勢緊張，于是強(qiáng)力收縮業(yè)務(wù)，盡速去庫存，甚至忍痛割愛、賣地，以避免資金鏈斷裂。部分“不信邪”的房企逆勢操作，大肆買地、趁機(jī)擴(kuò)張，唯“撿到皮夾子”的機(jī)率偏小，堪稱：火中取栗!

部分房企則嚴(yán)肅面對“三品到位”的重要性--重視工程品質(zhì)、強(qiáng)化設(shè)計品味(尤其是互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)用)、著重售后服務(wù)的品德形象塑造。這方面成立已達(dá)21年的景瑞地產(chǎn)，堪稱是其中著力甚深的房企之一。