[四川]自貢老房子全省首裝電梯

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按照《意見》要求，該項目從征求全部居民書面同意、相關(guān)部門審核、公示，到獲得“準生證”，共歷時45天。據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設和住房保障局相關(guān)負責人介紹，目前自貢有3棟老房子已獲書面同意，將進入公示，還有20棟老房子正在征求意見。

今年6月，我市成為全省既有建筑增設電梯試點地區(qū)，自貢市出臺相關(guān)實施意見，為每個加裝電梯項目提供約20萬元補貼。消息一經(jīng)發(fā)布，引發(fā)超高關(guān)注：怎樣跨過全體業(yè)主一致書面同意的硬性門檻？手續(xù)報批需多長時間？工程款怎樣給付？一系列問題的討論持續(xù)發(fā)酵。而今，科信苑小區(qū)的經(jīng)驗或許能夠給其他小區(qū)帶來啟發(fā)。

第一關(guān)：“100%同意”的硬性門檻

他們是怎樣跨過的？

“老房子可以加裝電梯？國家還給補貼？不僅方便了出行，房子還增值了。”6月初，聽到消息的科信苑部分業(yè)主躍躍欲試，抱著試探的心態(tài)，有人積極走訪相關(guān)部門進行咨詢。該小區(qū)物業(yè)公司——廣廈物業(yè)開發(fā)中心，也聽到了“風聲”。“要是小區(qū)多數(shù)業(yè)主都有意愿，何不來個全面升級？” 該物業(yè)總經(jīng)理張維心里雖這么想，但卻沒底。因為，根據(jù)《意見》規(guī)定，加裝電梯須所有業(yè)主書面同意。

緊接著，業(yè)委會和物業(yè)商量，在小區(qū)做一次摸底。結(jié)果顯示：80%業(yè)主同意，10%業(yè)主持觀望態(tài)度，10%業(yè)主持反對意見，小區(qū)4棟樓都有加裝意向。但是，離“全部同意”目標還有一定距離。

2004年建成的科信苑，有4棟樓共計6個單元，每棟樓有7層，中老年居民占比40%。摸底中持反對意見的業(yè)主主要來自于底樓、二樓，因為他們不使用電梯，加裝反而會影響采光和出行。

如何讓居民都同意？物業(yè)公司被業(yè)委會推薦為業(yè)主牽頭方，協(xié)助實施說服工作。他們開始從解決反對者家中的瑣碎問題入手，比如：有底樓住戶反映臨街飯館油煙嗆人，要求增設排煙管道，物業(yè)公司對這些切實問題一口答應，再動之以情，曉之以理，慢慢做業(yè)主思想工作。“為了避免鄰里矛盾激化，我們還挨家挨戶上門做工作。”張維說，旁敲側(cè)擊和入戶拜訪的說服技巧，效果顯現(xiàn)，目前，77戶業(yè)主已有76戶同意，唯有最后一戶持反對意見的業(yè)主所在單元未開工基建。

第二關(guān)：從1年縮短到45天

報批程序非想象中復雜？

按照市住建局的答復，按正常立項、用地審批等程序走，大概耗時1年。但科信苑項目從征求意見，遞交材料，審核、公示，到獲得“準生證”，總共45天。

從1年縮短到45天，難道報批程序并非想象中復雜？原來，我市制定的一份《規(guī)劃申請不予受理通知書》，可為業(yè)主們省事。

市住建局相關(guān)負責人解釋，建設、財政、國土、氣象、質(zhì)監(jiān)、公安6個部門出臺文件，制定了《規(guī)劃申請不予受理通知書》，明確規(guī)定凡是符合4種情形的，都可免于辦理漫長的規(guī)劃審批手續(xù)，只需住建局審核、報備要件即可。

四種情形包括：加裝電梯通過連廊與原樓梯轉(zhuǎn)臺相連的，連廊長度不大于2米；加裝電梯通過連廊與客廳、餐廳、臥室相連的，電梯與原住宅外墻距離不大于2米，連廊進深不大于1.5米；加裝電梯直接與原建筑外廊連接的；加裝電梯影響既有消防通道的情況，由相關(guān)部門視情況判定準許。

該負責人介紹，考慮到加裝電梯后要確保建筑安全、保留消防通道，所以規(guī)定了上述4種情形。要件審核由市住建局完成，無需業(yè)主到多個部門奔波。

第三關(guān)：資金籌措怎樣才合理？

不同樓層按比例出資

“物業(yè)公司作為業(yè)主牽頭方，必須要注意把握如何平衡建設過程中和建成以后的各種關(guān)鍵性問題。”張維舉了一個例子：簽合同后，是先收錢，還是完工后收錢？“我們采取的后收錢！”張維表示，這樣可以規(guī)避“先收錢”產(chǎn)生的矛盾：要是先收錢，前期收少了，后期補收，非常難；要是前期收多了，大家認為太貴，或許不愿意而放棄？

除此之外，業(yè)主們最關(guān)心的問題無疑是“不同樓層之間怎么出錢”？在市住建局前期印發(fā)的《既有住宅增設電梯指導手冊》上，不僅有電梯協(xié)議書模板，還對安裝費用各樓層出資比例提出了參考意見。據(jù)《指導手冊》出資參考，以7層住宅為例：1層按照0.6比例補償；2層不用電梯時按照0.4比例補償，如使用電梯時，既不出資、也不獲補償；3層按1.0比例出資、4層按照1.1比例出資；5層按照1.2比例出資、6層按照1.3比例出資、7層按照1.4比例出資。

科信苑結(jié)合自身實際，在參考《指導意見》的基礎上，制定了適合自身的補償機制和出資比例，即：1層按照0.2比例補償，2層按照0.2比例出資，3層按照1.1比例出資，4層按照1.2比例出資……以此類推。“原因在于，我們小區(qū)加裝電梯的設計位置退到外面2.5米左右，對住戶影響?。粡?層就可享受電梯，所以2層也應該出一定比例的錢。”張維介紹。

以科信苑業(yè)主選擇的品牌電梯安裝總計費用毛算，除去政府補貼的20萬，按該小區(qū)出資方式計算，預計住戶不同樓層出資區(qū)間大概在2.5萬至4萬。

建成后可能出現(xiàn)的問題，物業(yè)公司也提前考慮了。“同意安裝電梯，不等于會出資，并使用電梯。”張維說，對于這類不愿出資的業(yè)主，物業(yè)公司又有一套自己摸索出來的辦法。“關(guān)鍵還在于墊資問題。”

對此，物業(yè)公司的設想是，該單元3樓以上若有一戶不出資，則由3樓及以上住戶先期墊資，待以后不出資者需要使用電梯時，支付本和息。最終，墊資問題決定由該小區(qū)物業(yè)公司承擔。由于不出資者或會占一定比例，在加裝電梯設計時，科信苑采用刷卡方式使用。

第四關(guān)：施工方與業(yè)主方的爭論

工程款怎樣支付？

開工前一天，施工單位和物業(yè)公司曾有過一段爭論。施工方要求業(yè)主簽字同意時即先收取費用，而后者堅持工程結(jié)束再收取費用。

“墊資量太大了！3、4部電梯，我們就要墊付120萬。照此下去，今后根本做不動。” 施工方自貢遠東電梯服務有限公司負責人周華貴倍感壓力。張維則表示，若先收取業(yè)主款項并支付，則無法應對額外支出。十年以前建造的小區(qū)，沒地下管網(wǎng)圖，“地勘”過后才發(fā)現(xiàn)，水電氣管線需改動。而這筆額外支出輕則上萬元。“先收錢支付工程款，完工時不夠怎么辦？”

那么，改裝管道這些新產(chǎn)生的費用從哪兒來？張維坦言，由于小區(qū)90%以上住戶是教育系統(tǒng)及相關(guān)單位職工，這些費用由有教育背景的物業(yè)公司承擔。住建部門建議，普通小區(qū)應提前考慮到補償成本，協(xié)商后納入總體成本。

采訪中，記者了解到，科信苑加裝電梯動工的消息，在匯東片區(qū)引發(fā)較強關(guān)注度，居民普遍反映居民單個力量薄弱，希望所在社區(qū)和物業(yè)公司助力。但現(xiàn)實情況是，社區(qū)和物業(yè)公司并不太積極。居民有加裝想法，卻難以實施。

有市民為額外費用的“補償成本”想了個辦法：建議將國家政策補貼的20萬分為兩部分：向每部電梯補貼19萬，剩余1萬元作為相關(guān)工作的報批經(jīng)費，直接補貼到社區(qū)、業(yè)委會或物業(yè)公司，解決他們因增加工作量而無工作經(jīng)費的困局。

第五關(guān)：資金監(jiān)管怎樣透明化？

引入第三方審計公司

“價格合不合理，資金如何透明監(jiān)管？不是施工方說了算，業(yè)主和物業(yè)公司說了也不算。”張維說，合同草簽、報價，都是意向性數(shù)字，專業(yè)問題不容易搞懂，所以只能引入第三方審計公司，一切以審計結(jié)算為準。

為規(guī)避質(zhì)量問題引發(fā)不必要的糾紛，物業(yè)公司作為業(yè)主牽頭方，專門聘請了經(jīng)市審計局認定的有資質(zhì)的審計公司和監(jiān)理公司，以此保證費用的透明和工程的質(zhì)量。整個費用采用物業(yè)前期墊付，實行邊安裝、邊收費的原則。在簽合同后預付部分訂金，工程驗收合格后再付總款的90%（含國家財政補貼部分），驗收一月后再付5%，剩余5%作為質(zhì)保金，一年后支付。

墊資后，如何保證回收，防止賴賬？物業(yè)公司自有一套“戰(zhàn)略”。公司與業(yè)主約定，在審計結(jié)算完畢后10天內(nèi)，業(yè)主必須交清費用，否則將按銀行貸款利息追加；如果按期交納費用的業(yè)主，將會享受物業(yè)費一次性定額優(yōu)惠；建成使用過程中，如出現(xiàn)不交維修、維護費或電費，公司將會采取停卡的方式進行制約。

據(jù)介紹，科信苑加裝電梯項目預計今年9月底將完工驗收。