寫字樓投資技巧 以及寫字樓投資回報率計算

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　　地產(chǎn)隨著住宅樓市場的持續(xù)升溫，寫字樓也逐漸成為房地產(chǎn)市場熱點。寫字樓投資可以看做是個人投資的新“金礦”，那么，應(yīng)該如何進行投資，什么樣的寫字間適合個人投資者，其中又有些什么技巧呢?寫字樓的投資回報率又是怎么計算的呢?

　　寫字樓投資技巧一：算好投資回報率

　　寫字間雖然會有較高的投資回報率，但同時，由于寫字間投資總價高，變現(xiàn)期長，對于投資者來說就需要理性地分析，謹慎投資。每個想投資寫字間的人，可能都會問到“哪個區(qū)域最容易升值”，固然，升值潛力很重要，但業(yè)內(nèi)專家提醒：投資者在投資寫字間的時候，還是應(yīng)該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價位的寫字間，之后再在這個價位區(qū)間內(nèi)選擇投資環(huán)境相對較好的寫字間，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。那么如何計算寫字間的投資回報率呢?根據(jù)現(xiàn)在通用的計算公式：購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價。例如，現(xiàn)有一處寫字間，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)分析得知，月租金約為4000元，計算得知，這處寫字間的投資回報率為6.2%。投資者即可根據(jù)投資回報情況，控制自己資金流。

　　寫字樓投資技巧二：好地段、好物業(yè)

　　目前，投資寫字間的隊伍不斷壯大。典石廣場營銷總監(jiān)呂寶華在接受記者采訪時表示，雖然中小企業(yè)喜歡租寫字間，因為這樣需要的資金少，而且還可以根據(jù)公司的發(fā)展情況進行選址，但隨著近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些中小企業(yè)主看到了投資寫字間的好處，開始嘗試自己購買寫字間的越來越多。如今，投資寫字間的有這三類人群：想改善辦公環(huán)境的公司;中小企業(yè)主;純投資者。業(yè)內(nèi)專家認為，寫字間投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發(fā)展?jié)摿?，諸如其今后是否會有更多的商業(yè)房產(chǎn)出現(xiàn)在周圍。對于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。例如，長春目前的幾大商圈中，桂林路寫字間的業(yè)主多為時尚類經(jīng)營者為主，紅旗街寫字間的業(yè)主多以IT類經(jīng)營者為主，西安大路沿線寫字間的業(yè)主多以大中型企業(yè)為主。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠，交通不方便，相對來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發(fā)達，價位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業(yè)區(qū)的地段進行投資。因為這類地區(qū)的寫字間會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日后獲得穩(wěn)定的回報打下良好基礎(chǔ)。作為投資型物業(yè)，寫字間的增值、保值要通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)。物業(yè)公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會有公司喜歡在臟亂差的環(huán)境中辦公，因為這不僅會影響到辦公的情緒，也會影響到公司的形象。因此選擇投資寫字間時，調(diào)查物業(yè)公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。

　　寫字樓投資技巧三：預(yù)測投資風險

　　甲級寫字間與住宅都可以進行投資，但因為兩者功能屬性不同，所以在寫字間出租情況不好的時候，只能閑置，而住宅卻可以自己住。因此，投資寫字間要承擔貶值風險。寫字間的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊;二是寫字樓所處的區(qū)域，在未來幾年里涌現(xiàn)出過多的新樓盤，從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊。

　　如何計算出租寫字樓的年回報率?

　　目前行內(nèi)人士計算年回報率的公式是：年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。一般來說，如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8%-10%，則可投資購買。超過10%的年回報率，則屬上乘產(chǎn)品，不要錯過。

　　物業(yè)地點要選好要投資二手寫字樓，還要會選地段。寫字樓的租售與其所在位置有很大關(guān)系。那么哪些地區(qū)的二手寫字樓投資及升值空間最大?

　　根據(jù)行內(nèi)人士的經(jīng)驗，通常每個城市的中心商務(wù)區(qū)及周邊的寫字樓較有潛力。在深圳，目前地王商圈、國貿(mào)人民南商圈、上海賓館商圈、中心區(qū)及車公廟片區(qū)等極具投資及升值空間。在廣州，天河體育中心附近，環(huán)市東世貿(mào)一帶，珠江新城都是理想的寫字樓投資地段。

　　公共交通要便利寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠，交通不便，或交通擁擠，就不適合投資。如寫字樓處于地鐵旁，價格又合適，就可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查范圍。