置業(yè)提示：買房選地方 先看換手率

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　　廣州日報理財大講堂上地產專家表示限購若解除最先利好遠郊市場

　　在不動產登記推進、房產稅虎視眈眈的2015年，樓市會有怎樣的變化？投資者又該如何處置優(yōu)化手中的房產？上周六，廣州日報與中原地產聯(lián)合主辦，佛山市石灣明佳美術陶瓷廠協(xié)辦的廣州日報理財大講堂之2015年房地產市場專題講座如期在雅居樂富春山居售樓部二樓舉辦。浸淫地產市場20余年的中原地產天河區(qū)物業(yè)部總經理潘婉霞為廣州日報讀者奉上獨家“干貨”。盡管講座地點遠在蘿崗，但是現(xiàn)場依舊人氣爆棚，聽眾以手中有多套物業(yè)的投資者為主。

　　“一線城市樓市是否會解除限購？必然解除。”對于聽眾最為關心的限購問題，中原地產天河區(qū)物業(yè)部總經理潘婉霞在廣州日報理財大講堂上給出了肯定的答復。

　　限購解除最利好遠郊

　　潘婉霞介紹稱，現(xiàn)在全國只有北上廣深加三亞5個城市沒有解除限購，對于北上廣深來說，是全國房地產里面需求量最高的城市，需求確實比供應大，如果再給一個人占用多套房子名額，需求更難緩解。因此北上廣深的限購最后才解除無可厚非。

　　不過，對于限購解除將給樓市帶來的影響和變化，潘婉霞并不十分樂觀。“從以往的城市來看，解除限購導致樓價猛漲，或者成交量猛漲只能維持三個月到半年，之后恢復常態(tài)?！?/p>

　　同時，她提醒，如果所有城市都解除限購，那也代表下一步房產稅可能出臺。

　　潘婉霞表示，限購解除對一部分地區(qū)的樓市影響會更加明顯，這一部分將是現(xiàn)在價格受壓最厲害的遠郊樓市?！笆兄行牡膮^(qū)域，以天河區(qū)為例，天河是一個投資市場，在限購政策的壓力下，天河區(qū)一手樓盤2013年比2014年成交套數(shù)并沒有減少很多?！迸送裣寂e出陽光家緣的數(shù)據(jù)表示。而對于周邊地區(qū)，比如說南沙、增城，一手成交都出現(xiàn)了至少20%以上的跌幅。

　　如果拿限購實施當月，即2014年3月數(shù)據(jù)和2013年3月數(shù)據(jù)作對比，可以看到，天河區(qū)的成交量大約跌了20%，而南沙的成交套數(shù)則大跌70%。

　　二手房成交直接受影響

　　對二手房而言，2014年，市中心和周邊區(qū)域的成交量均有下滑，對于天河和南沙而言，2014年和2013年相比，成交量均出現(xiàn)斬半的現(xiàn)象。

　　“量是價之前的決定性因素。我們認為，一旦限購放開，首先進來的肯定是剛需客戶，因此周邊的樓市將先于市中心樓市火起來。同時，限購放開將直接影響二手房的成交量。如果手中有多套二手房想要放賣，可以在限購前先放一套摸摸市場，其他在限購解除后賣出，可以賣個更好的價錢。”

　　潘婉霞同時建議，如果需要購買二手房，則應該現(xiàn)在就開始看房了解，以應付隨時可能出臺的限購解除。

　　投資建議

　　如二手成交量低 投資價值則不大

　　對房產稅，潘婉霞認為，未來即使房產稅推出，對房地產的走勢并不會有太大影響。其預計，房產稅征收相對繁復，因此不會太迅速推出。“不過因為預期房產稅要推出，建議大家將自己的第一套房產替換成自己房產中價值最高的那一套，那樣可獲得最高的免稅額。”

　　潘婉霞表示，真正對房價影響很大的是銀行貸款政策。其認為，今年從認房又認貸到認貸不認房才是影響樓市走勢的關鍵。

　　“投資房地產，首先要考慮能否變現(xiàn)。因此二手房成交量才是變現(xiàn)的關鍵。如果要決定在一個地方購房，第一時間應看二手成交量，如果二手成交量不行，房子不能變現(xiàn)，建議不要買。”

　　潘婉霞表示，貸款條件松動，使得資金能夠更加自由地進出房地產，這才是房價上漲的關鍵。文/記者 潘彧 攝影/記者 王維宣