地產(chǎn)股上漲 不能得出房地產(chǎn)又一個春天到來結(jié)論

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　　那天有同事問我了不了解某家房地產(chǎn)上市公司。那是家很小很小的企業(yè)，難以置信當(dāng)年它居然也能借殼上市。但上市了又怎么樣，業(yè)績不好，也沒有融資功能，如今只能等著被收購。但殼資源據(jù)說也很值錢，至少在實行注冊制以前是這樣。

　　上市房企，從2013年底至2014年上半年，曾經(jīng)是基金經(jīng)理減持的對象。到了去年三季度，卻轉(zhuǎn)身成為增持的對象?；?a href=http://keekorok-lodge.com/jinhe/ target=_blank class=infotextkey>金和券商的研究部門都很清楚，從行業(yè)來說，房地產(chǎn)的投資、銷售和利潤率都在下滑，從市場來說，調(diào)整還沒結(jié)束，去庫存仍是各房企的主要任務(wù)。沒有理由說房地產(chǎn)是夕陽行業(yè)，但從減配到增配，總得給個理由吧？

　　一位在資本市場翻滾多年的朋友說：哪有那么多的理由？2014年，宏觀經(jīng)濟還在向下尋找底部，結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難，實業(yè)欲振乏力，上市公司利潤微弱增長，但滬指照樣上漲50%。而當(dāng)年GDP漲幅達(dá)10%的時候，股市卻陰跌不已。

　　脫離了經(jīng)濟基本面，也脫離了上市公司的基本面，除了券商，還有一些股票漲幅達(dá)80%甚至超過100%。股市大嘴們照例要給這樣的牛市尋找依據(jù)。無非是估值自我修復(fù)，長期超跌的反彈等等。那是2014年的說法。今年怎么繼續(xù)？只好用改革紅利這樣模糊的說辭。

　　但認(rèn)真思考就會發(fā)現(xiàn)，這樣的說辭實在太過牽強。直到前幾天看到一篇文章，說這輪股市的主要推動力量是理財資金。這才覺得有點道理。資金推動型的股市，與經(jīng)濟和公司基本面并無直接關(guān)系。有錢就可任性，沒有哪個板塊撬不動。

　　在這種背景下，基金增配地產(chǎn)股，與它增配銀行、環(huán)保板塊并無太大區(qū)別。即便樓市在調(diào)整，不少A股地產(chǎn)公司去年的業(yè)績也很好，動態(tài)市盈率比較低，但你要是說這些公司突然就具備長期投資的價值，那也是夸張。

　　譬如招商地產(chǎn)，去年5月底以來，8個月時間股價漲了一倍多，但它前三個月的利潤同比還下降了37.85%。從全年情況看，2014年招商地產(chǎn)銷售510億元，比2013年的432億增幅不足20%。預(yù)計利潤增長不會超過三成。股價并非實際業(yè)績的體現(xiàn)。

　　當(dāng)然，人們會說，資本市場更多的是反映預(yù)期。但你要是說，某個企業(yè)在一種預(yù)期的作用下股價在幾個月內(nèi)就翻番，我卻并不相信“預(yù)期”所代表的是利潤。就如同，全面深化改革并不必然意味著上市公司的收入在未來兩年將實現(xiàn)快速增長。

　　繞了這么一大圈，我想表達(dá)的意思是，你不能從基金增配地產(chǎn)股，也不能從地產(chǎn)股價的大幅上漲，得出結(jié)論說，房地產(chǎn)的又一個春天到了。房地產(chǎn)的運行趨勢、商業(yè)模式并沒有發(fā)生大的改變，營收、利潤短期內(nèi)也看不到突變的可能。

　　這一點，香港股市可以印證。雖然滬港通已經(jīng)正式實施，但內(nèi)地資金并未大規(guī)模涌入香港市場，港股資金指標(biāo)甚至多數(shù)時間都沒有用完。與之相對應(yīng)，在香港上市的內(nèi)地房企，去年以來股價基本保持穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)A股那樣的上漲。

　　我愿意相信，香港市場對房企以及房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)知，更為理性和成熟。內(nèi)地以銷售物業(yè)為主的房地產(chǎn)開發(fā)模式，不再享受高溢價、高估值。更何況，從行業(yè)來說，房地產(chǎn)無論是銷售量還是利潤，高增長的黃金時期已經(jīng)過去。

　　有些地產(chǎn)商已先行探索多元化的轉(zhuǎn)型，甚至是跨行業(yè)。譬如恒大集團大舉進(jìn)入快消行業(yè)。但這種大手筆投入絕大多數(shù)地產(chǎn)商學(xué)不了。在我看來，全國性房地產(chǎn)企業(yè)有一條現(xiàn)成的路子可走，就是學(xué)香港地產(chǎn)商，大幅增加持有型物業(yè)，提高租金收入占比。

　　有一家地產(chǎn)商正在這么做。據(jù)透露，到2017年，龍湖持有的購物中心總數(shù)將超過20個，總面積300萬平方米以上，以確保下一個10年租金收益占到龍湖核心利潤的20%以上。這就是龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍耐心等待的公司發(fā)展的拐點。而這樣的商業(yè)戰(zhàn)略，龍湖5年前就開始實施了。