購(gòu)房物業(yè)不愿告訴業(yè)主的事情

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　　一、新房驗(yàn)收預(yù)交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有依據(jù)

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買了新房的業(yè)主們往往都會(huì)碰到這樣的情況：新房驗(yàn)收的同時(shí)，物業(yè)公司要求業(yè)主預(yù)交一段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)(一般是3個(gè)月，有的樓盤甚至要求交半年或一年)。實(shí)際上，物業(yè)公司預(yù)收物業(yè)費(fèi)的做法沒(méi)有依據(jù)。

　　按照規(guī)定，物業(yè)管理公司不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月。對(duì)此，若是物業(yè)公司沒(méi)有出示政府行政部門批準(zhǔn)文件，可以拒交。遇到物業(yè)公司借此拒交業(yè)主鑰匙的情況，業(yè)主完全可以向物業(yè)管理部門和物價(jià)部門投訴。

　　二、業(yè)主的個(gè)人信息很值錢

　　在我市，很多小區(qū)的開(kāi)發(fā)商都有自己配套的物業(yè)公司，當(dāng)樓盤交付業(yè)主使用的同時(shí)，物業(yè)公司從自己所在的開(kāi)發(fā)商公司接過(guò)業(yè)主名錄，里面往往有業(yè)主的聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、家庭住址等詳細(xì)信息。手中掌握了業(yè)主信息的物業(yè)人員，有時(shí)會(huì)偷偷把名錄復(fù)印出來(lái)向有需求的公司兜售，以此獲取私利。

　　三、業(yè)主能享用的“免費(fèi)保修期”很短暫

　　業(yè)主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛(wèi)生潔具、燈具和電器開(kāi)關(guān)，都有2個(gè)月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗(yàn)收合格之日開(kāi)始計(jì)算的。部分所謂的免費(fèi)維修，甚至在業(yè)主還沒(méi)買到房子的時(shí)候它就已經(jīng)過(guò)期了。只有供熱、防水、各類管道等設(shè)施的保修期相對(duì)長(zhǎng)一些，在2至5年左右。

　　而事實(shí)上，甚至連單元樓下的安全電子門、單元內(nèi)的電梯壞了，業(yè)主也可能需要付錢。雖然物業(yè)公司通常會(huì)說(shuō)，維修和購(gòu)置新設(shè)施的費(fèi)用可以啟用公用設(shè)置基金，費(fèi)用不足的部分才由業(yè)主平攤，但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業(yè)主簽字同意。且不說(shuō)會(huì)不會(huì)得到業(yè)主的同意，就是這筆公共設(shè)置基金到底有多少，有哪個(gè)業(yè)主是清楚的？夠不夠用業(yè)主根本就不知道，要不要業(yè)主添錢完全由物業(yè)公司說(shuō)了算。

　　四、設(shè)施維護(hù)費(fèi)裝進(jìn)“腰包”

　　對(duì)于一個(gè)新建小區(qū)而言，設(shè)備都是新的，頭一年維護(hù)責(zé)任都?xì)w設(shè)備廠商，其后至少三到五年內(nèi)也不容易出大的故障，因此這期間的物業(yè)費(fèi)多一半都被物業(yè)賺走了。比如小區(qū)綠化費(fèi)，在業(yè)主入住時(shí)物業(yè)公司就開(kāi)始收取，但如果新小區(qū)的綠地在入住時(shí)尚未建成，那么這筆費(fèi)用就流入了物業(yè)公司的腰包。等次年綠地建成了，綠化費(fèi)照收不誤。僅僅綠化費(fèi)這一項(xiàng)上，物業(yè)公司就能白賺一年的錢。

　　由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)商為何愿意給樓盤配上自己的物業(yè)公司就不難理解了。對(duì)于一個(gè)新小區(qū)而言，物業(yè)公司是相當(dāng)賺錢的。隨著小區(qū)的年限變長(zhǎng)，日積月累的問(wèn)題日益暴露時(shí)，一個(gè)老小區(qū)想找到愿意接手的物業(yè)公司是很難的。

　　五、業(yè)主不知公共設(shè)施的收益哪去了

　　新的《物權(quán)法》規(guī)定，電梯間、外墻等屬于公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。這些共用場(chǎng)所要經(jīng)營(yíng)廣告，首先要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，其收入也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　按照《物權(quán)法》，電梯間、大堂入口往往都有時(shí)時(shí)更換的廣告，這部分廣告收入，屬于利用公共空間經(jīng)營(yíng)所得，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。然而，即使業(yè)主在賬目上能夠看到這筆收入，它卻不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中。因?yàn)榘匆?guī)定，這些錢應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足、業(yè)主的其他各項(xiàng)開(kāi)支或規(guī)劃房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi)。但問(wèn)題在于，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被物業(yè)公司花在了哪里？花了多少？業(yè)主往往既不知道自己賺了多少錢，也不知道錢是被如何花掉的，錢都在物業(yè)手中，業(yè)主沒(méi)有知情權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主和物業(yè)公司之間普遍存在著“信息不對(duì)稱”的問(wèn)題。