老媽想把房子轉(zhuǎn)到兒子名下 如何處理才最劃算

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　　老西關(guān)的私房若未經(jīng)交易，舊版房產(chǎn)證上不會注明土地使用年限。

　　直系親屬間選交易過戶比贈與稅費(fèi)少得多且日后轉(zhuǎn)手無需為高額個稅擔(dān)憂

　　案例：近日，陳女士計(jì)劃在老城區(qū)買一套180平方米的新房，由于其名下已經(jīng)有兩套房產(chǎn)，按照限購政策，她沒有購房名額。為了符合購房資格，她打算將名下一套面積約110平方米的越秀區(qū)三房單位轉(zhuǎn)給已經(jīng)成年的兒子。這套三房單位是陳女士10年前購入的房產(chǎn)，當(dāng)時成交價約60多萬元，而目前的市場價已超過300萬元。于是，問題來了。是該選擇贈與還是交易？兩種選擇在稅費(fèi)成本上有何不同？日后轉(zhuǎn)手又將遭遇哪些問題？

　　交易PK贈與 稅費(fèi)僅約1.5萬元

　　“一般情況下，我們都會建議此類買家選擇交易的形式，將房屋過戶給直系親屬?！睗M堂紅集團(tuán)億達(dá)按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)肖婉婷表示，對于業(yè)主而言，房屋交易所涉及的稅費(fèi)主要是個人所得稅和營業(yè)稅，于買家而言，主要稅費(fèi)為契稅。

　　如果陳女士選擇買賣交易的方式將房產(chǎn)過戶給兒子，由于房產(chǎn)證出證已滿5年，免征營業(yè)稅，加之又是直系親屬間的房屋交易，陳女士只需要承擔(dān)原購入價1%的個稅（即10年前該套房產(chǎn)60多萬元購入價的1%，約6000元）?！爸毕涤H屬間的交易過戶，其評估價多半會略高于原購入價，但不會差很多?！?肖婉婷指出，陳女士的兒子如果名下無房，即該套房為其唯一住房，但由于該房產(chǎn)面積超過100平方米，他需要繳納交易價（或評估價）的1.5%作為契稅。換言之，如果選擇以交易的形式過戶，契稅、個稅再加上交易手續(xù)費(fèi)及登記費(fèi)（登記費(fèi)為50元/筆，買賣雙方交易手續(xù)費(fèi)合計(jì)6元/m2），陳女士與她的兒子一共需要承擔(dān)約1.5萬元的稅費(fèi)。

　　而且直系親屬間通過交易所得的房產(chǎn)，在日后轉(zhuǎn)賣時也無需為高額個稅擔(dān)憂。

　　稅費(fèi)接近10萬元

　　合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如選擇直系親屬間贈與房屋，此類房屋可不計(jì)算入限購套數(shù)，無需擔(dān)心受贈方的購房名額問題。以陳女士的案例來看，預(yù)計(jì)將會涉及到的稅費(fèi)包括贈與公證費(fèi)和契稅，但不會產(chǎn)生個稅。可這筆贈與公證費(fèi)可不便宜，通常情況下，按公證處評估價的2%收取。而在契稅方面，則按公證處評估價的1%或1.5%征收。

　　肖婉婷提醒，贈與方式所提到的“公證處評估價”，將參考目前該套房屋的市場價，“一般情況下相當(dāng)于市值價格的8~9折，也就是說，光這筆贈與公證費(fèi)已經(jīng)要5萬多元”。再算上按評估價所征收的契稅，整個贈與流程走下來，稅費(fèi)接近10萬元。

　　贈與和交易的房產(chǎn)在日后轉(zhuǎn)賣時亦將面臨不同的“待遇”。中原地產(chǎn)大德路分行營業(yè)經(jīng)理王彥連表示，如果是贈與，受贈人獲得該房屋日后轉(zhuǎn)讓，將面臨房屋市值評估價20%的個稅?！笆苜浫艘驘o償受贈房屋取得的受贈所得，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額”。

　　共有房產(chǎn)怎么除名

　　說到“倒騰”購房名額的問題，也有不少讀者關(guān)心，如何將與家人共有的房產(chǎn)，除去子女或自己的名字，從而獲得購房資格。

　　對此，合富置業(yè)專業(yè)人士表示，如想除名，只需雙方帶齊身份證及房產(chǎn)證一并到房管部門辦理則可。可按不少于1平方米進(jìn)行交易，稅費(fèi)只需按照出售的1平方米的評估價征收。如滿五年且為家庭唯一的房產(chǎn)，免征個稅及營業(yè)稅，而如滿五年且非家庭唯一的房產(chǎn)，個稅則為1%，契稅1%或1.5%或3%（按家庭名下房產(chǎn)套數(shù)并按相應(yīng)的面積征收）。

　　“永久產(chǎn)權(quán)”只是個傳說

　　微信瘋傳“永久產(chǎn)權(quán)” 記者查證發(fā)現(xiàn)僅未經(jīng)交易的私房被默認(rèn)“永久產(chǎn)權(quán)”

　　微信上最近瘋傳房地產(chǎn)“永久產(chǎn)權(quán)”的傳聞。

　　據(jù)記者梳理，該新聞“出臺”的原因在于去年6月中央公布的《深化財(cái)稅制度改革總體方案》和去年11月中旬廣東省公布的《廣東省深化財(cái)稅體制改革總體方案》。根據(jù)廣東省的總體方案，房地產(chǎn)稅等財(cái)產(chǎn)行為稅將成為縣(市)級主體稅種。

　　微信瘋狂傳播“永久產(chǎn)權(quán)”

　　對于漸行漸近的房地產(chǎn)稅，深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時表示，房地產(chǎn)稅在制度上，包括現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制（如土地融資模式、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)）的作用績效和風(fēng)險評價，過渡期的財(cái)政風(fēng)險（如財(cái)政收入空窗）評估，以及向以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅制轉(zhuǎn)變的預(yù)案設(shè)計(jì)，如縮短出讓年期、完全的產(chǎn)權(quán)出讓探索，即不再規(guī)定70年或40、50年的產(chǎn)權(quán)，而是擁有永久性產(chǎn)權(quán)。由此，產(chǎn)生了微信“標(biāo)題黨”的瘋狂傳播。

　　據(jù)記者了解，目前從中央到地方的深化財(cái)稅體制改革尚在探討當(dāng)中，房地產(chǎn)稅是否在今年列入立法程序還有待3月全國“兩會”的召開。不過從今年3月1日開始，不動產(chǎn)登記條例正式施行，該條例普遍被業(yè)界人士認(rèn)為是房地產(chǎn)稅征收的必要條件。

　　至于目前是否存在“永久地權(quán)”的物業(yè)，記者從中介處了解到，未經(jīng)交易的一手私房或房改房在房地產(chǎn)證上的確沒有注明土地使用年限，凡是已經(jīng)交易的私房或房改房會在房產(chǎn)證上注明土地使用權(quán)起計(jì)時間為補(bǔ)地價的日期。

　　一手私房或房改房

　　被默認(rèn)為“永久產(chǎn)權(quán)”

　　根據(jù)國家有關(guān)政策，住宅土地使用年限最高70年，辦公用地使用年限最高50年，商業(yè)40年。

　　據(jù)記者了解，目前市場上沒有所謂的“永久產(chǎn)權(quán)”房屋，一手私房或房改房未補(bǔ)地價，故此在房產(chǎn)證上未注明土地使用權(quán)的起計(jì)時間或者使用年限，故此被默認(rèn)為“永久產(chǎn)權(quán)”。據(jù)中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理劉曉東介紹，老西關(guān)的私房若沒有經(jīng)過交易，依然持有以前舊版的紅色房產(chǎn)證，這些房產(chǎn)證上土地使用年限和起計(jì)日期都沒有注明。一手房改房也有類似情況。

　　另外，如果一手私房或房改房只是經(jīng)過非交易的繼承和析產(chǎn)程序而新出房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上依然沒有上載土地使用年限或起計(jì)。