買房四大步 步步有門道

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

　　1 準備 長遠規(guī)劃 看周圍配套

　　2 看房 保存對方承諾的資料

　　3 簽約 提前準備 認真看合同

　　4 收房 對照合同 留意細節(jié)

　　近年樓市中，剛需依然是解決樓市庫存的中堅力量，而如今80后一代人的不斷成熟以及經(jīng)濟實力不斷穩(wěn)固?！?0后購房時代”已然來臨，但記者在隨機采訪80后置業(yè)者中也發(fā)現(xiàn)，80后只顧眼前資金，忽視了長遠的規(guī)劃，這年頭攢錢不容易，買房三思后再下單才是正道。

　　華商報記者把買房過程分成4大步驟，并就每步可能出現(xiàn)的誤區(qū)逐一提醒。

　　步驟1：購房要定位明確

　　誤區(qū)：只顧眼前狀況忽視長遠規(guī)劃

　　家住咸陽彩虹老區(qū)的徐先生今年30多歲，去年10月當了父親，現(xiàn)在一直與父親住在二居的房子里，現(xiàn)在家里添人進口，最近也在為換房奔波。據(jù)他說，除了房間尺寸偏小，小區(qū)配套落后也成為驅(qū)動他們換房的理由。

　　市場趨勢：換房看配套

　　中房·陽光美域營銷部經(jīng)理郝雙林認為：彩虹附近的小區(qū)房型基本都以70-90平方米戶型二居為主；由于彩虹商圈的生活配套和教育資源配套都比較成熟，所以在附近老小區(qū)購二手房的80后相對較多，2014年二胎政策的放開，家庭結(jié)構(gòu)變化成為80后更加趨向選擇成熟配套的重點。純剛需火拼時代過后，剛需產(chǎn)品將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑趨勢，改需用戶經(jīng)過一段時間沉淀，換房看配套必將成為未來換房的新趨勢。開發(fā)商日益成熟的產(chǎn)品特性以及自建或?qū)で蟪墒炫涮讌^(qū)域開發(fā)，才會更有利于市場的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。

　　誤區(qū)：買小戶型湊合住

　　華商報記者隨機采訪了身邊的一位朋友，前2年著急結(jié)婚，就買了彩虹小區(qū)的一套兩居室的二手房，90平方米簡裝的房子，總價40萬，4400元/㎡，首付后，每月接近2000左右的。

　　2年時間過去后，特別是最近妻子懷孕，兩人覺得之前的房子太小，來個親戚都沒法住，想換房子。如果再買，自己的還貸壓力就會非常大?，F(xiàn)在后悔當初沒有買稍微大點的房子，有個三室的話，一切問題都能解決。

　　據(jù)了解，年輕人很多是為了買房而買房，很多年輕人認為，首次買房可先買個小戶型湊合著住，以后有經(jīng)濟實力再換房。這種只顧眼前狀況，忽視長遠規(guī)劃的想法不可取。

　　正確觀點：盡量一步到位滿足需要

　　對于剛需購房者客戶來說，適時根據(jù)自己的需求去選擇購房的時機，應(yīng)該是比較切合實際的。而不是說過分關(guān)注于整個市場的狀態(tài)、國家的宏觀調(diào)控，或更多關(guān)注于國家政策的出臺。宇宏·健康花城策劃經(jīng)理鄒貴根表示，過度關(guān)注大市場動態(tài)的話，一是你的住房需求不會被馬上解決掉，同時行業(yè)的政策對于自己住房的需求來說是離得很遠的，而是根據(jù)自己付款的實力，供房的能力。比如現(xiàn)在不買的話，你的房源或目標的小區(qū)可能已經(jīng)沒有這種房子了，你的機會就錯掉了，所以不要過分去關(guān)注國家的宏觀調(diào)控政策，而是看到自己合適的房源還有衡量下自己的支付能力，在這個時間內(nèi)能不能解決好，如果協(xié)調(diào)得好的話，我覺得就是一種購房的時機。

　　從全國樓市整體趨勢來看，樓市不會進行一個實質(zhì)性的或翻天覆地的下跌，在這種情況下，消費者也會盡可能去放心，至少說咸陽的房地產(chǎn)市場還是比較平穩(wěn)的，不會起大的風(fēng)浪，應(yīng)該說這個市場還是相對比較平穩(wěn)的，消費者的后顧之憂也不會很大。

　　華城國際廣場鄭經(jīng)理表示，剛需買房先應(yīng)明確的是居住需求，其次要正確評估自身的經(jīng)濟實力。居住要求首先是工作關(guān)系，選擇樓盤與工作區(qū)域之間必須要有良好的交通，其次，現(xiàn)在80后大多數(shù)為獨生子女，盡量選擇與父母相隔比較近的樓盤。經(jīng)濟能力則主要看目前能夠動用的資金量還有對于未來收入的客觀估計，未來變化幅度直接影響著當下所置業(yè)的可能性，在資金量相對寬裕的情況下，盡量一步到位滿足生活需要。

　　步驟2：看房不懂就問清楚

　　誤區(qū)：不懂裝懂 細節(jié)沒問清楚

　　有不少購房者，在買房時礙于面子問題，對一些不懂或者似懂非懂的問題閉口不問，造成買到房子后與自己預(yù)期的差距大太，可無法為自己挽回損失，只能自認倒霉。市民李先生就向記者訴苦到：“我當時看樓盤上沒標出南北位置，我就自以為是純南戶型，結(jié)果交房時才發(fā)現(xiàn)是西南戶型，導(dǎo)致有一個房子在北面。我只能是自認倒霉呀！”

　　誤區(qū)：不懂裝懂

　　也有一些購房人不懂裝懂，但真到了售樓處，這些剛需購房者又往往被置業(yè)顧問忽悠得暈頭轉(zhuǎn)向，該問的房子細節(jié)一個也沒問清楚，別人說什么就是什么。糊里糊涂就把定金交了，到最后卻后悔。年近6旬的李強大伯說道：“前段時間在世紀大道看中一處樓盤，說可以附贈大面積花園，可最近在交房時，卻發(fā)現(xiàn)當初置業(yè)顧問宣傳承諾的贈送花園面積只有一小塊地方，只能怪我當初沒問清具體贈送面積。

　　正確觀點：不懂就問

　　購房者來到售樓部，遇到不清楚的問題一定要問清楚，置業(yè)顧問所承諾的事情也必須將資料保留下來以便有所查證。購房者在售樓部里，有四項資料是必須看的：即營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、五證兩書、銷控資料，這些資料在售樓部的墻面上都可以找到，如果沒有就要積極詢問置業(yè)顧問。

　　商品房預(yù)售時應(yīng)當具備五證：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。無論是期房、現(xiàn)房，作為銷售方的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都必須具備以上五證，才能證明它是合法的銷售主體，其銷售行為合法，購房者與之簽訂合同合法有效，這樣才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證。

　　而作為購房者，可重點查詢開發(fā)商是否具有預(yù)售證即可，因為要取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證需要經(jīng)過行政許可，預(yù)售許可證的辦理是以其他四證為基礎(chǔ)，若其他四證不全便無法取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　同時，在驗看“五證”的時候，一定要注意查看所載明內(nèi)容的對應(yīng)關(guān)系，必須看清楚這些證照是否是購房者選定房子的證照。市民可到發(fā)證機關(guān)相關(guān)網(wǎng)站查詢這些證件的真?zhèn)巍?/p>

　　另外關(guān)于房子的交通環(huán)境、配套設(shè)施、樓盤硬件、物業(yè)管理等細節(jié)，提問題就要積極。

　　同時，應(yīng)該明確，置業(yè)顧問的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時的法律依據(jù)，一切以購房合同及補充協(xié)議為準。所以，購房者問清置業(yè)顧問所答復(fù)的所有問題后，也要注意查看在購房合同中是否有所體現(xiàn)。

　　除此之外，在參觀樣板間時，在戶型方面，朝向、采光、公攤、層高、進深……方方面面都不能忽視，如果不懂，就要果斷地問詢。

　　步驟3：合同無小事 簽訂要留心

　　誤區(qū)：準備工作不足，不認真看合同

　　終于選到中意的房子，就等著簽合同交款了，一般到這一步，購房者就走入了不停地簽字、按手印過程，根本沒有看清合同寫什么，當初咨詢置業(yè)經(jīng)理的各種問題也忘了個精光，這是特別要不得的。

　　誤區(qū)：簽訂現(xiàn)場不認真看合同

　　華商報記者在采訪中了解到，很多購房者在簽訂合同簽前，基本上不會去了解購房合同中的各個條款，很多人也沒有這個意識。往往到簽訂合同時，由于手續(xù)繁雜匆匆瀏覽，簽字就完事。作為購房者，大部分都不具備法律方面的專業(yè)知識，如果提前沒有做好充分的準備工作，在簽訂合同時，就很難判斷那些條款是否合理。

　　近日，孫先生向報社反映，其花了600萬在咸陽世貿(mào)中心·新都匯購買的一間商鋪，交房時卻發(fā)現(xiàn)商鋪與合同、沙盤、圖紙不符，沙盤上的規(guī)則商鋪如今成了窄門歪頂，內(nèi)部更像房子的閣樓，根本無法出租。孫先生多次與開發(fā)商協(xié)商要求解決，但一直沒有結(jié)果。王女士也向我們反映，其購買的房子已經(jīng)延期半年多都沒有交房，由于之前在簽訂合同時沒有仔細斟酌相關(guān)條款，以致現(xiàn)在都不能入住，切身利益受到很大損害。

　　法律人士指出，像孫先生和王女士遇到情況是完全可以避免的。當初在簽訂合同時，少些匆忙，多些斟酌和準備，如果在合同條款里對實物和圖紙不符以及延期交樓的違約責(zé)任能夠清楚寫明，那么在索賠時就能依照合同條款依法維護自身利益。

　　正確觀點：仔細看合同，簽字要慎重

　　近年來關(guān)于商品房的糾紛也呈上升趨勢，而其中很多就是購房者在簽訂購房合同時粗心大意所留下的隱患。許多購房者任由銷售人員填寫合同，拿過來只看看價格就馬上簽字。業(yè)內(nèi)人士表示，購房者在看合同時，一定要堅持使用國家認定的商品房買賣合同的規(guī)范文本，不要使用開發(fā)商單方簽訂的合同文本。另外，購房者對合同中的各項條款一定要弄清楚，特別是有關(guān)房屋面積和購房者付款金額、付款方式等關(guān)鍵條款。在違約條款中，必須寫明如果產(chǎn)生質(zhì)量問題、面積不符問題、延期交房、配套設(shè)施不全，以及其他與合同內(nèi)容不符時的索賠辦法和賠付金額。最后，可以將雙方協(xié)商一致的條款以補充協(xié)議的形式在合同中表現(xiàn)出來。

　　據(jù)調(diào)查，在眾多的購房糾紛中，延期交樓是屢見不鮮，因延期交樓而引發(fā)的違約金糾紛、違約責(zé)任的承擔、免責(zé)條款的認定等問題，更使消費者與開發(fā)商糾紛不斷。業(yè)內(nèi)人士指出，消費者在買期房時一定要注意免責(zé)條款，要看清購房合同中開發(fā)商逾期交樓時的免責(zé)條款是如何約定的。眾多的購房糾紛中，開發(fā)商遲交樓的理由是五花八門：臺風(fēng)影響、雨季外墻無法施工、衛(wèi)生檢查、地鐵線路開挖等等。對于非專業(yè)的消費者而言，很有可能會陷入開發(fā)商在合同中早已設(shè)定的免責(zé)合同條款當中，使開發(fā)商有機會逃避違約責(zé)任。

　　先河國際公館銷售經(jīng)理體敏娜認為，由于不少業(yè)主在購房前并沒有預(yù)計到開發(fā)商延期交樓的風(fēng)險，同時，對違約金條款的制定又不太了解，故常常任由開發(fā)商一拖再拖。例如，有的樓盤超過半年都無法向業(yè)主交房，而業(yè)主無法獲得賠償或是賠付很少，消費者的權(quán)益受到損害?！百彿空咴诮环壳耙欢ㄒ鞔_開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任，如開發(fā)商一旦延期交房，應(yīng)按購房者已付購房款每日計算違約金，并約定逾期超過一定期限，開發(fā)商若還是推遲交房，購房者有權(quán)要求應(yīng)解除合同，退還購房者所交款項，并賠償相關(guān)的損失。”雙峰錦湖銷售經(jīng)理常東提醒。

　　步驟4：收房看清門道合法維權(quán)

　　誤區(qū)：坐等收房忽略細節(jié)

　　近年來關(guān)于開發(fā)商延期交房的案例時有發(fā)生，尤其是在交房過程中出現(xiàn)的諸多矛盾與糾紛也是層出不窮，給廣大購房者盡早收房入住帶來了諸多麻煩。對于大多數(shù)第一次交房的業(yè)主來說，怎樣才能順利收房，無憂入住的話題熱度常年不減。業(yè)內(nèi)人士建議，對于首次收房的業(yè)主門道相對較多，由于經(jīng)驗不足必須需提前了解相關(guān)流程及注意事項，必要時需運用法律武器維護自己的合法權(quán)益。

　　誤區(qū)：坐等收房忽略細節(jié)

　　購房者何女士反映，自己3年前購買的住宅，原本去年下半年就能交房，但是因為開發(fā)商以種種理由推遲交房，原本今年過完年裝修結(jié)束就能入住新房的計劃，現(xiàn)在一直處于擱淺狀態(tài)，自己和家人由于擔心與開發(fā)商理論惹來麻煩，所以現(xiàn)在只能苦苦等待，況且現(xiàn)在的實際收房面積、樓層高度、小區(qū)綠化、消防設(shè)施等細節(jié)約定與購房合同上也不相符，他們家人都苦惱不已。

　　據(jù)了解，與何女士遭遇相似的購房者不在少數(shù)，由于開發(fā)商自身原因推遲交房時間，卻以種種理由推諉，使購房者利益受損的事例與日俱增，而業(yè)主由于不愿意得罪開發(fā)商的心理原因，導(dǎo)致交房遇阻的情況時常發(fā)生，各種約定與購房合同不符的諸多問題也數(shù)不勝數(shù)，業(yè)主最終也無能為力。

　　一位不愿意透露姓名的樓盤負責(zé)人認為，當前因為市場環(huán)境不太景氣，開發(fā)商資金鏈頻頻收緊已不是個例，為了緩解資金壓力，開發(fā)商難免會出現(xiàn)延期交房的狀況。而不少業(yè)主抱著做“老好人”的心理，唯恐與開發(fā)商正面理論會給以后居住生活等帶來麻煩，只能忍氣吞聲，無形之中拉長了早日驗房和收房的時間。還有一些業(yè)主為了等待開發(fā)商違約賠償款不聞不問，忽略相關(guān)交房細節(jié)，像對房屋實收面積出現(xiàn)誤差等常常掉以輕心，難免碰到意想不到的問題和麻煩，建議大家最好看清門道合法維權(quán)。

　　正確觀點：對照合同合法維權(quán)

　　針對開發(fā)商延期交房及業(yè)主收房中常常出現(xiàn)的一些問題，陜西德倫律師事務(wù)所律師劉偉博表示，業(yè)主最好提前按照購房合同上的約定，仔細查看《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》以及《竣工驗收備案表》的承諾，如果出現(xiàn)與“兩書一表”上不符等內(nèi)容，購房者最好運用法律武器合法維權(quán)。

　　“畢竟開發(fā)商延期交房，于情于理都說不過去，更不應(yīng)該對出現(xiàn)的相關(guān)問題推諉扯皮，導(dǎo)致購房者自身利益受損。而購房者在收房前應(yīng)該認真參照合同，對諸多細節(jié)問題應(yīng)仔細檢查，最好列一個清單逐一核對，切不可疏忽大意而輕易簽字確認?！眲ゲ┙ㄗh，購房者在收房前要重視不少細節(jié)問題，尤其是“兩書一表”上的相關(guān)約定，收房簽字時必須一一核對，盡量防患于未然，切不可因為礙于情面有所顧慮，導(dǎo)致自身利益受到損害。

　　陽光·尚苑經(jīng)適房銷售科科長王力也建議，購房者收房時需仔細核對“兩書一表”上的內(nèi)容，對合同之外增收的一些費用，還需逐一查證，最好對各種細節(jié)多加留意；如果出現(xiàn)相關(guān)問題，購房者應(yīng)運用法律武器維護自身的合法權(quán)益。

　　金方圓廣場銷售主管劉鑫認為，購房者在收房前一定要明確開發(fā)商延期交房的違約責(zé)任，開發(fā)商一旦延期交房，應(yīng)按照購房者已付房款每日計算違約金，并約定逾期超過一定期限，開發(fā)商若還是推遲交房，購房者有權(quán)要求開發(fā)商解除合同，退還購房者所交款項，并賠償相關(guān)的損失。

　　華商報記者 張曉哲 雷鳴 汶威承 王一恒