二手房避免偽造“滿五唯一”

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　　上海市民顧女士向青年報(bào)“老羅幫你忙”互動(dòng)維權(quán)欄目投訴稱，她通過(guò)太平洋房產(chǎn)中介棗莊路店購(gòu)一套二手房的過(guò)程中，中介和賣家均口頭承諾該套二手房“滿五年唯一”，但是顧女士并沒(méi)有在購(gòu)房合同中與賣方明確這一點(diǎn)。事實(shí)上，由于該套二手房并不符合“滿五年唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，顧女士為此不得不多付了9萬(wàn)元的稅費(fèi)。而中介事后則推諉責(zé)任，認(rèn)為顧女士在購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)知道該房并不符合“滿五年唯一”的條件，中介只不過(guò)是配合買賣雙方做一出戲給稅務(wù)部門看。

　　中介暗示“滿五年唯一”

　　當(dāng)顧女士相中了位于金橋路這套房子時(shí)，上家姚女士報(bào)出345萬(wàn)元房子總價(jià)。顧女士曾提出“連帶稅費(fèi)一起一共是多少”的問(wèn)題。

　　顧女士回憶，這時(shí)太平洋房產(chǎn)中介棗莊路店有關(guān)工作人員林先生并沒(méi)有告訴她這套房子不符合“滿五年唯一”的標(biāo)準(zhǔn)，而是非常隱蔽地誤導(dǎo)了顧女士，“他當(dāng)時(shí)說(shuō)的是如果按‘滿五年唯一’計(jì)算，稅費(fèi)為18萬(wàn)多元。所以我一直認(rèn)為該房屋是‘滿五年唯一’的?！?/p>

　　“最后算清了稅費(fèi)是大約18萬(wàn)元，中介費(fèi)3.5萬(wàn)元?！鳖櫯空f(shuō)，這是將房子成交價(jià)“做低”至240萬(wàn)元(另105萬(wàn)元，以室內(nèi)裝修等相抵)，這是按“滿五年唯一”標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出來(lái)的結(jié)果，由于覺(jué)得這樣計(jì)算出來(lái)的總價(jià)還可以接受，就與太平洋房產(chǎn)中介和上家姚女士簽訂了購(gòu)房協(xié)議。顧女士記得，購(gòu)房前，姚女士也說(shuō)過(guò)該套房子“滿五年唯一”，今年2月前往浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理審稅等相關(guān)事宜時(shí)，上家姚女士對(duì)窗口工作人員也承諾說(shuō)這是她在上海的唯一房產(chǎn)。

　　比預(yù)期多繳9萬(wàn)稅費(fèi)

　　顧女士告訴記者，雖然這套房子成交價(jià)被“做低”至240萬(wàn)元，但浦東新區(qū)房產(chǎn)交易中心當(dāng)天對(duì)該套房子的成交價(jià)定為279萬(wàn)元。3月21日，她前往繳稅時(shí)，考慮到政府部門官方定價(jià)比房子“做低”后的價(jià)格高了39萬(wàn)元，她特意多準(zhǔn)備了5萬(wàn)元稅款——一共23萬(wàn)元用于繳稅。

　　然而，即使這樣，她所備稅款還是少了——稅單提示的稅費(fèi)為27萬(wàn)多元。由于比最初算出來(lái)的18萬(wàn)元多了9萬(wàn)多元，顧女士“大吃一驚”，“頓時(shí)有了種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，當(dāng)時(shí)就暫停繳稅”。當(dāng)顧女士要求中介拿出善后解決方案時(shí)，卻被對(duì)方告知“繳稅期限只有3天，過(guò)期交滯納金或者重審稅”。

　　“中介開始推諉責(zé)任，最后還污蔑說(shuō)我是在知道房產(chǎn)不符合‘滿五年唯一’的情況下簽的合同。”顧女士說(shuō)，直到此時(shí)她才知道，原來(lái)中介口頭承諾的“滿五年唯一”是假的。然而從交易雙方簽訂的協(xié)議書來(lái)看，這筆房屋買賣變成了上家配合她承諾“滿五年唯一”來(lái)減免稅款，“言下之意，中介不過(guò)是串通大家演一場(chǎng)戲給稅務(wù)部門看看的。”

　　沒(méi)細(xì)看協(xié)議內(nèi)容后悔莫及

　　5月8日，青年報(bào)“老羅幫你忙”互動(dòng)維權(quán)欄目熱線記者前往棗莊路上太平洋房產(chǎn)中介現(xiàn)場(chǎng)采訪時(shí)，相關(guān)工作人員林先生就在店內(nèi)，但拒絕采訪。記者進(jìn)一步致電太平洋房產(chǎn)中介總部有關(guān)負(fù)責(zé)人王先生，對(duì)方?jīng)]有接電話。

　　在查看顧女士所簽房產(chǎn)交易協(xié)議時(shí)，一則《補(bǔ)償協(xié)議》引起了記者的注意，該協(xié)議第4條款中寫道：“甲方(上家)同意配合乙方(顧女士)承諾該房產(chǎn)為其家庭名下位于上海唯一一處房產(chǎn)”。

　　“就是這個(gè)第4條，讓上家原來(lái)口頭的承諾，變味成了配合我們下家的承諾——好像是我要求上家這么承諾一樣，但是用得著要上家這么配合我‘演戲’給稅務(wù)部門看嗎?”回頭看著這一條，顧女后悔當(dāng)初在《補(bǔ)償協(xié)議》上簽字時(shí)，不該沒(méi)有細(xì)看，“如果當(dāng)初看出來(lái)了，我肯定不會(huì)在《補(bǔ)償協(xié)議》上簽字；如果當(dāng)初看出來(lái)了，就知道這句話的言外之意是上家房子不是‘滿五年唯一’?！?/p>

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　即便“做”低稅款也有偷稅嫌疑

　　記者咨詢上海申駿律師事務(wù)所趙星海等多位律師時(shí)，他們均認(rèn)為，上家配合下家承諾其房產(chǎn)為“滿五年唯一”的條款，一般情況下，實(shí)質(zhì)內(nèi)容其實(shí)就是上家房產(chǎn)不具備“滿五年唯一”條件。

　　多位律師認(rèn)為，在當(dāng)今二手房交易市場(chǎng)中，類似上家配合下家承諾“滿五年唯一”的情形，已非個(gè)例。由于“滿五年唯一”房子在二手房交易時(shí)比不是“滿五年唯一”房子的稅費(fèi)要低，交易協(xié)議簽訂前，上家和中介會(huì)口頭說(shuō)“滿五年唯一”，或是以“滿五年唯一”方式計(jì)算稅費(fèi)，暗示房子“滿五年唯一”，而為了降低上家和中介自身責(zé)任，為了促成交易繼續(xù)進(jìn)行，在前期“鋪墊”后，又會(huì)在書面約定中，以上家配合下家承諾“滿五年唯一”情況出現(xiàn)，一旦下家在協(xié)議上簽字，就會(huì)后悔莫及。

　　多位律師指出，由于各區(qū)、各個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有關(guān)方面對(duì)“滿五年唯一”審核力度不一樣，有的房子，即使不是“滿五年唯一”情況，也可能不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，仍按“滿五年唯一”計(jì)算稅費(fèi)。如此，一些人就抱著僥幸心理，在“滿五年唯一”上“做文章”降低稅費(fèi)。

　　多位律師指出，二手房交易中，“滿五年唯一”規(guī)定與稅費(fèi)密切相關(guān)，在其未正式公開“松綁”情況下，抱著僥幸心理向稅務(wù)部門作虛假承諾，不論是哪一方，都有偷稅漏稅之嫌。甚至有律師指出，如此約定“居心不良”，與法相悖，應(yīng)該無(wú)效。

　　律師們提醒，由于如此操作風(fēng)險(xiǎn)較大，隱蔽性較強(qiáng)，購(gòu)房者務(wù)必注意。