二手房交易術(shù)語，你知多少

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       購房者在購房過程中會遇到一些專業(yè)術(shù)語，多數(shù)購房者對這些專業(yè)術(shù)語并不了解，有些購房者甚至因為在簽訂購房合同時由于對專業(yè)術(shù)語的不懂，而引起法律糾紛。為此，小編針對二手房交易過程中遇到的各種專業(yè)術(shù)語，進行了整理，以供廣大購房者參考。
　　
　　1、紅本房
　　
　　術(shù)語詳解：指可以上市交易的商品房，因房地產(chǎn)證顏色為紅色而得名。
　　
　　律師建議：紅本房可以放心購買。
　　
　　2、綠本房
　　
　　術(shù)語詳解：指限制產(chǎn)權(quán)、不能上市交易的非商品房，因房地產(chǎn)證顏色為綠色而得名，如保障性住房、集資房等。
　　
　　律師建議：綠本房交易必須先轉(zhuǎn)紅本，時間跨度長，房價波動大，容易發(fā)生違約，建議慎重購買。
　　
　　3、期房
　　
　　術(shù)語詳解：期房是與現(xiàn)房相對應的概念，指從開發(fā)商處購得尚未取得一手房地產(chǎn)證的房屋。
　　
　　律師建議：期房交易必須先辦出一手房地產(chǎn)證，同樣時間長，容易引發(fā)違約，同時存在二次交易的情況，交易稅費高，建議優(yōu)先選擇現(xiàn)房交易。
　　
　　4、傭金
　　
　　術(shù)語詳解：指中介方收取的居間報酬。根據(jù)相關規(guī)定，傭金最高不超過交易價的3%，由買賣雙方分別支付，房價上升時期賣方會要求實收，即買賣雙方傭金均由買方承擔。
　　
　　律師建議：傭金一般在遞減過戶后支付，未能完成過戶的，僅需支付必要費用(一般為約定傭金的20%)。
　　
　　5、定金
　　
　　術(shù)語詳解：是履行合同的擔保方式之一，數(shù)額在成交價的20%以內(nèi)均為合法。定金罰則是指買方支付定金后毀約的定金由賣方?jīng)]收，反之賣方收取定金后毀約的需雙倍返還定金。
　　
　　律師建議：為了保證合同的履行，增加違約方的毀約成本，保障守約方合法權(quán)益，建議減少首期款，多支付定金，而不要指望高額的違約金約定(法院有權(quán)降低違約金，無權(quán)調(diào)整定金賠償)。
　　
　　6、首期款、首付
　　
　　術(shù)語詳解：首期款指按揭購房情況下，買方支付的除定金、銀行貸款之外的款項。首付是首期款與定金之和，即貸款之外的自有房款。
　　
　　律師建議：首期款建議監(jiān)管在銀行，而不要直接支付賣方，以免賣方違約時回收困難。不同時期銀行貸款政策不同，要求的最低首付也不同。
　　
　　7、按揭、利率
　　
　　術(shù)語詳解：按揭是指買方向銀行借款買房。利率是按揭期間的貸款利息。國家支持首次置業(yè)，一般情況下首套房利率都會有所優(yōu)惠。
　　
　　律師建議：按揭成數(shù)受國家貸款政策影響，申請數(shù)額未必能足額貸到，建議特別約定按揭不成或不足的合同處理辦法，如：解除合同，或追加首期款，或一次性付款。
　　
　　8、貸款承諾函
　　
　　術(shù)語詳解：指買方按揭銀行根據(jù)買方申請而給賣方出具的，同意給予買方貸款具體數(shù)額并在房屋過戶、完成抵押登記后發(fā)放到賣方賬戶的書面承諾。
　　
　　律師建議：取得銀行貸款承諾函是買方的基本義務，也是賣方贖樓的前提。銀行為防范風險，出具的承諾一般都附有條件，如虛增成交價、按揭申請資料虛假等情況下承諾函無效，故不建議通過虛增成交價的方式套貸，以免被銀行發(fā)現(xiàn)撤銷貸款承諾對賣方構(gòu)成違約。
　　
　　9、贖樓
　　
　　術(shù)語詳解：贖樓是與按揭相對應的概念，是指賣方提前還清銀行貸款解除抵押登記的行為。
　　
　　律師建議：贖樓方式一般有一筆款、二筆款、現(xiàn)金贖樓等方式。一筆款贖樓的本質(zhì)是買方為賣方贖樓，雖然能節(jié)省短息利息，但風險十分大，強烈建議兩筆款贖樓，不建議買方以首期款為賣方贖樓。
　　
　　10、擔保
　　
　　術(shù)語詳解：指擔保公司為賣方贖樓借款或買方按揭借款，向借款銀行提供的一旦借款方不能如期償還借款自愿承擔連帶責任的行為。
　　
　　律師建議：擔保公司提供擔保的方式也分為一筆款、二筆款擔保，相應地擔保委托合同也有兩種版本，建議選擇一筆款擔保委托合同版本簽訂。
　　
　　11、全權(quán)委托公證
　　
　　術(shù)語詳解：指賣方出具并經(jīng)公證處公證的給擔保公司及中介方的用于擔保公司擔保贖樓及中介方辦理水電過戶等相關事宜的授權(quán)委托書。
　　
　　律師建議：公證委托書歷來是炒房客做ABC單的原因，建議賣方出具公證委托書授權(quán)應在可控范圍之內(nèi)，了解受托人情況，跟進交易，不要賦予受托人轉(zhuǎn)委托權(quán)。
　　
　　12、遞件過戶
　　
　　術(shù)語詳解：指賣方完成贖樓且買方取得按揭承諾函后雙方到產(chǎn)權(quán)登記中心遞交申請資料辦理過戶手續(xù)。
　　
　　律師建議：遞件并依法繳納稅款后方能完成過戶，建議遞件回執(zhí)交由中介方保管，以免一方持有后怠于辦理相關手續(xù)。
　　
　　13、陰陽合同
　　
　　術(shù)語詳解：指交易雙方為逃避支付交易稅費而約定高價交易低價過戶簽訂的一陰一陽兩份合同，實際交易的合同為陰合同，過戶簽訂的《南京市二手房買賣合同》為陽合同。
　　
　　律師建議：陰陽合同歷來是政府打擊對象，南京市為此制定了評估價過戶政策，規(guī)定如遞件成交價明顯低于評估價則按評估價核定收稅，建議明確約定稅費承擔，避免任何一方借口陰陽合同毀約。
　　
　　14、違約金
　　
　　術(shù)語詳解：指一方違約導致合同無法履行時應支付給守約方的賠償金。
　　
　　律師建議：法律對違約金數(shù)額沒有限制性規(guī)定，深圳中介公司提供的二手房買賣合同版本一般約定違約金為成交價的20%，但法院審理過程中有很大的自由裁量權(quán)，調(diào)整幅度一般在定金數(shù)額和20%違約金之間。建議增加定金數(shù)額適用定金罰則，避免適用違約金帶來的不確定性。
　　
　　15、獨家委托
　　
　　術(shù)語詳解：指買賣雙方僅委托一家中介公司購買或出售房屋。
　　
　　律師建議：獨家委托制約了買賣雙方的選擇權(quán)，缺乏競爭，建議多家委托，擇優(yōu)成交，不要簽訂獨家委托協(xié)議。
　　
　　16、ABC單
　　
　　術(shù)語詳解：指炒房客在與賣方簽訂買賣合同后不實際成交而利用賣方的全權(quán)委托公證書“一房兩賣”：在與賣方簽訂買賣合同后，沒有實際交易，便又串通賣方公證受托人高價將房屋賣與實際買方，從中漁利。賣方角色為A，炒房客角色為B，真實買方角色為C。
　　
　　律師建議：ABC單極易引發(fā)連環(huán)訴訟，建議重視委托公證書，杜絕ABC單產(chǎn)生的根源，建議見全權(quán)委托公證書。
　　
　　17、訴訟
　　
　　術(shù)語詳解：指任何一方違約后，守約方可向房屋所在地基層人民法院起訴，要求違約方承擔違約責任。
　　
　　律師建議：訴訟是最常見的爭議解約途徑，也是相對來說比較好的解決方式。
　　
　　18、仲裁
　　
　　術(shù)語詳解：指合同約定，任何一方違約后，守約方只能通過向仲裁機構(gòu)申請仲裁的方式解決雙方爭議。
　　
　　律師建議：仲裁雖然一裁終局，但收費高，裁決后敗訴方還可以向法院申請不予執(zhí)行或撤銷裁決，建議選擇訴訟。
　　
　　19、“限購令”、“限貸令”、“限外令”
　　
　　術(shù)語詳解：樓市調(diào)控的主要措施。“限購令”指限制購買商品房的規(guī)定，深圳樓市限購令即2010年9月3日出臺的深府辦〔2010〕82號文件《關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》;“限貸令”指限制貸款的規(guī)定，深圳體現(xiàn)在深府辦(2010)36號文件《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》(俗稱深十三條)第(七)條;“限外令”指限制外籍人士購房的規(guī)定，深圳體現(xiàn)在深國房〔2007〕254號文件《關于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》。
　　
　　律師建議：任何規(guī)避限購令和限貸令的做法都存在巨大的法律風險，買方購房前務必要充分了解自己是否符合購房及貸款條件，切勿輕信補辦證件、裁決過戶等規(guī)避樓市政策的方式，簽約時隱瞞不符合購房條件導致交易不成對賣方構(gòu)成違約，需承擔違約責任。