京廣二手房交易萎縮，“托市”逐步落實

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 　　房地產(chǎn)市場整體下行，上半年去化速度已經(jīng)明顯放緩。在各方影響下，不少地方政府的“托市”之舉得到“默許”，加上多家開發(fā)商直言下半年尤其是“金九銀行”貨量充足，偉業(yè)我愛我家總裁胡景暉預(yù)測后市表示“2014年中國樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
　　
　　二手房交易萎縮
　　
　　2014年以來，樓市整體下行。受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分企業(yè)采取大幅降價策略“以價換量”，然而1-5月份整個市場成交的氛圍并沒有回歸到“量”的軌道上來。大多數(shù)大中城市成交量比去年同期下滑2-3成，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。其中，一線城市去化速度明顯放緩。
　　
　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1-5月份，北京市二手房成交總量為38044套，比去年前5月成交量大幅下跌55.8%，同時也是2009年以來歷年同期的最低值。
　　
　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示廣州5月二手交易量較4月下降三成。滿堂紅也表示5月同比4月交易量下降了24%。滿堂紅置業(yè)廣州分公司市場總監(jiān)周峰表示，廣州二手樓市交易量陷入2011年底以來的最差階段，可以說是3年來最低記錄。且這種萎縮還在持續(xù)。
　　
　　“市場濃郁的觀望情緒和信貸支持力度不足是導(dǎo)致進(jìn)入2014年以來二手房市場成交量大幅萎縮的重要原因”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析道。
　　
　　從二季度市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)也開始出現(xiàn)大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤日益增多。
　　
　　“對于普通剛需項目來講，一般降價10%-15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅則需要20%-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活，”張宏偉表示。不少業(yè)內(nèi)直言，目前市場情況下，降與不降已經(jīng)不再是問題，“以價換量”是應(yīng)該“慢慢降”還是“一步降到位”，這才讓開發(fā)商“頭疼”。
　　
　　“托市”逐步落實
　　
　　從之前一些城市的“放松限購”傳言，再到6月6日天津市房管局提出一系列放松限購的舉措，兩會期間提出的“分類調(diào)控”思路已逐漸由“概念”轉(zhuǎn)化為現(xiàn)階段的市場實際。
　　
　　“越來越多的政策‘組合拳’表明，現(xiàn)階段政府對分化下行的房地產(chǎn)市場已開始了一輪更加精細(xì)化的適度干預(yù)，有針對性地‘托市’，”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，從目前宏觀和地方的政府信號來看，上到政府高層的簡政放權(quán)，強調(diào)“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”，下到各級地方政府依據(jù)自身實際局部調(diào)整，如部分城市放松限購，可以看出“托市”的逐步落實。
　　
　　另外，信貸支持力度增加、樓市調(diào)控區(qū)域化松動，以及共有產(chǎn)權(quán)房、保障住房以及棚戶區(qū)改造等逐步落實，“這些杠桿效應(yīng)或?qū)⒃谙掳肽曛鸩秸宫F(xiàn)出成效”。
　　
　　另一方面，包括時代地產(chǎn)、富力地產(chǎn)在內(nèi)的不少華南開發(fā)商表示，在下半年將有比較重要的貨源流向市場。不少業(yè)內(nèi)也認(rèn)為，隨著下半年樓市供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，房價的合理回歸，尤其是信貸支持力度的增加，持續(xù)觀望的剛性需求或?qū)⒅鸩介_始釋放。
　　
　　由此，胡景暉預(yù)測，“有理由相信，今年樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
　　
　　“一季度成交萎縮兌現(xiàn)，二季度價格下滑成真，三季度大勢觸底很有信心，唯一有變數(shù)的是四季度的回暖?！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，從經(jīng)濟(jì)不景氣的角度看，扶地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)等政策將利好樓市，但也可能是經(jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致樓市上行乏力，從而推遲復(fù)蘇時間。