京廣二手房交易萎縮，“托市”逐步落實

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 　　房地產市場整體下行，上半年去化速度已經明顯放緩。在各方影響下，不少地方政府的“托市”之舉得到“默許”，加上多家開發(fā)商直言下半年尤其是“金九銀行”貨量充足，偉業(yè)我愛我家總裁胡景暉預測后市表示“2014年中國樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
　　
　　二手房交易萎縮
　　
　　2014年以來，樓市整體下行。受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分企業(yè)采取大幅降價策略“以價換量”，然而1-5月份整個市場成交的氛圍并沒有回歸到“量”的軌道上來。大多數(shù)大中城市成交量比去年同期下滑2-3成，市場普遍性面臨著“去庫存”的壓力。其中，一線城市去化速度明顯放緩。
　　
　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1-5月份，北京市二手房成交總量為38044套，比去年前5月成交量大幅下跌55.8%，同時也是2009年以來歷年同期的最低值。
　　
　　合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示廣州5月二手交易量較4月下降三成。滿堂紅也表示5月同比4月交易量下降了24%。滿堂紅置業(yè)廣州分公司市場總監(jiān)周峰表示，廣州二手樓市交易量陷入2011年底以來的最差階段，可以說是3年來最低記錄。且這種萎縮還在持續(xù)。
　　
　　“市場濃郁的觀望情緒和信貸支持力度不足是導致進入2014年以來二手房市場成交量大幅萎縮的重要原因”，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析道。
　　
　　從二季度市場表現(xiàn)來看，大中城市樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷的“平價”策略成為市場主流和趨勢。同時，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)也開始出現(xiàn)大幅降價的市場行為，并且大幅降價的樓盤日益增多。
　　
　　“對于普通剛需項目來講，一般降價10%-15%就可以激活市場成交量，而對于高端豪宅則需要20%-30%的幅度，市場需求才會被大幅激活，”張宏偉表示。不少業(yè)內直言，目前市場情況下，降與不降已經不再是問題，“以價換量”是應該“慢慢降”還是“一步降到位”，這才讓開發(fā)商“頭疼”。
　　
　　“托市”逐步落實
　　
　　從之前一些城市的“放松限購”傳言，再到6月6日天津市房管局提出一系列放松限購的舉措，兩會期間提出的“分類調控”思路已逐漸由“概念”轉化為現(xiàn)階段的市場實際。
　　
　　“越來越多的政策‘組合拳’表明，現(xiàn)階段政府對分化下行的房地產市場已開始了一輪更加精細化的適度干預，有針對性地‘托市’，”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，從目前宏觀和地方的政府信號來看，上到政府高層的簡政放權，強調“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”，下到各級地方政府依據(jù)自身實際局部調整，如部分城市放松限購，可以看出“托市”的逐步落實。
　　
　　另外，信貸支持力度增加、樓市調控區(qū)域化松動，以及共有產權房、保障住房以及棚戶區(qū)改造等逐步落實，“這些杠桿效應或將在下半年逐步展現(xiàn)出成效”。
　　
　　另一方面，包括時代地產、富力地產在內的不少華南開發(fā)商表示，在下半年將有比較重要的貨源流向市場。不少業(yè)內也認為，隨著下半年樓市供應量的進一步增加，房價的合理回歸，尤其是信貸支持力度的增加，持續(xù)觀望的剛性需求或將逐步開始釋放。
　　
　　由此，胡景暉預測，“有理由相信，今年樓市將在下半年迎來遲到的春天”。
　　
　　“一季度成交萎縮兌現(xiàn)，二季度價格下滑成真，三季度大勢觸底很有信心，唯一有變數(shù)的是四季度的回暖?！狈綀A地產首席市場分析師鄧浩志表示，從經濟不景氣的角度看，扶地產救經濟等政策將利好樓市，但也可能是經濟不景氣，導致樓市上行乏力，從而推遲復蘇時間。