二手房成交時間變長，換房族需要早謀劃

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　　 二手房從放盤到成交時間變長

　　最近記者留意到，目前換房族多集中在兩個年齡段，一群是30~35歲之間、子女在2~4歲的“首改族”，為了子女以后入學(xué)或擁有更舒適的居住環(huán)境，希望能入手一套寬敞的市區(qū)房或者市郊的一手房。另一群則是子女已畢業(yè)工作，老夫妻未必需要再住在市區(qū)老樓中，也想換套環(huán)境較好的郊區(qū)房。不管是因之前名下已有兩套房，還是之前已做過按揭購房，再買房要不因為名額問題，要不就因為資金問題，大多數(shù)換房族都有需要將原來的舊房出手一套。再加上近期不少一手開發(fā)商打出靈活首付的方式，更讓不少換房族心動至行動，先訂了一手房再急忙去放盤。然而，由于對市場變化預(yù)料不足，有的換房族放盤1、2個月都乏人問津，再加上銀行按揭審批問題，導(dǎo)致賣房款遲遲不到賬，另一邊一手房的首付分期支付時間快到，如何籌措資金避免違約讓這些換房族成了“熱鍋上的螞蟻”。有業(yè)內(nèi)專家表示，不管想換一手房還是二手房，先下定再賣房在資金周轉(zhuǎn)方面還是有風(fēng)險，因此，有換房需求的市民如要換房，最好提前兩三個月或者半年時間放盤，等確定資金回籠的大致時間再去看新房下定。

　　從放盤到成交 市區(qū)盤也要等上1~3個月

　　滿堂紅市場部高級經(jīng)理周峰告訴記者，現(xiàn)在市區(qū)按市價放盤，平均一個半月才有成交，而郊區(qū)盤需要的時間則更長，放盤2月~3個月都未必會有買家接受。再加上不是全部買家都能一次性付款，相當(dāng)部分還是要按揭買房，而銀行現(xiàn)在對購房按揭審批放款的時間也很長，有的拖三四個月。所以，一套房從業(yè)主放盤到賣樓款回到業(yè)主手里，很可能需要4月~6個月不等。

　　相對來說，適合首次置業(yè)者的市區(qū)二手房成交速度會比較快，但三房以上單位成交速度會慢很多。即便市場上最搶手的學(xué)位房，到了5月份之后，成交速度也會慢下來，學(xué)位房銷售的高峰期是每年的2月~5月。

　　中原地產(chǎn)西槎路分行營業(yè)經(jīng)理林偉介紹，白云區(qū)從放盤到成交平均需要3個多月，60~80平方米左右小兩房或者90~100平方米左右小三房是放盤成交較快的戶型。

　　中原地產(chǎn)東風(fēng)東路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳凡介紹，如果放出的盤在越秀區(qū)東風(fēng)東板塊，大約半個月到1個月可賣出，持有這類物業(yè)的業(yè)主可以看房放盤同步進(jìn)行。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，一般來說，市中心成熟路段的中小戶型二手房是目前市場上交投最活躍的房源類型，若素質(zhì)尚可的中小戶型單位，以略低于市場價3%~5%的價格放售，一般都能很快有買家承接，若有名校學(xué)位等賣點的房源，亦會比其他沒有名校學(xué)位支撐的房源要更快售出。

　　要想快成交，放盤價最好低于市場價5%~10％

　　滿堂紅周峰表示，現(xiàn)在二手房成交不算活躍，如想盡快放盤成功，市區(qū)盤最好一開始開價就不要超過市價2%，而有意向的買家也肯定會還價。郊區(qū)盤則最好開價低于市場價5%~6%才有機(jī)會成交?！艾F(xiàn)在買家選擇面也很多，而且心態(tài)也以觀望為主，我們近期就試過帶一個客戶3個月內(nèi)看了23套不同的單位才最終成交?！敝芊逭J(rèn)為現(xiàn)在成功放盤確實不易。

　　合富置業(yè)梁燕明則建議，對于急于出售舊居套現(xiàn)實行“賣一買一”的換房人士來說，除了物業(yè)本身素質(zhì)、物業(yè)所處位置、配套等因素外，價格往往是影響物業(yè)銷售速度的重要因素。從近期一些業(yè)主在短時間內(nèi)成功出售樓梯樓中小戶型物業(yè)套現(xiàn)籌集換房資金的個案來看，業(yè)主在定價上往往比市場價低6%~10%左右。

　　中原地產(chǎn)錦繡香江分行營業(yè)經(jīng)理程智慧建議，要想盡快脫手番禺等郊區(qū)房，開價上最好比一般報價低一成以上。中原地產(chǎn)寶崗分行高級營業(yè)經(jīng)理陳盧光建議，首改族們對于“賣一買一”的換房，需要清晰目標(biāo)，下定決心，不要怕麻煩。陳經(jīng)理表示也遇到不少客戶由于過多考慮，導(dǎo)致最終放棄置換單位，而這些客戶約占首改族的三四成左右。