2004年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷及答案

2004年全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　?。ㄒ唬┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣傲的理由。

　　（三）某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個(gè)有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)該如何解答?

　　二、單項(xiàng)選擇題（共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意）

　?。ㄒ唬┠成虡I(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。

　　1.采用成本法估價(jià)，計(jì)算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)（　）。
　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算
　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2.采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀點(diǎn)不正確的是（　）。
　　A.收益年限應(yīng)按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算
　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。
　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

　　3.估價(jià)機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價(jià)值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價(jià)格的70％。估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價(jià)結(jié)果應(yīng)該是（?。┤f元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價(jià)值比2004年3月1日的公開市場價(jià)值增加了500萬元。下列表述中正確的是（?。?BR>　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)
　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保
　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價(jià)值無優(yōu)先受償權(quán)
　　D.該500萬元可再次抵押

　?。ǘ┠撑R街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評估價(jià)值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時(shí)的公開市場價(jià)值是人民幣750萬元，建筑物價(jià)值為人民幣190萬元；2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬。

　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為（?。?BR>　　A.人民幣140萬元
　　B.人民幣150萬元
　　C.人民幣190萬元
　　D.人民幣700萬元

　　6.下列表述中不正確的是（?。?。
　　A.2002年8月1日的評估價(jià)值750萬元包含地價(jià)
　　B.2001年3月1日的評估價(jià)值200萬元包含地價(jià)
　　C.2002年8月1日的評估價(jià)值190萬元不包含地價(jià)
　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價(jià)值減損了10萬元

　　7.下列表述中正確的是（?。?。
　　A.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時(shí)轉(zhuǎn)讓的參考價(jià)
　　B.750萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)
　　C.200萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價(jià)
　　D.190萬元的評估價(jià)值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時(shí)繳納房產(chǎn)稅的參考價(jià)

　?。ㄈ┬鑼σ韵聝勺诘貕K進(jìn)行估價(jià)：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價(jià)為9000元/m2，2號地塊的單價(jià)為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價(jià)單價(jià)為11000元/m2。（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是（?。?。
　　A.以3號地塊的總價(jià)扣除1號地塊的總價(jià)后即是2號塊的增值
　　B.以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率
　　C.以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配
　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是（　）。
　　A.以合并前地塊各自的單價(jià)確定增值分配比例
　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例
　　C.以合并前地塊各自的總價(jià)確定增值分配比例
　　D.以合并前地塊各自價(jià)格的變動確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價(jià)最多應(yīng)為（?。┤f元。
　　A.1616
　　B.2560
　　C.1882
　　D.1920

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對得40分）

××大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
封面及目錄（略）
致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈（以下簡稱估價(jià)對象）的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價(jià)人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價(jià)格參考的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按時(shí)估價(jià)程序，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價(jià)對象價(jià)值因素的分析，確定估價(jià)對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價(jià)：（略）。

××房地產(chǎn)評估有限公司（公章）
2004年10月16目

估價(jià)師聲明（略）
估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略）

房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人（略），地址（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人（略），地址（略），資質(zhì)及資質(zhì)證書號（略）

　　三、估價(jià)對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積3000m2；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個(gè)。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年（2001年10月10日）。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞萦邢薰緭碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)（土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略），至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價(jià)對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況（略）。

　　四、估價(jià)目的

　　確定估價(jià)對象抵押價(jià)值。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2004年10月10日。

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價(jià)，最后綜合兩種估價(jià)方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用

　　結(jié)合估價(jià)對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價(jià)人員反復(fù)的分析與研究，估價(jià)對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價(jià)，然后，綜合收益法和市場法的估價(jià)結(jié)果，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價(jià)結(jié)論。

　　六、估價(jià)測算過程

　　（一）收益法估價(jià)測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價(jià)人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)（不含寫字樓二次裝修及家具）的租金情況（詳細(xì)實(shí)例比較與分析略）。估價(jià)對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，（能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì)），出租率為90％，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20％押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6％；地下車位的正常租金為1000元/（月/個(gè)），出租率100％，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90％×（1加.2）+100×30000×6％+1000×12×100×100％
　　　　　　　　=2211.60萬元.。

　　2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

　?。?）年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價(jià)對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價(jià)格的2％，估價(jià)對象的重置價(jià)格為1500元/m2（確定依據(jù)及過程略），故：

　　年維修費(fèi)=1500×3800×2％=114.00萬元

　?。?）年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3％計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3％=66.35萬元

　?。?）年保險(xiǎn)費(fèi)。估價(jià)對象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價(jià)的0.3％計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3％=17.10萬元

　?。?）年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12％，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5％，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×（12％+5.5）=387.03萬元

　?。?）年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價(jià)對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　?。?）年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合報(bào)酬為7.5％（具體過程略）。

　　5.求取收益價(jià)格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，

　　短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/（1+R）n]=1624.62/7.5％×[1-1/（1+7.5％）37]=20170.26萬元

　　故運(yùn)用收益法的估價(jià)結(jié)果為20170.26萬元。

　　（二）市場法估價(jià)測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取 估價(jià)人員通過市場調(diào)查，按時(shí)用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）。（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）

項(xiàng)目　

可比實(shí)例A　

可比實(shí)例B　

可比實(shí)例C　

估價(jià)對象　

坐落　

××路××號　

××路××號　

××路××　

××路××號　

用途　

××寫字樓　

××寫字樓　

××寫字樓　

××寫學(xué)樓　

交易情況　

協(xié)議　

拍賣　

招標(biāo)　

協(xié)議　

交易日期　

2003年12月10日　

2004年2月10日　

2004年4月10日　

2004年10月10日　

成交價(jià)格　

6300　

6750　

6760　

地上建筑層數(shù)　

26　

28　

30　

30　

個(gè)別因素（綜合）　

一般

一般　

一般　

一般　

付款方式　

一次性付款　

一次性付款　

一次性付款　

　　——

　　2.比較修正過程

　?。?）交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2％和1％，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　?。?）交易、日期修正。根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5％，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　?。?）區(qū)域因素修正：估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　（4）個(gè)別因素修正。估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差2％，實(shí)例8的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象好1％，實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對象差1％（具體分析判斷過程略），故實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　實(shí)例A：

　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

　　由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)

　　對象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：

　　單位比準(zhǔn)價(jià)格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

　　故運(yùn)用市場法的估價(jià)結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=6843×3000＝20529.00萬元

　　七、估價(jià)結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價(jià)的結(jié)果非常接近，故取兩種估價(jià)方法估價(jià)結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63萬元

　　取整為20350（精確到萬元）

　　單位價(jià)格：20350+38000=5355元/m2（取整）

　　估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，按時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)原則、.方法和程序，并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004年10月10日的抵押價(jià)值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價(jià)：（略）

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)１處倒扣2.5分。本題最多扣至0分）。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價(jià)格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30％的政策優(yōu)惠；項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價(jià)人員掌握如下與本次估價(jià)相關(guān)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價(jià)值。（泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)提供）

資料與參數(shù)表

名稱　

參數(shù)值　

名稱　

參數(shù)值　

契稅稅率

4%

該區(qū)域同類住宅用地招標(biāo)拍賣的平均出讓價(jià)格　

16120元/m2

營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加　

55%

同類建筑物重置價(jià)格

1000元/m2　

專業(yè)費(fèi)用率　

建筑物建造成本的6%　

土地報(bào)酬率　

5%　

一年期貸款年利率　

6%　

管理費(fèi)用　

30元/m2　

直接成本利潤率　

20%　

銷售費(fèi)用率　

2.5%　

　　評估測算如下（節(jié)選）：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開發(fā)成本：

　?、?2000×1000=12000000元

　　②12000000×6％=720000元

　?、凵侠U市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×（1-3％）=252000元

　?、荛_發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費(fèi)用：

　　12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金；則投資利息：

　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元

　　6.開發(fā)利潤：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：

　?。?5913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價(jià)值：

　　總價(jià)值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　單位價(jià)值=43984871÷12000≈3665元/m2

參考答案

　　一、問答題。

　?。ㄒ唬┐穑?/P>

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)；

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況；

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本；

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案；

　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，（租或售），運(yùn)用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格；

　　6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格；

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果；

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同；

　　（2）收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；

　　（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

　　3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會平均（客觀）成本。

　　（三）答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評估；

　　2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估；

　　3.對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失；按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬?.A2.C3.C4.D

　?。ǘ?.A6.B7.A

　　（三）8.C9.D10.B

　　三、指錯(cuò)題

　　1.致委托人函中沒有說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名；

　　3.估價(jià)方法中未說明收益法和市場法的定義；

　　4.地下車位100％的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由；

　　5.收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場租金計(jì)算；

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90％。

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由；

　　8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由；

　　9.求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）；

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高；

　　11.區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比）；

　　12.個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是一般）；

　　13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價(jià)值；

　　14.估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元

　　3.銷售稅費(fèi):（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

　　4.評估價(jià)格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識點(diǎn)。

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