2006年《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試部分試題及答案

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　?。ㄒ唬┠呈信f城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　（二）2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

　　（三）某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m2。

　　請問：

　　1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意）

　?。ㄒ唬┘组_發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是（?。?BR>　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款
　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔保
　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款
　　D.該在建工程只有取得預售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是（?。?BR>　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記
　　B.該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記
　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)
　　D.該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應為（?。?。
　　A.抵押價值
　　B.處分抵押物時的市場價值
　　C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費
　　D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

　　4.若該項目目前已全部取得預售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應該是（?。?BR>　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　B.建設工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積
　　D.商品房預售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預售合同記載的建筑面積

　　（二）張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。

　　5.在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為（?。?。
　　A.沒有租賃條件下的正常市場價格
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和
　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值
　　D.張某與李某實際達成的帶租約交易的成交價格

　　6.在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為（?。?。
　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和
　　C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格
　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20％，則該店面帶債務轉(zhuǎn)讓的價格應為（　）
　　A.20％的首付款加上該首付款2年的利息
　　B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值
　　C.該店面無債務條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點的現(xiàn)值之和
　　D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

　?。ㄈ┠匙≌^(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓（底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅）。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為（?。?。
　　A.市場價格上升
　　B.市場價格下降
　　C.市場價格不變
　　D.市場價格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為（?。?。
　　A.市場價格上升
　　B.市場價格下降
　　C.市場價格不變
　　D.市場價格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應超過（?。?。
　　A.6個月
　　B.9個月
　　C.1年
　　D.2年

參考答案

　　一、問答題

　　（一）答：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當事人按以下原則確定：

　?。?）以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準；

　?。?）當?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

　?。?）拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定；

　　（4）對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

　?。ǘ┐穑?/P>

　　1.不可取。

　　因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時應注意：

　?。ǎ保┳赓U期內(nèi)按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計；

　?。?）應考慮租賃保證金和押金的利息收入；

　?。?）應考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營部分凈收益時應注意：

　?。?）測算正?？陀^的凈經(jīng)營（營業(yè)）收入；

　?。?）應扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非

　　房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費

　　用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。

　　（三）答：

　　1.錯誤有：

　?。?）應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用（或重置價格）。

　　或：不應采用實際支出時的各項成本費用。

　?。?）應根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應計自至估價時點。

　?。?）利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應是開發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價格還應減去折舊。

　　或：（1）或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　（2）可能存在的爛尾樓設計過時（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　?。?）可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　二、單項選擇題

　　（一）1.B2.A3.D4.D

　?。ǘ?.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　注：2003年～2007年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷及答案

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