2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》練習(xí)（1）

　　一、單項選擇題

　　（一）某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進行估價。

　　1、針對以上情況，在估價時最恰當?shù)淖龇ㄊ牵??。?。
　　A．將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告
　　B．將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告
　　C．兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告
　　D．視委托人要求進行估價并出具估價報告

　　2、委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價。估價機構(gòu)認為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　B．只能對兩個廠區(qū)的土地進行估價
　　C．可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進行估價
　　D．可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進行估價

　　3、對乙廠區(qū)土地估價的思路應(yīng)當是（ 　）。
　　A．按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值
　　B．按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C．用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D．用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負擔的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進行估價。

　　4、若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進行抵押貸款委托評估時應(yīng)按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為（ ?。?br /> 　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7、若以改變用途的假設(shè)為前提進行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進行限制。以下說法中，不正確的是（ ?。?br /> 　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減
　　C．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估
　　D．若估價對象變更用途未獲批準，則估價結(jié)果應(yīng)適當調(diào)整　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到5000元/m2。

　　8．獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為（ ?。┰?m2。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000元/m2

　　9．收益法的本質(zhì)是（ ?。?。
　　A．以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
　　B．以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值
　　C．將房地產(chǎn)收益直接資本化
　　D．將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10．以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于（ ?。┮蛩亍?br /> 　　A．未來凈收益的報酬率
　　B．未來凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A?。ㄈ?、C　9、A　10、A

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