2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)（3）

　　一、問答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開始興建，但由于開發(fā)物業(yè)的資金問題造成工程爛尾。后由現(xiàn)權(quán)利人甲公司進(jìn)行后續(xù)工程建設(shè)，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗(yàn)收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。1、簡述評(píng)估該酒店的技術(shù)路線。2、確定評(píng)估價(jià)值時(shí)還應(yīng)考慮的因素有哪些？

　　答：1、通過實(shí)地考查和對(duì)周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級(jí)酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項(xiàng)要素資產(chǎn)的簡單估價(jià)相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價(jià)值評(píng)估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項(xiàng)評(píng)估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評(píng)估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。2、大型星級(jí)酒店的整棟物業(yè)的市場交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場法對(duì)其評(píng)估，酒店的收益年限較長，所以對(duì)未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？

　　答：
　　解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對(duì)該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

　　公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)（土地）狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（出售或出租），運(yùn)用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結(jié)果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價(jià)報(bào)告。

　　解法二：

　　1、選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3、了解類似公寓、寫字樓的市場售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4、分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5、開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等；前期費(fèi)用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價(jià)格。

　　6、選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格。

　　7、綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果。

　　8、根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價(jià)報(bào)告。

　　（三）某市房地產(chǎn)開發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規(guī)則：允許用途為商業(yè)、居??；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權(quán)年限為50年；出售時(shí)間為2015年9月1日。需要評(píng)估出該塊土地在2015年9月1日的售價(jià)。如果選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計(jì)算公式和技術(shù)路線是什么？

　　答：

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計(jì)算公式為

　　地價(jià)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線為預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

　　1、針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵??。?br /> 　　A．將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　B．將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
　　C．兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告
　　D．視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告

　　2、委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B．只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C．可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D．可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3、對(duì)乙廠區(qū)土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（ ?。?br /> 　　A．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值
　　B．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　C．用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
　　D．用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4、若估價(jià)目的為拆遷補(bǔ)償，該房地產(chǎn)應(yīng)按（ ?。┰u(píng)估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級(jí)公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評(píng)估時(shí)應(yīng)按（ 　）評(píng)估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評(píng)估時(shí)應(yīng)假設(shè)估價(jià)對(duì)象用途為（ 　）。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補(bǔ)地價(jià)因素的影響

　　7、若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評(píng)估，需在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評(píng)估未考慮變更用途費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響
　　B．本次評(píng)估已考慮補(bǔ)地價(jià)因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響并予以扣減
　　C．若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果不能成立，需另行評(píng)估
　　D．若估價(jià)對(duì)象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整　　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。

　　8、獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ?。┰?m2。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000

　　9、收益法的本質(zhì)是（ 　）。
　　A．以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
　　B．以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值
　　C．將房地產(chǎn)收益直接資本化
　　D．將房地產(chǎn)收益報(bào)酬資本化

　　10、以資金時(shí)間價(jià)值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低不取決于（ ?。┮蛩?。
　　A．未來凈收益的報(bào)酬率
　　B．未來凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A?。ㄈ?、C　9、A　10、A

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