2015房地產(chǎn)估價(jià)師模擬試題《理論與方法》（8）

　　1．與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（　）。
　　A．具有公信力
　　B．估計(jì)價(jià)格或價(jià)值
　　C．實(shí)行有償服務(wù)
　　D．承擔(dān)法律責(zé)任
　　E．估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)
　　答案：ACD
　　解析：專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有5點(diǎn)不同：①由專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成；②是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；③具有公信力；④實(shí)行有償服務(wù)；⑤承擔(dān)法律責(zé)任

　　2．房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事（?。?br />　　A．房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)
　　B．房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)
　　C．房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估
　　D．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
　　E．機(jī)器設(shè)備評(píng)估
　　答案：ABCD
　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了為各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)：價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢(xún)顧問(wèn)業(yè)務(wù)等。

　　3．對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)包括以下（?。┑确矫妗?br />　　A．房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值
　　B．房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)
　　C．房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證
　　D．房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)
　　E．房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)學(xué)科又是一門(mén)技藝
　　答案：BCD
　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有5點(diǎn)：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)又是一門(mén)藝術(shù)。

　　4．下列（?。┦菍?duì)于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的正確認(rèn)識(shí)。
　　A．即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值
　　B．所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差
　　C．能用物理量測(cè)量的誤差來(lái)要求估價(jià)的誤差
　　D．判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較
　　E．由復(fù)核估價(jià)師直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差的大小
　　答案：ABD
　　解析：對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的全面認(rèn)識(shí)包括：①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值；②所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值＝真實(shí)價(jià)值＋誤差；③不能用物理量測(cè)量的誤差來(lái)要求估價(jià)的誤差，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差；④判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但實(shí)際中不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)和誤差大小，而是通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、在估價(jià)過(guò)程中有無(wú)失誤等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

　　5．房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的理由（?。?br />　　A．房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性
　　B．政府部門(mén)要求估價(jià)
　　C．房地產(chǎn)價(jià)值量大
　　D．委托人要求估價(jià)
　　E．房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性完全市場(chǎng)
　　答案：AC
　　解析：一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。（這是歷年必考的內(nèi)容）

　　6．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以（?。┬问皆O(shè)立。
　　A．集體企業(yè)
　　B．國(guó)有企業(yè)
　　C．有限責(zé)任公司
　　D．合伙企業(yè)
　　E．股份有限公司
　　答案：CD
　　解析：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立。

　　7．考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)（　 ）
　　A．價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng)
　　B．價(jià)格減少和需求量增長(zhǎng)
　　C．價(jià)格增長(zhǎng)和需求量減少
　　D．價(jià)格和需求量同步減少
　　答案：A
　　解析：參照需求曲線圖示，消費(fèi)者收入水平提高時(shí)，需求曲線向右位移，在原需求曲線上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的需求曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng)。

　　8．考慮影響房地產(chǎn)供給量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降時(shí)（　 ）
　　A．價(jià)格和供給量同步增長(zhǎng)
　　B．價(jià)格和供給量同步減少
　　C．價(jià)格增加和供給量減少
　　D．價(jià)格減少和供給量增長(zhǎng)
　　答案：D
　　解析：參照供給曲線圖示，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本下降時(shí)，供給曲線向右位移，在原供給曲線上任選一個(gè)參考點(diǎn)，與位移后的供給曲線進(jìn)行比較便可以看出，曲線位移后，價(jià)格減少和供給量增長(zhǎng)。

　　9．某種房地產(chǎn)在未來(lái)某一時(shí)間的供給量為：
　　A．存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量-其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
　　B．存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
　　C．存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量
　　D．存量-拆毀量+轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量+其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-新開(kāi)發(fā)量
　　答案：C
　　解析：拆毀量與轉(zhuǎn)換為其他種類(lèi)房地產(chǎn)量屬于負(fù)向增長(zhǎng)，其他種類(lèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量與新開(kāi)發(fā)量屬于正向增長(zhǎng)。

　　10．決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是（　 ）。
　　A．全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況
　　B．本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況
　　C．全國(guó)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況
　　D．本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況
　　答案：D
　　解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身具有的不可移動(dòng)、變更用途困難等特點(diǎn)，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的主要是本地區(qū)本類(lèi)房地產(chǎn)的供求狀況。

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