2015年房地產(chǎn)估價師模擬試題《理論與方法》（5）

　　1．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（　 ）萬元。
　　A．280　
　　B．285　
　　C．290　
　　D．295

　　2．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（　）萬元。
　　A．4580　
　　B．5580　
　　C．6580　
　　D．7580

　　3．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5％，風險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（　 ）萬元。
　　A．536　
　　B．549　
　　C．557　
　　D．816

　　4．某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（　 ）萬元。
　　A．4023.04
　　B．4074.10
　　C．4768.50
　　D．5652.09

　　5．實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（　 ）。
　　A．過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法
　　B．過去數(shù)據(jù)加權算術平均法
　　C．未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法
　　D．未來數(shù)據(jù)加權算術平均法

　　6．在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（　 ）。
　　A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
　　B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
　　C．銷售費用和銷售稅費
　　D．開發(fā)成本和管理費用

　　7．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于（　 ）元/m2。
　　A．3100　
　　B．3195　
　　C．3285　
　　D．3300

　　答案：1．A　2．D　3．A　4．C　5．C　6．C　7．B　

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